甘犁：“房產(chǎn)稅”應(yīng)該向“房貸稅”方向轉(zhuǎn)變

2012-12-26 來源：甘犁的博客編輯：木木

　　住房資產(chǎn)是中國(guó)家庭總資產(chǎn)的重要組成部分。自1998年住房改革以來，圍繞住房問題，中國(guó)家庭發(fā)生了許多悲歡離合的故事。圍繞房?jī)r(jià)的走向，各方更是針鋒相對(duì)，有唱衰的，有看漲的，大家互不相讓。

甘犁

　　首先要承認(rèn)的是，我國(guó)家庭的自有住房率較高。2011年“兩會(huì)”期間，溫家寶總理與網(wǎng)友在線交流時(shí)表示，中國(guó)家庭自有住房率高達(dá)80%。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查(CHFS)的數(shù)據(jù)，我國(guó)城市家庭自有住房率將近85%。同時(shí)，房產(chǎn)收益非常可觀。就房?jī)r(jià)來看，住房的當(dāng)前估價(jià)遠(yuǎn)高于歷史獲得成本，經(jīng)CPI調(diào)整后家庭的第一、二、三套住房平均收益率分別為151.7%、104.2%和89.2%。若只考慮商品房，則家庭第一、二、三套住房的平均收益率分別為103.2%、73.8%和52.1%。

　　同時(shí)，我國(guó)家庭的住房負(fù)擔(dān)較重，無房家庭的購(gòu)房壓力大，“房奴”不是傳說。在房貸方面，非農(nóng)戶籍家庭戶均銀行貸款28.4萬元，房貸總額是家庭年收入的幾倍甚至幾十倍。根據(jù)“中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心”的數(shù)據(jù)，戶主年齡在30~40歲之間的家庭貸款總額平均為家庭年收入的11倍;戶主為大專畢業(yè)的家庭貸款總額是家庭年收入的14倍;收入處于最低25%的家庭貸款總額更是達(dá)到了家庭年收入的32倍之多。

　　房?jī)r(jià)下降是緩解家庭負(fù)擔(dān)的重要措施，而住房的高收益也意味著房?jī)r(jià)存在大幅下降的空間。對(duì)僅擁有1套住房的非農(nóng)戶籍家庭，若房?jī)r(jià)下降5%，則約14.1%的家庭房屋市價(jià)將低于購(gòu)買時(shí)的成本價(jià);若房?jī)r(jià)下降30%，約27.8%的家庭房屋市價(jià)將低于購(gòu)買時(shí)的成本價(jià)。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，住房供給不足的局面將不復(fù)存在，房?jī)r(jià)下跌是必然的。

　　由于購(gòu)房首付比例要求較高以及前期房?jī)r(jià)的快速上漲，銀行能承受房?jī)r(jià)在一定程度上的下跌。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，有13.9%的非農(nóng)戶籍家庭為購(gòu)買住房而向銀行貸款，占比不是太大。且對(duì)有銀行貸款的非農(nóng)戶籍家庭，若房?jī)r(jià)下降5%，房屋市價(jià)低于目前銀行欠款的家庭占比僅0.3%。若房?jī)r(jià)下降30%，該比例也只有2.9%，銀行完全可以承受。

　　然而，目前對(duì)住房調(diào)控的政策主要集中在“調(diào)需求”上。就調(diào)控效果來看，雖然本輪調(diào)控的嚴(yán)厲程度前所未有，住房成交量也大幅下降，但住房?jī)r(jià)格的變化卻非常有限，開發(fā)商、政府與消費(fèi)者均遭受不同程度的損失。同時(shí)，差別化的房貸政策還加劇了民間金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，有20%的家庭因購(gòu)房而向親戚朋友借款，利息和人情負(fù)擔(dān)重。

　　那么，該如何有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)呢?

　　應(yīng)多在廉租房上下功夫

　　為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的過快上漲，“十二五”期間，政府準(zhǔn)備大量提供經(jīng)濟(jì)適用房，積極調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。但與經(jīng)適房相比，我更傾向于建議政府多在廉租房上下功夫。

　　首先，經(jīng)適房相當(dāng)程度具有商品房的性質(zhì)，價(jià)格要明顯低一些，因此成為一些權(quán)力部門重要的尋租工具。經(jīng)適房雖有種種限制，但仍難避免高收入群體的投機(jī)行為，最后購(gòu)買到經(jīng)適房的往往并不是低收入且最需要住房的家庭。

　　根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，在購(gòu)買經(jīng)適房的非農(nóng)家庭中，約有16.9%的非農(nóng)戶籍家庭有2套及以上住房，在這些家庭中，有2.9%的家庭購(gòu)買了經(jīng)適房，這些家庭的年均收入為11.4萬元，這遠(yuǎn)高于只擁有1套住房且為經(jīng)適房的家庭的年收入4.1萬元，并且遠(yuǎn)高于租房家庭的年收入5.9萬元。而這些通過購(gòu)買經(jīng)適房獲得多套房的家庭從出租房屋中獲得的收入平均為2.6萬元。

　　與經(jīng)適房相比，廉租房由于不可出售，留給高收入群體投機(jī)的空間要比經(jīng)適房小得多。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）