摘要:房地產(chǎn)開發(fā)商光鮮業(yè)績的背后,其政府稅費之重、負債利息之高、經(jīng)營風(fēng)險之大,非外界所能體會。除房價中的百分之六、七十直接間接地流入政府口袋中外,高負債所導(dǎo)致的高利息幾乎“吃掉”了大半凈利潤,“每天送給銀行幾輛奧迪或奔馳”很正常。真所謂,“基本上是給政府和銀行打工”。
房企利息負重驚人
據(jù)年報顯示,2012年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1031.2億元,同比增長43.7%;實現(xiàn)凈利潤125.5億元,同比增長30.4%。而年末,萬科“一年內(nèi)到期的非流動負債”和“長期借款”共計616.6億元,全年“應(yīng)付利息”64.97億元,同比增長138.6%。
在保利地產(chǎn)發(fā)布了2012年銷售額實現(xiàn)1017億元的快報后,隨后發(fā)布的年報。數(shù)據(jù)顯示,保利負債額很高,利息支出很大,2012年保利地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤84.38億元,同比增長29.20%;年末有息負債815億元,而且負債利率比基準(zhǔn)利率高15%。盡管利息支出與凈利潤不存在占比關(guān)系,但過高的利息支出卻大大拖累了保利的凈利潤“后腿”。
鑒于萬達還未整體上市,外界無從知曉其負債和凈利潤情況,但預(yù)計負債額高達上千億元,而凈利潤可能很低。
一線優(yōu)秀企業(yè)尚且如此,中小房企也好不到哪兒去,利息支出占比和增速甚至更高。如億城股份。年報數(shù)據(jù)顯示,2012年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤3.22億元,同比下降了11.18%;期內(nèi)財務(wù)費用0.9億元,同比增長了72.72%。云南城投2012年實現(xiàn)營業(yè)收入3.54億元,同比增長115.87%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤2.18億元,同比增長11.63%;負債利率是12%左右,僅借款費用資本化的金額就高達9.94億元,同比增長了206.12%。天地源2012年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤2.4億元,同比增長4.99%,而期內(nèi)利息支出超過兩億。
財務(wù)費用包括資本化利息和一般財務(wù)費用。由于企業(yè)利息支出未必全部真實地體現(xiàn)于當(dāng)期財報中,因此難以通過財報獲知企業(yè)實際利息支出。另外,由于利息支出既可以資本化也可以費用化,因此許多企業(yè)會通過將利息支出多資本化,從而減少財務(wù)費用,增加當(dāng)期的凈利潤。所以,通過有息負債額和利率推算利息支出是最為直接、有效的辦法。
據(jù)推測,2012年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的全部貸款加權(quán)平均利息是11%左右。如果一家企業(yè)全年加權(quán)平均有息負債額是50億元,則每年利息支出約5.5億元——平均每天150萬元——相當(dāng)于每天開出三輛奧迪或一輛奔馳!如果負債額是500億元,則每天支付1500萬元的利息,或相當(dāng)于每天開出10輛奔馳給金融機構(gòu)……
高負債高利率是根源
過高的利息負重已壓得很多企業(yè)喘不上氣來。特別是一些民營企業(yè),每天一睜眼,就有幾十、上百萬的利息支出,其焦慮感可想而知。
高利息負重主要有兩個原因。一是,在自有資金有限的情況下,企業(yè)要實現(xiàn)規(guī)模速度擴張,不得不采取高杠桿的投資策略,進而導(dǎo)致高負債和高利息支出。事實上,近年來房地產(chǎn)企業(yè)的負債率一直居高不下,負債率超過80%的企業(yè)為數(shù)不少。二是負債利率較高。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有兩大來源:銀行貸款和非銀行融資。隨著央行施行“利率市場化”政策,據(jù)了解,開發(fā)企業(yè)的銀行貸款利率普遍比基準(zhǔn)利率高10%以上,大致上浮區(qū)間是10%-25%,上浮方式是銀行收取中間業(yè)務(wù)費、服務(wù)費等。盡管如此,也不是每個企業(yè)、每個項目都能預(yù)期取得貸款。為了緩解資金鏈緊張狀況,企業(yè)不得不尋求基金、信托、發(fā)債等其他融資渠道。目前,這些非銀行融資的利率通常是12%-15%,更高的能達到18%。而非正常渠道的民間融資,利率有的高達30%。當(dāng)然也有很低的。融資利率高低主要看企業(yè)的業(yè)績穩(wěn)健性和風(fēng)險程度。在規(guī)模速度發(fā)展導(dǎo)向下,近年來,在房地產(chǎn)企業(yè)“資金池”中,非銀行融資占比呈快速增長趨勢,從而使負債加權(quán)平均利率持續(xù)走高。
高負債,加上高利率,最終導(dǎo)致高利息支出
房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的“搶市場”的心理。無論是抓住沒抓住已過去的“黃金十年”的,都想在“白銀時代”做大做強。因為大家都知道,即便有新型城鎮(zhèn)化利好政策,房地產(chǎn)企業(yè)是至多還有10-15年的好日子。
另一個不太為人所知卻對房地產(chǎn)企業(yè)影響很大的因素是,這些年越來越嚴(yán)重的各類行業(yè)排名,不時地刺激著企業(yè)敏感的神經(jīng)。因為只要排名上去了,或者成功上市了,關(guān)注度自然就高;只要成為知名品牌企業(yè),拿地時,地方政府就會給予地價打折優(yōu)惠,房價可能賣得更高。
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