范小沖：“房?jī)r(jià)每平米80萬(wàn)”并非天方夜譚(2)

2012-12-19 來(lái)源：范小沖的博客編輯：木木

　　現(xiàn)在說(shuō)25年后的房?jī)r(jià)80萬(wàn)難以置信，就像25年前，我們也不會(huì)相信今天的房?jī)r(jià)能高到這個(gè)程度。道理是一樣的。

　　專家觀點(diǎn)

　　“拿過(guò)去預(yù)測(cè)未來(lái)不科學(xué)”

　　陳晟(中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng))：

　　董藩教授這個(gè)理論的正確性值得商榷，他用過(guò)去的增速推導(dǎo)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)方式并不科學(xué)。未來(lái)25年，環(huán)境會(huì)發(fā)生變化，而房?jī)r(jià)測(cè)算模式中的很多條件也發(fā)生了變化。應(yīng)當(dāng)把多種因素考慮進(jìn)去。

　　不管是政策因素還是市場(chǎng)環(huán)境等各方面的因素，都決定了未來(lái)房?jī)r(jià)不可能實(shí)現(xiàn)那么快速的增長(zhǎng)。

　　影響未來(lái)房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的因素有多方面�，F(xiàn)在我們已經(jīng)在主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，把之前依靠投資拉動(dòng)的增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)拉動(dòng)的自主型增長(zhǎng)，這就要求增速降下來(lái)。另外，隨著人口紅利的消失，土地的消費(fèi)人群減少會(huì)影響住宅的需求。而未來(lái)的土地政策和財(cái)稅政策也可能會(huì)發(fā)生大的改變。這些因素都決定了未來(lái)25年里房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入一個(gè)中速增長(zhǎng)的周期，不會(huì)延續(xù)前面過(guò)高的增速。

　　我的判斷是，未來(lái)房?jī)r(jià)的增速一定會(huì)和GDP的增速相匹配，比GDP增速高出1—2個(gè)百分點(diǎn)是最有可能的。如果GDP能夠長(zhǎng)期維持目前的增速，那么整體來(lái)看，房?jī)r(jià)大概會(huì)在10年翻一番。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，北京現(xiàn)在房子的均價(jià)21000元，10年大概會(huì)漲到42000元。至于董藩說(shuō)25年后北京均價(jià)80萬(wàn)，這個(gè)是不太可能的。

　　“除非貨幣長(zhǎng)期通脹”

　　陳及(北京工商大學(xué)教授)：

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)角度講，如果房?jī)r(jià)每年漲15%，那貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度也得以這個(gè)速度增長(zhǎng)，這樣的話，從通脹的角度看，這個(gè)價(jià)格才可能產(chǎn)生。

　　所以，簡(jiǎn)單推論，在宏觀貨幣政策角度來(lái)考慮是不可能的，因?yàn)樗鼪](méi)有足夠的貨幣供應(yīng)量的支持。貨幣財(cái)政政策不可能如脫韁之馬失去管制，中國(guó)政府包括各國(guó)政府都不允許CPI漲成這個(gè)樣子，而且還持續(xù)25年。

　　而且，從貨幣支持和真實(shí)購(gòu)買力來(lái)看，將來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也不可能維持在15%以上，過(guò)去也沒(méi)有達(dá)到這個(gè)水平。既然收入無(wú)法支持住房?jī)r(jià)格的上漲，住房?jī)r(jià)格從何產(chǎn)生呢?如果這種漲幅水平，大白菜有可能一百塊一棵了，很難想像房?jī)r(jià)漲到80萬(wàn)一平方米，那相應(yīng)的人均收入就沒(méi)法估計(jì)了。所以說(shuō)，這種可能性是很小的。

　　隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和宏觀調(diào)控的不斷成熟，國(guó)家經(jīng)濟(jì)的管理是越來(lái)越到位，絕對(duì)不會(huì)允許出現(xiàn)這種情況。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）