王健林：政府建保障房十年后很可能成貧民窟
2013-12-19 來源：央視財經(jīng)評論 編輯：李建霞
摘要：現(xiàn)在的樓市，一方面是一、二線城市的供不應求，房價居高不下，地王頻出，地產(chǎn)商拿地的熱情也很高。而截然不同的是，三、四線城市的供遠遠大與求，房子有時候打折都賣不出去，這也是另外一種泡沫。那么，明年的一些市場化手段能夠消化這兩種泡沫嗎?明年的房價會怎么走?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員大連萬達集團董事長王健林、著名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。
一線城市房價，明年會漲多少?各大城市的房價將會怎么走?
王健林：一二線城市的房價至少在十年到二十年內(nèi)還是會上漲
十五到二十年以后，房地產(chǎn)市場會萎縮。為什么?城鎮(zhèn)化率到75%，而且從世界房地產(chǎn)的規(guī)律來看，這些所有的工業(yè)化國家、發(fā)達國家，都是差不多城鎮(zhèn)化率到80%，房地產(chǎn)市場就開始萎縮。所以我是說，現(xiàn)在大規(guī)模、快周轉(zhuǎn)，中國房地產(chǎn)目前的這種普遍模式，十五到二十年以后肯定就不行了，就萎縮了。那時候房地產(chǎn)行業(yè)是有的，幾百年以后還會有，但是量會很小。就是正常，而且大量是二手房的交易，一手房的開發(fā)也少了。我只是說這個區(qū)域。
現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的模式，普通就是一個叫做大規(guī)模、快周轉(zhuǎn)，就是規(guī)模大，規(guī)模越做越大，一年幾千萬平米，一千、兩千億，甚至我們估計再過幾年三、五千億銷售都會有�？熘苻D(zhuǎn)，就是不停的拿地，不停的再買地，再投資，就是這種模式。所以我覺得這種模式，可能十五年前后，也可能快一點兒十多年，也可能慢一點兒二十年，這個模式肯定是走不通的，所以將來就是往細了來做。房地產(chǎn)會有，但是不會現(xiàn)在每一年平均全國城鎮(zhèn)，十五到二十億平米，這個量是沒有了�？赡苣莻�時候全國城鎮(zhèn)新開發(fā)的量，可能一億、兩億平米，大量是存量房，所以房地產(chǎn)公司的數(shù)量要大幅度地削減。到那個時候，房價就有風險了，飽和以后，房價就會有風險。就會呈現(xiàn)出來像倫敦、美國、香港的模式，幾年上去，又跌下來�？赡芙�(jīng)濟好一點兒，又上去、又下來，就是波浪式的規(guī)律了，不會像現(xiàn)在這樣持續(xù)緩慢增長。
你要這么看，放在一個二十年，十年的時間段來看，它的房價還是在往上走。比如說倫敦，二十年前和二十年的今天還是往上走。但是在二十年當中，出現(xiàn)了好幾次的波浪式的運動規(guī)律，一下上去、下來30%，再又漲上去了，房價是跳水式的這種現(xiàn)象會出現(xiàn)。
我相信這會成為今后相當長時間里的一種規(guī)律，中國房價的一種規(guī)律。不完全是北上廣深，包括像杭州，南京，就是大概中國有那么十個、八個城市，不管叫一線，還是叫二線也好，這一部分城市，可能包括成都，都會處在一個長時期的供不應求的狀況，至少是十年到二十年，供不應求的這種狀態(tài)，房價還會漲。如果就以這些城市來看，我自己一個判斷，至少十年到二十年內(nèi)還是要上漲的。
劉戈：一線城市的如果不進行調(diào)控房價的增長速度慢不下來
