陳杰：中共十八大后中國的住房模式展望(2)

2012-12-18 來源：陳杰的博客編輯：木木

　　其次，即使有了頂層設(shè)計，也只能是總體框架，具體實施政策應(yīng)因地制宜，需要在地方實踐中不斷動態(tài)調(diào)整完善。不能盲目相信有了頂層設(shè)計，復(fù)雜的社會問題就迎刃而解，更不能有了頂層設(shè)計就可以搞一刀切，那樣會陷入僵化教條。

　　頂層設(shè)計把握大框架后，就應(yīng)該始終鼓勵地方根據(jù)自身實際情況自我調(diào)整，應(yīng)給予這樣的空間。中國地域遼闊，地區(qū)間差異大，各地住房市場發(fā)展情況和住房保障面臨的形勢差別很大。不該讓所有省份、所有城市都提供同樣比例的保障房。

　　根據(jù)經(jīng)驗，住房保障壓力主要來自外來人口。人口導(dǎo)入多的大城市、超大城市，住房市場調(diào)控力度大一些，保障投入多一些。外來人口少的中小城市，應(yīng)更多依靠市場機(jī)制來平衡住房供需、實現(xiàn)人人住有所居。

　　第三，政府干預(yù)、公共保障和市場機(jī)制將加強(qiáng)協(xié)調(diào)，互為補(bǔ)充。

　　市場配置和政府保障可以兼容和互補(bǔ)。有效抑制投機(jī)炒作，可以促進(jìn)市場的長期可持續(xù)發(fā)展，政府的保障負(fù)擔(dān)也會減少大半。但如果住房保障過多以產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)形式提供，保障需求面循環(huán)擴(kuò)大，房價難以抑制，將對保障形成新的需求，形成惡性循環(huán)。為此，近年來經(jīng)適房已經(jīng)顯著下降，租賃式保障房成為主力。

　　從保障與市場兼容角度來看，保障房不適合完全通過新建形式來實現(xiàn)，更需從現(xiàn)有住房資源中籌措挖潛。一方面新建的保障房為了滿足當(dāng)前急需，設(shè)計不足，又沒有銷售壓力，質(zhì)量較低，難以長期使用，存在資源浪費風(fēng)險;另一方面，大量新建保障房，不僅與商品住宅競爭有限的土地資源，使商品住宅稀缺性放大，商品房價難以回落，同時直接壓縮了中低檔商品住房的市場空間，商品住宅只剩下高檔房和豪宅，政府提供的保障房與市場化商品住宅之間出現(xiàn)過大的落差。

　　根據(jù)住房經(jīng)濟(jì)學(xué)的“梯度消費理論-住房過濾模型”，更加可取的辦法是，政府通過房產(chǎn)稅等稅收辦法擠出閑置住房，或成立公共組織以租賃中介身份收購空置住房的使用權(quán)，然后以租賃補(bǔ)貼來支持中低收入家庭從市場上租賃這些住房。

　　新建住房還是主要由開發(fā)商以市場化形式來運(yùn)作，更加專業(yè)和符合社會分工原則。由新建住房滿足高收入者不斷上升的住房改善需求，通過稅收等制度設(shè)計引導(dǎo)高收入者放棄原來的較舊住房，轉(zhuǎn)移給中間收入者，中間收入者再把手頭的中間品質(zhì)住房讓渡給中低收入者購買或租賃。這樣是更加符合市場規(guī)律的住房發(fā)展模式。

　　目前不少地方都在利用現(xiàn)有房屋資源解決多層次住房需求方面進(jìn)行探索和嘗試，預(yù)計會得到更多鼓勵。

　　第四，會堅持保障房的社會融合性，避免制造居住分割。

　　中國當(dāng)前大規(guī)模推行的公租房和1998年市場化房改之前的福利公房，性質(zhì)上都是政府提供的公共住房。很多人由此擔(dān)心，公租房會不會重演當(dāng)年福利公房的悲劇。這就需要我們認(rèn)識清楚舊式福利公房不可維系、必須改革的真正根源何在。

　　筆者認(rèn)為，中國舊式福利公房之所以維持不下去而后不得不廢除，最重要的原因有三條：一、經(jīng)濟(jì)上不可持續(xù)。福利公房租金接近為零，完全不能補(bǔ)償簡單再生產(chǎn)。二、覆蓋面過大。既讓社會包袱沉重，也扼殺了市場成長空間。三、非開放性。勞動力通過公房對單位形成了人身依附，嚴(yán)重妨礙了勞動力市場化，也窒息了城市化，而后兩者都是市場經(jīng)濟(jì)的必要條件。

　　而新時期發(fā)展起來的公租房，只要堅持成本補(bǔ)償原則、市場匹配的適度發(fā)展原則和公眾開放原則，可以避免重蹈福利公房的悲劇，實現(xiàn)具有公益性的公共服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

　　城市住房，表面是建筑形態(tài)的住所，本質(zhì)是城市的“居住權(quán)”和“發(fā)展機(jī)會權(quán)”。要得到發(fā)展機(jī)會，就不能與社會活躍群體和公共服務(wù)資源在空間上隔離開。

　　國際上的“公共住房悲劇”，不應(yīng)在中國重蹈覆轍。英美式自由主義經(jīng)濟(jì)體中，把公共住房視為市場淘汰者的最后避難所，居住者都是最低收入人群。雖然這些公租房租金一般十分低廉，確實起到托底保障的作用，但代價是低收入者的集中聚居，形成了嚴(yán)重的貧民窟現(xiàn)象，存在大規(guī)模邊緣化效應(yīng)，進(jìn)而產(chǎn)生自我循環(huán)的“貧困陷阱”。

　　然而，在德國、荷蘭和北歐，公共租賃房或社會租賃房開放給所有或大多數(shù)收入階層，各階層人士混合居住，公租房和私人租賃市場協(xié)調(diào)融合發(fā)展，形成一元化租賃體系。德國、荷蘭和北歐能做到公租房廣開門戶的關(guān)鍵，一方面是靠直接發(fā)放給低收入者的租金補(bǔ)貼，另一方面是建立起一批不唯利是圖的非營利性運(yùn)營組織。在保本非營利原則下，公租房采用歷史成本原則。只要租金能夠抵消資本的利息成本與運(yùn)營成本就可以滿足，而公租房的資金實際成本將隨著時間因為通貨膨脹的作用而不斷下降，逐步體現(xiàn)出成本競爭力。

　　上海公共租賃房制度在設(shè)計時候就注意到這些教訓(xùn)和經(jīng)驗，在全國門檻最低，開放式租賃。盡管上海及全國各地城市當(dāng)前在推行公租房方面看似都遇到一些挫折，突出的是公租房租金水平不比市價低，以致出租率不足。但要看到，公租房的租金優(yōu)勢是需要一段時間積累才能體現(xiàn)出來的，為此對其長期發(fā)展要有信心。

　　然而，公租房僅做到廣開門戶是不夠的，還需要細(xì)化的貨幣化住房保障機(jī)制的配合才能讓更多低收入者受益。未來中國住房保障的發(fā)展，應(yīng)該是實物保障和貨幣保障并重的。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）