謝逸楓：別把“暴漲恐慌”黑鍋強(qiáng)按給任志強(qiáng)(2)

2012-12-26 來源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　樓市“暴漲恐慌”原因什么?我們不可否認(rèn)的事實(shí)是最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)一去不返，房地產(chǎn)市場博弈已經(jīng)從政府與開發(fā)商轉(zhuǎn)變成開發(fā)商與購房者之間。

　　開發(fā)商與購房者的較量，從年初的“以價(jià)換量”、年中“平價(jià)放量”和年末“保價(jià)縮量”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的底氣不斷增強(qiáng)。

　　而與此相對(duì)的，隨著開發(fā)商銷售任務(wù)的完成和資金鏈的不斷好轉(zhuǎn)，購房者的議價(jià)能力相對(duì)減弱。由于當(dāng)前市場的持續(xù)回暖，與年初相比，不少購房者的心態(tài)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。

　　今年上半年政府與開發(fā)商的調(diào)控博弈已經(jīng)結(jié)束，而開發(fā)商與購房者之間的博弈才剛剛開始，到下半年買賣雙方的博弈高潮正式爆發(fā)。

　　從市場與政策的角度看，樓市“暴漲恐慌”背后，主要的推手有六個(gè)方面，一是一些不明真相的媒體。通過夸張的標(biāo)題，吸引市場力，制造樓市暴漲的煙霧。二是一些二手中介與從業(yè)工作人員為促進(jìn)成交，放出的風(fēng)。

　　三是一些投資機(jī)構(gòu)與不法投機(jī)商，企圖制造“恐慌”，好漁翁得利。四是個(gè)別開發(fā)商通過開盤選房的排隊(duì)方式，試圖擾亂市場預(yù)期，出現(xiàn)“恐慌購房”、“通宵排隊(duì)買房”假象。

　　五是購房者集體恐慌傳染市場，增加市場恐慌情緒。從今年6月開始，購房者對(duì)房價(jià)下降的預(yù)期不斷減弱。一旦市場有風(fēng)吹草動(dòng)，購房者便草木皆兵，甚至不清楚市場情況之下，匆忙出手。

　　六是政府未提前做好市場預(yù)期的調(diào)控政策有關(guān)。因?yàn)橹醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議一字未提“房產(chǎn)稅與房價(jià)合理回歸”，各地“地王”與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，不斷推升明年房價(jià)上漲的預(yù)期。

　　樓市是否回暖與樓市“暴漲恐慌”到底有何關(guān)系?

　　我們可以看到，市場眾多釋放樓市回暖的傳言，基本上是根據(jù)某個(gè)現(xiàn)象與數(shù)據(jù)。

　　但是在今年年終房地產(chǎn)市場的確呈現(xiàn)回暖跡象，一則銷售成交量正增長，市場交易放量。二則商品房住宅價(jià)格連續(xù)6個(gè)月深圳。三則全國土地市場火熱，政府土地供應(yīng)大增。

　　四則地價(jià)上漲快速，地王不時(shí)的爆發(fā)。五則越來越多的房企完成提前完成銷售目標(biāo)。六是則市場需求力不斷增加，購房者購買意愿特別強(qiáng)烈。

　　其實(shí)，樓市回暖與樓市“暴漲恐慌”壓根沒有任何關(guān)系。因?yàn)樗^廣州樓盤“連夜排隊(duì)購房”、“千人排隊(duì)”的照片和文字說明，最多時(shí)有兩三百人，但絕沒有上千人。”

　　與此同時(shí)，網(wǎng)上關(guān)于年末二手房業(yè)主大幅提價(jià)、反價(jià)的情況也是不屬實(shí)。所謂的“北京某二手房一夜提價(jià)70萬元”消息，已被證實(shí)是偽造的。

　　目前廣東與北京二手房掛牌價(jià)格確實(shí)比年初出現(xiàn)上漲，但并未出現(xiàn)如2009年大規(guī)模反價(jià)情況，撕毀合同的情況只是少數(shù)。

　　中央政府應(yīng)該及時(shí)出臺(tái)政策與細(xì)化調(diào)控措施，防止樓市“暴漲恐慌”擴(kuò)散。削弱助推明年房價(jià)暴漲預(yù)前，鞏固前期調(diào)控成果，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、合理、健康發(fā)展。

　　中國國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月全國70個(gè)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格同比上漲的城市達(dá)到53個(gè)，但環(huán)比增幅均未超過1%。

　　從新房和二手房交易量價(jià)和土地出讓等指標(biāo)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實(shí)出現(xiàn)了一些回暖跡象，但并不存在價(jià)格大幅反彈的基礎(chǔ)。

　　但是謠言試圖利用這一波量價(jià)上漲渲染樓市的緊張空氣，制造無形恐慌。況且謠言已滲透到樓市神經(jīng)，中央與地方政府應(yīng)該出手了。

　　經(jīng)歷了兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，調(diào)控效果比較明顯，除了限購擠出投機(jī)需求，一線城市房價(jià)快速上漲的趨勢也初步得到了遏制。

　　由于房地產(chǎn)調(diào)控政策“邊際效應(yīng)”減弱，一些開發(fā)商開始蠢蠢欲動(dòng)，試圖小幅提價(jià)試探市場。當(dāng)前市場回暖主要是消費(fèi)者預(yù)期扭轉(zhuǎn)所致，要防止市場再度出現(xiàn)恐慌，必須扭轉(zhuǎn)公眾對(duì)房價(jià)發(fā)展的恐慌預(yù)期。

　　由于各地調(diào)控政策普遍將于年底到期，目前到明年三月份實(shí)際處于調(diào)控政策“空檔期”，中央有關(guān)部門應(yīng)該盡快出臺(tái)更細(xì)致的說明，正確引導(dǎo)市場形成對(duì)明年樓市趨勢的理性判斷。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）