謝國忠：土地泡沫開始收縮樓市泡沫即將破滅

2013-07-29 來源：觀點地產(chǎn) 編輯：張璇

摘要：著名“意見領袖”獨立經(jīng)濟學家謝國忠最近又發(fā)聲了，他表示接下來的幾個月可能會發(fā)生一些諸如信托產(chǎn)品違約這樣的金融事故。但它們對實體經(jīng)濟的影響有限。隨著土地泡沫的收縮，由此導致的生產(chǎn)成本和價格下調(diào)可以通過促進出口和消費來支持實體經(jīng)濟的發(fā)展。

謝國忠表示樓市泡沫將破

　　政府可能犯的最大錯誤就是在民眾恐慌時期，用納稅人的錢去救助失敗的金融產(chǎn)品或機構(gòu)。這將導致政府財政負擔加重，進而妨礙其為即將到來的改革提供資金。這些改革肩負著重新恢復中國經(jīng)濟平衡和啟動新增長周期的重任。若中國擺脫泡沫經(jīng)濟，重啟改革開放，那么其前景將異常光明。

　　伴隨一些金融事故的發(fā)生，恐慌感或?qū)⒙�。但這種影響將是短暫的。中國的土地泡沫基本上已變成了一個徹頭徹尾的金融現(xiàn)象。負面影響將只存在于一個規(guī)模較小，但是極具話語權(quán)的人群中。要最大程度地減少房市泡沫破滅帶來的恐慌，中央政府應馬上著手制定應急預案，讓信托產(chǎn)品、房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府融資平臺有序退出。

　　預期土地泡沫開始收縮

　　中國在過去的十年間經(jīng)歷了土地價格的飛速上漲。這一部分可以歸結(jié)于中國加入WTO帶來的收入和生產(chǎn)力增長，但是大部分上漲是一種泡沫現(xiàn)象。雖然期間家庭收入翻了三倍，但是同期平均土地價格增長了超過30倍。不論接下來收入增加多少，都不足以解釋當前如此高的土地價格。供應不足也不是理由，因為中國并不缺土地�？焖俚某擎�(zhèn)化使得土地需求相對人口來說較小�？沙掷m(xù)的土地價格應該僅為當前價格的20%-30%。

　　任何泡沫的產(chǎn)生都是由于過度的貨幣增長。新興經(jīng)濟體國家的另外一個附加情況是其穩(wěn)定的匯率。當一國經(jīng)濟開始騰飛，且美元疲軟時，這兩個條件就會同時出現(xiàn)。20世紀80年代的拉丁美洲和90年代的東南亞都出現(xiàn)過這種情況。過去十年輪到中國。美元價值在2002年觸頂，之后持續(xù)下跌，同期中國經(jīng)濟開始起步。中國加入WTO吸引了大量國外直接投資和制造業(yè)向中國轉(zhuǎn)移。這些條件讓中國在十年間廣義貨幣供應量年均增長19%，同時匯率持續(xù)上升。1994年以前，雖然中國經(jīng)歷了快速的貨幣總量增長，但貨幣處于貶值狀態(tài)。

　　中國的土地泡沫收縮的原因與其他地區(qū)如出一轍。首先，加入WTO后帶來的井噴式生產(chǎn)力增長正在消失。中國的出口正在面對一個飽和的全球市場。生產(chǎn)力的進一步提高必須來自于提高附加值，而不是單純數(shù)量上的擴張;其次，美元正在強勢回歸。這兩個因素將造成貨幣增長迅速放緩。中國的廣義貨幣增長率在2014年很有可能會不足10%，為之前十年平均水平的一半。土地泡沫需要越來越多的貨幣來支持。貨幣供應放緩必將導致泡沫破裂。

　　未來五年地價下行

　　中國房地產(chǎn)市場將會經(jīng)歷日本和臺灣式的漸進調(diào)整，而非香港或者東南亞式的急速下跌。1998年，東南亞的銀行向西方銀行借了大量短期美元債務。當債務無法向后滾動，這些國家不得不大幅提高本國實際利率，壓縮國內(nèi)信貸來償還外國債權(quán)人的債務。實際利率激增導致了房地產(chǎn)市場一落千丈。與之相比，日本和臺灣土地價格在1992年達到頂峰后，面臨的壓力就小得多，因為它們并沒有短期外國債務。這兩地的土地價格在之后呈階梯狀的下跌，即在價格和成交數(shù)量上每次都比之前降低。

