謝逸楓：大房企瘋狂搶地中小房企斷臂求生

2012-12-12 來源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　時(shí)間正在一步步走近2013年。從10月份開始，標(biāo)桿房企陸續(xù)完成各自目標(biāo)，11月多地成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高，12月將繼續(xù)翹尾，給復(fù)蘇的2012年整體房企業(yè)績(jī)錦上添花。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2012年12月11日，已有16家上市房企公布前11月銷售業(yè)績(jī)，多數(shù)房企同比去年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，并提前完成年度銷售目標(biāo)。資金充裕的房企也在大手筆購(gòu)地，據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科、保利、龍湖、中海等十大房企前11月的購(gòu)地金額達(dá)到1783億元，囤地面積達(dá)5645萬平方米。截至2012年12月11日，已有萬科、恒大、中海、保利、遠(yuǎn)洋等16家房企公布前11月銷售業(yè)績(jī)，其中14家同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，11家提前完成全年銷售目標(biāo)。龍頭老大萬科銷售收入達(dá)到1271.5億元，位列全國(guó)第一，并超過去年全年業(yè)績(jī)，同比增長(zhǎng)9.8%。保利地產(chǎn)前11月銷售收入920.32億元，同比大漲36.1%，并超額15%提前完成全年銷售目標(biāo)，有望成為繼萬科之后第二家銷售破千億的房企。

謝逸楓

　　銷售的增長(zhǎng)，也使手中資金雄厚的房企四處攻城略地。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，29家房企前11月共在全國(guó)拿地368宗，共花費(fèi)約2267億元，獲得土地面積7568萬平方米。而萬科、保利、龍湖、中海等在新增土地儲(chǔ)備排行榜前列的十大房企，今年前11月的購(gòu)地金額達(dá)到1783億元，囤地面積達(dá)到5645萬平方米。萬科以拿地金額378.21億元、拿地面積1055.74萬平方米位列排行榜首位。進(jìn)入12月份，萬科拿地的速度也并未放慢。12月3-4日兩天時(shí)間，萬科共斥資35億元拿下濟(jì)南、杭州地塊。此外，在香港IPO上市的旭輝地產(chǎn)、發(fā)債融資成功融創(chuàng)、方興等企業(yè)也頻頻出手土地市場(chǎng)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月27日至12月7日這11天內(nèi)，北京、上海、深圳、南京、成都、長(zhǎng)沙以及蘇州7地的地王紀(jì)錄不斷被刷新。11月27日，北京市國(guó)土資源局掛牌出讓朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)一地塊，掛牌出讓起始價(jià)為20億元，建筑控制規(guī)模59152平方米，以此計(jì)算，起始樓面價(jià)高達(dá)3.38萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。此后，截至12月7日，上海外灘黃浦區(qū)地塊以樓面價(jià)36176元/平方米刷新上海年度單價(jià)地王紀(jì)錄;深圳寶安尖崗山一宗地以可售樓面價(jià)27268元/平方米創(chuàng)深圳歷年土地拍賣地價(jià)新高;南京下關(guān)濱江G50地塊以高達(dá)56.2億元的總價(jià)晉升年內(nèi)全國(guó)總價(jià)地王;成都武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村地塊以樓面價(jià)8500元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)150%晉升單價(jià)地王;蘇州2012-G-98號(hào)地塊以總價(jià)23.2億元、樓面價(jià)8990元/平方米的價(jià)格被方興地產(chǎn)拿下，成為蘇州新地王;長(zhǎng)沙芙蓉中路063號(hào)地塊以樓面價(jià)約5421.24/平方米成為長(zhǎng)沙新單價(jià)地王。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示：“多房企前11月業(yè)績(jī)上漲提前完成全年銷售目標(biāo)，主要原因有三個(gè)方面，一是今年初房企抵估市場(chǎng)，在制定年銷售目標(biāo)調(diào)低了10%-20%。二是前三季房企采取“以價(jià)換量”的銷售策略，回收大量資金，而10月份開始則“以量換利潤(rùn)”，業(yè)績(jī)不斷沖高。三是全國(guó)多個(gè)城市的調(diào)控微調(diào)與房貸政策的調(diào)整，刺激大量的市場(chǎng)需求與潛在購(gòu)買力爆發(fā)。今年市場(chǎng)呈現(xiàn)前高后低的發(fā)展趨勢(shì)，大房企完成的銷售目標(biāo)比中小房企普遍好，到了年底依然在不停的增長(zhǎng)。因此，房企銷售業(yè)績(jī)大漲，隨著庫存量的下降，有資金也有需求購(gòu)地補(bǔ)貨，為未來發(fā)展儲(chǔ)備土地。”

