物業(yè)管理企業(yè)作為一種專(zhuān)業(yè)化機(jī)構(gòu)，能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、完善的服務(wù)，大幅提高了業(yè)主的生活質(zhì)量，同時(shí)也提高了整個(gè)社會(huì)的服務(wù)水平。然而，物業(yè)管理企業(yè)的快速發(fā)展也凸現(xiàn)出目前的物管畸形模式——完全依靠物業(yè)企業(yè)的單一模式。普通商品房早已經(jīng)是物業(yè)企業(yè)的地盤(pán);而經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房這類(lèi)福利性住房，也相繼引入了物業(yè)企業(yè)管理。目前公布的物業(yè)管理政策，也多以指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)為主。國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理的定義為“業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)”，定義暗含了只有物業(yè)企業(yè)參與的物業(yè)管理才是《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范的范圍之意。其他各省市相繼出臺(tái)的物業(yè)管理文件，也以規(guī)范物業(yè)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容為主旨。這就從法律規(guī)范上，默認(rèn)了物業(yè)管理是必須以物業(yè)管理企業(yè)為主體的模式。

　　多樣化模式是發(fā)展潮流

　　以外國(guó)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)看，依靠物業(yè)企業(yè)的模式是市場(chǎng)化的必然結(jié)果，是運(yùn)營(yíng)效率最高、最容易推廣、發(fā)展最成熟的模式。但作為一種市場(chǎng)化的模式，必然有其局限性。典型的缺點(diǎn)是市場(chǎng)化的物業(yè)企業(yè)以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，較少考慮社會(huì)效應(yīng)，不愿意進(jìn)入利潤(rùn)微薄、規(guī)模小、運(yùn)作困難的物業(yè)項(xiàng)目。諸如老小區(qū)、公房等物業(yè)，由于組織維修困難、住戶(hù)為中等偏下收入水平、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜難統(tǒng)一管理、居民觀念傳統(tǒng)等原因，物業(yè)企業(yè)往往不愿意接手。這就導(dǎo)致這些先天不具備市場(chǎng)化條件的小區(qū)無(wú)法獲得優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，這些小區(qū)通常垃圾遍地、治安環(huán)境惡劣、公共設(shè)施殘破。這種單一物業(yè)模式下的弊端在大城市明顯地體現(xiàn)出來(lái)：近幾年發(fā)展的新小區(qū)引入了物業(yè)管理，小區(qū)干凈整潔，環(huán)境良好;而那些老小區(qū)則多處于無(wú)人看管的臟亂狀態(tài)。

　　物業(yè)管理相對(duì)發(fā)達(dá)的我國(guó)港臺(tái)地區(qū)和國(guó)外，雖然一方面也是靠物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)為主流，但是另一方面有各種各樣的物管模式對(duì)企業(yè)不愿進(jìn)入的領(lǐng)域進(jìn)行補(bǔ)充。我國(guó)香港的不少樓宇是由業(yè)主立案法團(tuán)自行組織管理，提供簡(jiǎn)單基本的服務(wù);在我國(guó)臺(tái)灣，一種自營(yíng)物業(yè)管理模式早已經(jīng)運(yùn)行多年，其樓房業(yè)主自己選出比較精干的管理委員會(huì),由其全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理，然后再聘請(qǐng)少量的清潔、保安人員等其他人員從事具體工作;意大利人則通過(guò)戶(hù)主會(huì)的形式共同管理公寓樓的重大事務(wù)，日常事務(wù)則聘請(qǐng)兼職物業(yè)管理員進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。這些非主流模式既降低了業(yè)主費(fèi)用又填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，取得了良好效果。

　　多樣化物業(yè)管理模式，是多樣化物業(yè)的要求。我國(guó)目前不同的住房類(lèi)型，必然對(duì)物業(yè)管理要求不同。普通商品房業(yè)主支付水平高，服務(wù)要求高，這部分人群是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象;經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公房業(yè)主收入水平偏低，只能支付較低的管理費(fèi)，一般只要求最基本的物業(yè)服務(wù)。如果把各種物業(yè)都市場(chǎng)化，一律交給物業(yè)企業(yè)管理，對(duì)企業(yè)而言經(jīng)濟(jì)效益不合理，對(duì)業(yè)主而言也未必能獲得最適合的服務(wù)。

　　雖然我國(guó)無(wú)論從法律界、理論界還是實(shí)際運(yùn)用中都以物業(yè)企業(yè)為主，但在某些地區(qū)的實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)了各種多樣化的模式。在寧波出現(xiàn)了一種“準(zhǔn)物業(yè)管理模式”，由街道辦成立物業(yè)公司，根據(jù)老小區(qū)低收入家庭多的實(shí)際情況確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補(bǔ)貼，其實(shí)質(zhì)是社區(qū)管理的福利化;上海華僑新村小區(qū)采取成立村義務(wù)管理小組的模式，由村長(zhǎng)和管理員開(kāi)展日常物業(yè)管理工作;鹽城市對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)推行“社區(qū)物業(yè)管理模式”，即由社區(qū)居委會(huì)牽頭，成立社區(qū)管理委員會(huì)，實(shí)施業(yè)主自治管理，組織轄區(qū)內(nèi)的下崗職工、社會(huì)低保人員、特困殘疾人員成立管理隊(duì)伍，實(shí)施簡(jiǎn)單的保安、保潔、維護(hù)、維修等服務(wù)工作……這些模式充分發(fā)揮其貼近居民、運(yùn)作簡(jiǎn)單、成本低廉的優(yōu)勢(shì)，獲得了社區(qū)居民的認(rèn)同。

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