甘犁：“房產(chǎn)稅”應(yīng)該向“房貸稅”方向轉(zhuǎn)變(2)

2012-12-26 來源：甘犁的博客編輯：木木

　　其次，經(jīng)適房定價(jià)困難，有的經(jīng)適房的價(jià)格比商品房的價(jià)格低不了多少。購(gòu)買經(jīng)適房的人，多是收入不足以買房的人，即使在購(gòu)買經(jīng)適房之后，也難免成為“房奴”，生活負(fù)擔(dān)加重，生活水平下降。

　　根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，在只有一套住房的非農(nóng)家庭中，購(gòu)買經(jīng)適房家庭的平均購(gòu)房負(fù)債為9.2萬元，甚至要高于購(gòu)買商品房的家庭(8.4萬元)。而購(gòu)買經(jīng)適房的家庭的年收入只有4.2萬元，不到購(gòu)買商品房家庭的一半。

　　最后，經(jīng)適房由于利潤(rùn)相對(duì)較低，開發(fā)商積極性不高，政府往往需要給予廉價(jià)的土地及承擔(dān)配套設(shè)施建設(shè);并且部分開發(fā)商受利益驅(qū)動(dòng)，認(rèn)為經(jīng)適房面向中低收入人群，建設(shè)過程中并不注重經(jīng)適房的質(zhì)量。

　　因此，我認(rèn)為，與其大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)適房，不如直接興建廉租房。與經(jīng)適房相比，廉租房只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，留給富人的尋租空間較小;并且廉租房不需考慮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，對(duì)政府來說，成本遠(yuǎn)低于經(jīng)適房;廉租房可以周轉(zhuǎn)適用，往往租房的都是最需住房的，比經(jīng)適房更能體現(xiàn)保障性的職能。

　　另外，現(xiàn)在中國(guó)家庭持有大量的空置房，政府可以考慮通過提供租房補(bǔ)貼，規(guī)范租房市場(chǎng)以鼓勵(lì)人們租房。根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，在有房非農(nóng)家庭中約有19.8%的家庭有兩套以上住房，而這些家庭中只有19.7%的家庭將住房出租了出去，據(jù)此估算中國(guó)城鎮(zhèn)戶籍家庭住房的閑置情況約占13.3%。

　　“房產(chǎn)稅”欠缺合理性

　　也有學(xué)者提出應(yīng)開征“房產(chǎn)稅”。近日，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人指出，在總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的情況下，應(yīng)逐步在全國(guó)推開房產(chǎn)稅。中國(guó)社科院也發(fā)布報(bào)告，提出對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分，按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。一時(shí)間，有關(guān)“房產(chǎn)稅”的討論紛起。

　　我認(rèn)為，房產(chǎn)稅值得商榷。

　　首先，房產(chǎn)稅的打擊面太廣。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，排除自然進(jìn)入征收范圍的19%的二套房擁有家庭，在有且僅有一套住房的城鎮(zhèn)戶籍家庭中，大約也有30.4%的家庭人均住房面積超過40平方米。按照社科院的征收標(biāo)準(zhǔn)，他們將被征收房產(chǎn)稅。這樣算來，將近四成以上的城鎮(zhèn)戶籍家庭將受到房產(chǎn)稅的影響。然而這些家庭中，有一半左右的家庭年收入少于3.7萬元，他們根本不算真正意義上的富裕階層。同時(shí)，按面積征收的可操作性太差，估計(jì)到時(shí)七大姑八大姨都會(huì)變成家庭的一部分。而且，中心城區(qū)房?jī)r(jià)高，面積小,按面積收稅實(shí)則苦了中產(chǎn)階層。

　　其次，就存量房征收房產(chǎn)稅對(duì)已購(gòu)住房家庭有失公允。誠(chéng)然，政府想通過房產(chǎn)稅使多套住房家庭將多余住房供給出來，緩解房?jī)r(jià)壓力，但我們也應(yīng)注意到，在有房家庭中，大部分購(gòu)房家庭是背負(fù)著沉重的房貸壓力的。在高房貸壓力下，對(duì)他們征稅無疑是雪上加霜，而且這種突如其來的政策會(huì)使他們之前的購(gòu)房決策不再合理。

　　其三，施行房產(chǎn)稅以期為政府拓寬稅基，降低貧富差距，出發(fā)點(diǎn)固然好，但房產(chǎn)稅能否順利征收是關(guān)鍵�，F(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)稅實(shí)施起來阻力較大。

　　其四，目前開征房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)也不成熟。就目前房產(chǎn)市場(chǎng)的情況來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還相對(duì)脆弱。在此時(shí)全面開征房產(chǎn)稅，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期乃至整個(gè)市場(chǎng)造成巨大沖擊，刺破樓市泡沫，造成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。一旦樓市崩盤，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將受損很大，甚至可能陷入長(zhǎng)期衰退。就宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，目前并不是擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收的好時(shí)機(jī)。

　　應(yīng)從“房產(chǎn)稅”向“房貸稅”轉(zhuǎn)變

　　與房產(chǎn)稅相對(duì)應(yīng)，政府應(yīng)對(duì)“增量”購(gòu)房進(jìn)行征稅。政策切實(shí)區(qū)分高端住房市場(chǎng)與一般住房市場(chǎng)，做到高端住房高房?jī)r(jià)、一般住房低房?jī)r(jià)，在防止高收入群體在一般性住房市場(chǎng)投機(jī)炒房的同時(shí)，應(yīng)降低二套房的首付比例，開征“按揭稅”，即事實(shí)上的“房貸稅”。政府可考慮放開二套房的貸款利率，對(duì)貸款利息征收10%的“按揭稅”。

　　區(qū)別于房產(chǎn)稅，該稅實(shí)施簡(jiǎn)單、可行性高，容易獲得社會(huì)各界的支持，而且對(duì)降低金融風(fēng)險(xiǎn)也大有好處。同時(shí)，該稅可由地方政府獲得，彌補(bǔ)地方政府因低價(jià)或無償出讓土地產(chǎn)生的財(cái)政損失。

　　根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)推算，擁有兩套及兩套以上住房的家庭就住房向銀行貸款約為3.62萬億元，目前仍欠款2.49萬億元。若對(duì)貸款利息征收10%的“按揭稅”，以6.8%的年貸款利率計(jì)算，則每年約征收246億元。2012年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為6526億元，同比縮水4000億元。若2012年下半年政府土地出讓金維持上半年的縮水幅度，則征收的“按揭稅”大致能彌補(bǔ)縮水總額的3.1%。如果降低二套房首付比例至30%，則二套房貸款總額可達(dá)6.34萬億元，可征收房貸利息稅收入431億元。

　　房產(chǎn)稅能彌補(bǔ)地方財(cái)政損失，從長(zhǎng)期來看它的實(shí)施是不可避免的。但在短期，更合理的政策是“房貸稅”。雖然“房貸稅”對(duì)地方政府土地出讓金損失的彌補(bǔ)作用不大，但作為房產(chǎn)調(diào)控的措施，它能通過信貸杠桿以及信號(hào)作用，有效抑制投資炒房行為。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）