摘要：物業(yè)費糾紛現(xiàn)在已成為許多購房者煩惱，今天專家支招：教你如何化解物業(yè)費糾紛

    日漸增多的物業(yè)服務糾紛中，出現(xiàn)最多的要數(shù)物業(yè)服務費用糾紛。由于物業(yè)公司和業(yè)主之間對于物業(yè)收費存在不同的認識，往往對某些具體的物管項目是否“該收費，收多少，怎么收”產(chǎn)生分歧。那么，究竟哪些是引發(fā)物業(yè)費用糾紛的根源?業(yè)主與物管公司在發(fā)生矛盾糾紛時，應該如何正確處理糾紛呢?記者就此采訪了法律人士。 其實，很多太原樓盤也存在這樣的問題。

　　前期物業(yè)費怎么承擔?

　　案例：王先生在2010年3月購買了A小區(qū)的一套商品房，王先生在交房6個月后才正式搬入新家。沒想到搬進新房不久，王先生即收到小區(qū)物管公司開出的一張收費通知，要求其繳納拖欠的500余元物業(yè)管理欠費。為此，王先生感到十分郁悶，自己剛搬進新房，之前并沒有接受任何物管服務，為什么要補交入住前的物管費用?那么，王先生這樣的想法是否合理呢?前期物業(yè)管理費用究竟應該由誰承擔呢?

　　律師解答：據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)費拖欠案件中前期物業(yè)管理的費用非常突出。所謂前期物業(yè)管理是指在商品房出售后至業(yè)主自主選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由開發(fā)商或開發(fā)商選聘的物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)實施的管理行為。根據(jù)國務院的《物業(yè)管理條例》和《貴州省物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，房屋交付使用之前發(fā)生的物業(yè)服務費，由房開商承擔。房屋交付之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由業(yè)主承擔。業(yè)主不得以其并非前期物業(yè)服務合同的當事人(簽訂合同未經(jīng)其同意)而拒交物業(yè)費。物業(yè)公司也不能要求業(yè)主承擔交房之前的物業(yè)費用。當然，如果業(yè)主覺得物業(yè)費用標準過高，可以向物價部門反映或與物業(yè)服務人協(xié)商。

　　低樓層業(yè)主能否不交電梯費?

　　案例：張女士是住在某花園小區(qū)電梯房1樓的住戶，她入住之后，每月要向物管公司繳納每平方米0.8元的電梯運行維護費。張女士認為自己住在1樓根本用不上電梯，所以自己不應該繳納這筆費用。那么，張女士這種想法究竟是否正確呢?

　　律師解答：在實際生活中很多電梯房小區(qū)低樓層的業(yè)主都提出過類似的疑問，大多業(yè)主認為自己居住在低樓層，對電梯的使用率要遠遠低于高樓層住戶，因此就算要繳納電梯維護費，也要適當減少一些才行。但事實上，低樓層住戶是否應當繳納或者少繳納電梯運行費用，涉及到物權(quán)法中的區(qū)分所有權(quán)和共有所有權(quán)概念。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。相應地，全體業(yè)主也對這些共有部分承擔義務。

　　電梯便是小區(qū)全體業(yè)主的共有設(shè)施，全體業(yè)主既有權(quán)利乘坐電梯，也有義務以繳納費用的方式維護電梯。一樓的業(yè)主不能因為不使用電梯就單方面地拒交費用或少交費用，也不能要求高樓層的用戶因為使用率高就多繳納費用，否則就違背了全體業(yè)主對小區(qū)共有設(shè)施平等承擔義務的法律要求。而且如果一樓住戶不交電梯費，那么會引起一系列的連鎖反應，二樓、三樓住戶也會以不使用電梯為由拒絕交納電梯費，其結(jié)果是電梯費無人交納，電梯無法運行。

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