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓分析：“2012年，是樓市調(diào)控持續(xù)深入的一年。房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)績(jī)分化愈演愈烈，龍頭企業(yè)依賴自身資金優(yōu)勢(shì)“以價(jià)換量”，銷售業(yè)績(jī)大幅提升;與此同時(shí)，中小房企在資金壓力下“斷臂求生”，轉(zhuǎn)讓股權(quán);還有一些房企“另謀出路”，尋求轉(zhuǎn)型，走向多元化經(jīng)營(yíng)。房產(chǎn)企業(yè)“圈塊地就能掙錢，賣棟樓就能發(fā)財(cái)”的集體暴利時(shí)代逐漸走向終結(jié)。如果12月未有新政出臺(tái)并保持現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)，年底還將持續(xù)豐收。特別是保利、恒大兩家房企可能在2012年提前沖入“千億軍團(tuán)”，這一局面標(biāo)志著房地產(chǎn)資源集中化趨勢(shì)進(jìn)一步加速。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出：“率先完成銷售任務(wù)與賣地求生對(duì)比，房企可謂冰火兩重天，用“幾家歡喜幾家愁”來概括房地產(chǎn)企業(yè)的銷售現(xiàn)狀是恰如其分。”

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為：“房地產(chǎn)企業(yè)分化將持續(xù)，標(biāo)桿房企完成任務(wù)跑馬圈地，中小房企斷臂求生。標(biāo)桿房企由于整體業(yè)績(jī)良好，資金鏈緩解，存庫下降，未來仍將成拿地主力。而一些中小開發(fā)商整體資金鏈依然緊張，賣地求生的趨勢(shì)難改。”

　　最新數(shù)據(jù)顯示，1至11月，萬科、保利、恒大分別實(shí)現(xiàn)1271.5億元、920.32億元、846.3億元銷售額，均已超過去年三家公司的全年銷售額。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院及搜房網(wǎng)根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月6日，萬科、保利、中海、恒大四家“千億級(jí)”實(shí)力房企拿地面積為4697.65萬平方米，購(gòu)地支出總額達(dá)1040.86億元。其中，萬科斥資378.21億元增加土地儲(chǔ)備1055.74萬平方米，平均3582.42元/平方米;保利花費(fèi)353.2億元獲得1145.65平方米，平均3082.97元/平方米;中海則以175.35億元獲得468.21萬平方米，平均3745.11元/平方米;恒大耗資134.16億元獲得2028.05萬平方米，平均661.52元/平方米。調(diào)控之下，龍頭房企依舊風(fēng)光無限，但實(shí)際上不少房企的日子卻并不好過。深圳證券信息有限公司數(shù)據(jù)顯示，前三季度有23家A股上市房企凈利潤(rùn)為負(fù)，處于虧損狀態(tài)。

　　上市房企內(nèi)部業(yè)績(jī)分化明顯，使得行業(yè)集中度不斷提升。深圳證券信息有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，127家A股上市房企共實(shí)現(xiàn)328.20 億元凈利潤(rùn)，較去年同期僅增長(zhǎng)1.21%。其中，萬科、保利、招商等前十大房企，凈利潤(rùn)高達(dá)188.26億元，同比上漲14.22%，占127家上市房企凈利潤(rùn)的57.36%。而去年同期，前十大房企的凈利潤(rùn)占比為50.82%。由此可見，今年前三季度，A股上市房企凈利潤(rùn)前十強(qiáng)的集中度提升了6.54個(gè) 百分點(diǎn)。2012年，房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓延續(xù)了2011年的火熱態(tài)勢(shì)。樓市調(diào)控下，銀行貸款難獲批，存貨難消化，兩大難題之下，很多房企面對(duì)資金趨緊問題，不得不轉(zhuǎn)讓股權(quán)“斷臂求生”。

　　11月29日，冠城大通發(fā)布公告稱，將其持有的深圳冠洋房地產(chǎn)有限公司100%股份，以7.33億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給上海誠(chéng)盈一期股權(quán)投資中心。同樣是11月29日，陽光城也發(fā)布公告稱該公司及其全資子公司福建陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬將合并持有的陽光城集團(tuán)武夷山置業(yè)有限公司100%股權(quán)，以人民幣7838.67萬元轉(zhuǎn)讓給福建望城投資發(fā)展有限公司。世榮兆業(yè)11月8日發(fā)布公告稱，擬轉(zhuǎn)讓其控股子公司珠海市斗門區(qū)世榮實(shí)業(yè)有限公司持有的珠海市世榮房產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，三季度，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)共有23起并購(gòu)案例，涉及14.43億美元，占當(dāng)季所有行業(yè)并購(gòu)總額的22%，成為三季度并購(gòu)金額最高的行業(yè)。

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