新舊物業(yè)如何劃分?舊物業(yè)是否可以不征物業(yè)稅?這個是物業(yè)稅開征面臨的第一個問題。除此以外，開征物業(yè)稅需要改革房地產(chǎn)開發(fā)制度，去掉土地出讓等環(huán)節(jié)的稅費，這對地方財政來說，也是個不小的阻力。

　　“現(xiàn)在地方財政都是把未來幾年的錢花掉，開征物業(yè)稅后要把今天的錢分若干年花掉，一反一正，地方財政增加的壓力不容小覷，”胡景暉說。

　　另外，物業(yè)稅開征后將按房屋價格每年征收，則如何評估房屋價格又是另外一個問題。

　　當時北京市物業(yè)稅試點調(diào)研時，就面臨面對巨大的物業(yè)規(guī)模如何評估的問題。當時中介行業(yè)給出的建議時，依照地區(qū)最低過戶價來計算房屋價格，并征收物業(yè)稅。如果是這樣，雖然可以解決評估的難題，但是卻明顯存在讓物業(yè)持有者逃稅漏稅的嫌疑。

　　“另外，對家庭第一套房屋是否豁免也是爭論的問題。”胡景暉說，對廣大只有一套住房的居民開征物業(yè)稅阻力比較大，物業(yè)稅如何豁免也是開征的難題之一。

　　心理博弈?

　　如果僅對商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅，胡景暉認為可能性也不大。因為針對商業(yè)開征物業(yè)稅，是調(diào)控投資的行為，當前商業(yè)地產(chǎn)空置率很高，問題比住宅更嚴重。在這個時候出臺打壓商業(yè)地產(chǎn)的政策不太可能。

　　既然當前出臺物業(yè)稅不太現(xiàn)實，那么為何開征物業(yè)稅的消息被放大、熱炒?

　　中國稅網(wǎng)一位專家表示，開征物業(yè)稅是稅務(wù)總局一直在研究、制定的問題。今年國務(wù)院提出研究物業(yè)稅的說法，也僅是舊事重提，年內(nèi)實現(xiàn)物業(yè)稅開征，還是個未知數(shù)。

　　“值得注意的是，這次物業(yè)稅消息的傳播，恰好是交易量逆轉(zhuǎn)的時候。”胡景暉說。

　　以北京為例，1-3月份新房和二手房交易量都出現(xiàn)了數(shù)倍的上漲，交易量甚至達到了2007年的水平。但是從4月份開始，房屋交易量開始萎縮。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，5月份全國主要城市房屋交易數(shù)量較4月份下降了二成左右。4月份北京二手房交易數(shù)據(jù)就下降了30%。

　　房價上升是房屋交易量下降的直接原因。5月份，北京新開盤的平均價格比4月份上漲了10%左右。二手房平均交易價格甚至達到了2008年房價最高水平。

　　在“不再出新調(diào)控措施”的宏觀調(diào)控語境下，資金鏈有所緩解的開發(fā)商們，也不再甘心只做平價生意。

　　陽光100置業(yè)常務(wù)副總裁范小沖說，目前，逐漸形成市場供應(yīng)的房屋多是2007年時高價獲得的土地，因此價格上漲的壓力更大。而在房地產(chǎn)市場沒有穩(wěn)定的時候，房價上漲而使交易量萎縮，顯然是政府不希望看到的。

　　這個“物業(yè)稅開征”的消息顯然刺痛了開發(fā)商的神經(jīng)。

　　中國人民大學財政金融學院教授安體富早前建議，國內(nèi)開征物業(yè)稅可以采取與國外不同的辦法。例如，對自住型的住房實行豁免或者減征，而對投資性購房就要征收。國內(nèi)房屋數(shù)量增加很快，越早出臺越好。

　　一位大型開發(fā)商總經(jīng)理指，如果真的開征物業(yè)稅，首先就是使得一些以投資為主的購房人群降低了購房欲望。

　　“物業(yè)稅目前是政府手里的達摩克利斯之劍，它可以不征，也可以擇機試點開征，但是開發(fā)商必須得掂量掂量。”胡景暉說。

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