我仔細看了一下，上個月70個大中城市的房價�；旧馅厔菀粋�是和GDP總量的話正相關，一個是和地區(qū)影響力正相關，一個是和發(fā)展?jié)摿φ嚓P，那么這三個正相關加起來一看，和王總說的是一個結(jié)論。也就是說，這些大城市由于他們的GDP，他們的地區(qū)影響力和發(fā)展?jié)摿κ亲顝姷�，明面兒就擺在這個地方。
人是怎么流動的呢?哪個地方有工作，會向哪個地方去流動。所以這些大城市人口進入的速度還是在不斷地增長，再加上這種預期，就是這些大城市過去這么多年來一直在增長。所以這些大城市如果不進行調(diào)控，按照自然的發(fā)展，它的增長速度還是慢不下來。
王健林：調(diào)控最大的問題就是一個地方發(fā)燒全部都吃一樣的藥
中國其實過去最大的問題就是一刀切，一個地方發(fā)燒，全部都吃藥，或者說一個地方得病，全部都吃一樣的藥�，F(xiàn)在其實大家看來越來越清楚，可惜這個教訓，可惜這個結(jié)論，是花了十幾年的時間才得出來的。比方說北上廣深杭，這些城市應該用一種方法，那就是要持續(xù)調(diào)整、限購、限貸，這是不能放松的，否則房價會飆升。那么其他的可以說，我覺得可以完全放棄調(diào)控。很多城市現(xiàn)在不是房價漲的問題，而是房地產(chǎn)的風險的問題，特別是像一些西部、中西部的三、四線城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)遠遠供大于求。
對于我們，比方說，覺得這個地方風險偏大，我們就不進，我們是可以有選擇的。但是作為地方政府，對于整個中國政府，對于這種毛病的解決是應該拿出辦法的。
王健林：中央政府對樓市泡沫的消除不是采取扎針式而是采取一種捏著放氣的辦法
現(xiàn)在談拐點為時尚早，現(xiàn)在他可能是滯漲，它就是基本上不漲了，或者是漲得非常緩慢，這個現(xiàn)象是有的，但是說就出現(xiàn)拐點，就崩盤，一直往下走，這個可能性還是小的。為什么?第一，現(xiàn)在中國的新型城鎮(zhèn)化，主要就是要打造中、小城市，就是地級市和縣級市，使人口、財富向這種城市流入，把更多農(nóng)民解放出來，不是進大城市，不是進成都、杭州、北京、上海，而是進了地級市和縣級市，所以從政策導向上，還是把人口、財富向這邊集中帶，這個還可以支撐一段時間。
第二，就是這些地方，雖然房子供大于求了。但是畢竟中國經(jīng)濟現(xiàn)在還有7%的增長，人們的財富也在適度增加，所以一下子崩盤的可能性也不大。第三，我們中央政府非常清楚地知道，中國現(xiàn)在房地產(chǎn)這種泡沫的現(xiàn)象，那么對這種泡沫的消除，不能采取扎針式，看到一個泡沫一針扎，破了，那完了，那就對實體經(jīng)濟傷害太大，而是采取一種捏著放氣的辦法。比方說限制它的負債，限制它的土地供應，讓市場長時間慢慢來消化。這三個原因結(jié)合在一起，所以我斷定崩盤，或者說另一個拐點出現(xiàn)，可能性是不大。
對于房地產(chǎn)稅，在三、五年前我就說過，房產(chǎn)稅解決不了房價。房產(chǎn)稅是一個長效機制，現(xiàn)在房產(chǎn)稅的征收力度不大。因為中國人買的房子都是把土地出讓金70年的一次性付給政府了。在這個時候，如果再跟所有的存量房，所有的老百姓再加每個月幾百塊錢的稅，可能那就比較重了。房地產(chǎn)稅核心問題是兩個方面，一增加投資、投機者的持有成本;二，更重要目標不是這個，是為地方財政尋找到一個廣泛的、持續(xù)的財源，使他不再依賴土地財政，而且后一個是主要目的，因為西方的城市，至少50%，高的地方有70%的收入是來自于房地產(chǎn)稅，持續(xù)不斷的稅收。
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