中國四線城市地產(chǎn)風(fēng)險緣何高于“北上廣”(3)
2012-12-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：白菜
風(fēng)險倒掛原因何在
風(fēng)險前50名中并沒有一線二線城市，而且呈現(xiàn)出越是一線城市風(fēng)險程度越低，這種倒掛現(xiàn)象其實(shí)并非空穴來風(fēng)。
從市場供應(yīng)角度看，一線城市不存在過剩問題;從土地、人口規(guī)模對比來看，一線城市人口密度偏高，而由于城區(qū)面積大多狹小，因此其人均可占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后。
從房價角度看，一線城市雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍較高，但由于多年以來房價增速相對更快，因此從房價收入比層面上看一線城市確實(shí)偏高，但考慮到其激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風(fēng)險仍然是可控的。
近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及大環(huán)境的變化，中國城市之間房地產(chǎn)開發(fā)水平差異縮小�，F(xiàn)在，很多開發(fā)商往三四線城市轉(zhuǎn)移，就是因?yàn)槠涑鞘谢实�。很多�?nèi)陸的縣級小城市，投資開發(fā)幾千萬到幾個億的項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣譄崆椋?ldquo;關(guān)系好處、風(fēng)險很低、房價穩(wěn)漲”常被稱為3個明顯的優(yōu)勢。
個別三線城市風(fēng)險主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張、房價的持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發(fā)展樓市的行列中來，但其本身的需求體量其實(shí)并不足以形成支撐，這些城市未來風(fēng)險正集中展現(xiàn)。
實(shí)際上，在當(dāng)初或許是優(yōu)勢，但隨著盲目以及不規(guī)范的開發(fā)環(huán)境的發(fā)展，三四線城市的優(yōu)勢便隱藏起來，劣勢則占了上風(fēng)。當(dāng)這種劣勢積聚到一定程度，其風(fēng)險甚至高于一二線城市。
四線城市則是由于土地放量普遍高于住宅市場消化能力，未來發(fā)展風(fēng)險巨大。“它和二三線城市差別就是人口密度比較小，所以這個指標(biāo)相對來說比較居前，導(dǎo)致地廣人稀，土地供應(yīng)多，供求關(guān)系失衡，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。在這樣的情況下，這些城市當(dāng)中如果大規(guī)模地做房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險是非常大的。”丁祖昱同時強(qiáng)調(diào)，這不是講四線城市不需要房地產(chǎn)開發(fā)，四線城市的進(jìn)入還是要非常謹(jǐn)慎的，在這些城市當(dāng)中，有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應(yīng)構(gòu)成了這些城市最大的風(fēng)險。
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