　　中國的土地市場去年達到了一個拐點。原因在于：(1)基于數(shù)量擴張的增長模式達到了極限;(2)美國經(jīng)濟和美元開始復蘇。2012年四季度和2013年一季度市場的復蘇，就是熊市里的一場反彈。現(xiàn)在開始了第二個回合。就像日本和臺灣，中國房市每一輪的下跌，價格和成交量的高點和低位都將低于以前。中國的土地價格最早將于2017年觸底。地價何時觸底取決于中國是否能夠成功調(diào)整其增長模式。若沒有改革，資金仍用來維持違約的金融產(chǎn)品、破產(chǎn)的開發(fā)商及地方政府，土地價格下跌將會持續(xù)更長時間。在價格觸頂20年后，日本的土地價格就仍在下跌。這是給那些認為時間可以讓任何市場恢復的人的很好的一課。

　　如泡沫破裂有益經(jīng)濟體

　　與中國房市泡沫相關的債務大多存在于地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商身上。家庭部門的債務總量僅為GDP的三分之一，而2008年美國和1992年日本泡沫破裂時，債務水平都接近GDP的100%。從全局角度看，房地產(chǎn)泡沫的破裂將會擴大中國家庭部門的需求。房地產(chǎn)價格下降將會降低存款需求。

　　中國正在經(jīng)歷藍領勞動力的大面積短缺。勞動年齡人口的減少將會加劇這種短缺。這是通脹的主要來源之一。伴隨房市降溫而來的藍領勞動力需求減少，將不會導致大面積的失業(yè)，這也有助于降低勞動力市場的通脹壓力。

　　另一個不顯著卻異常重要的因素是心理的變化。房地產(chǎn)泡沫讓人們不再相信辛勤工作的價值，反而鼓勵投機和腐敗行為。大家都知道有條致富的捷徑，即擁有土地，然后坐等其升值。這就是為什么在中國經(jīng)濟異常繁榮的大背景下，極少中國企業(yè)創(chuàng)立知名品牌或開發(fā)出核心技術的最重要因素。

　　泡沫破裂后，對商人的激勵機制也會發(fā)生變化。利潤會轉(zhuǎn)向那些致力于制造更好商品的商人，而不是僅坐擁土地的人。我相信，下個十年中國將會出現(xiàn)很多偉大的企業(yè)。即使是房地產(chǎn)行業(yè)也會得到改善。沒有泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)就將和其他行業(yè)一樣，依靠建造高質(zhì)量的房屋獲利，而不是靠提供賭博的籌碼。

　　金融風險可被抑制

　　傳染效應是金融危機的最可怕之處。當某個產(chǎn)品或機構(gòu)破產(chǎn)，投資者或儲戶會競相退出所有類似產(chǎn)品。滾雪球效應會導致運作良好的公司同樣破產(chǎn)，進而摧毀整個經(jīng)濟體。但在中國這種風險目前還較小。

　　以土地為依托的信托產(chǎn)品最容易崩潰，但這種崩潰對實體經(jīng)濟只會產(chǎn)生非常微弱的影響。借款公司通常只擁有一塊土地，因此對實體經(jīng)濟的連鎖效應十分有限。此類產(chǎn)品的投資者都是高凈值人士，他們在購買產(chǎn)品前就已知曉存在的風險。對于經(jīng)濟體的最大風險在于銀行體系的連鎖反應。通常情況下，銀行是信托貸款的優(yōu)先債權(quán)人，如果數(shù)量眾多的信托貸款同時破產(chǎn)，它們的清算后價值恐怕連優(yōu)先債權(quán)人的損失都彌補不了。當某個信托產(chǎn)品違約，中國的金融監(jiān)管者應盡快介入。使用諸如債轉(zhuǎn)股這一手段就能快速抑制風險。原所有者應當被逐出，或其權(quán)利被顯著稀釋，投資者則應成為股東。久而久之，這會為需要一定時間的清算過程贏得時間。

（責任編輯：張璇）