雷濤：限制房價上漲最好的辦法是加大供應(yīng)(3)
2012-11-15 來源：雷濤的博客 編輯：木木
可行的辦法是實行土地出讓管理、土地收入、土地收入支出三條線，分屬不同部門，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根據(jù)各地的實際財政預(yù)算按比例支付，可以集中力量辦大事，可以根據(jù)需要向不發(fā)達地區(qū)傾斜。引導(dǎo)地方財政預(yù)算由目前的“以收定支”向“以支定收”轉(zhuǎn)變。
目前“以收定支”的地方財政預(yù)算的主要特點是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上沒有節(jié)制。固然“以支定收”可能使一些計劃外項目無錢可“支”，但可通過地方政府債來解決，在財政預(yù)算上做到以豐補欠，即豐年補欠年。
用小產(chǎn)權(quán)存量房來解決
農(nóng)民工進城的住房需求
中國的土地分為國有土地和集體土地，，其中集體土地包括承包地和農(nóng)村宅基地。目前的政策是：農(nóng)村宅基地只允許解決農(nóng)民的住房需求，也可以在農(nóng)民中相互轉(zhuǎn)讓，但每家只允許有一份宅基地，不允許城市居民在農(nóng)村購買住宅。
“小產(chǎn)權(quán)”房指在城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地上建設(shè)的房屋，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。
重慶被國家批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，在土地改革領(lǐng)域率先進行大膽探索，創(chuàng)造了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的“地票”模式，即農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后產(chǎn)生的指標(biāo)，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里可獲得一套住房。
借鑒重慶的做法，我們不妨用小產(chǎn)權(quán)房龐大的存量，在全國范圍內(nèi)以“地票”模式解決農(nóng)民工進城對住房的需求�？尚械霓k法是：第一，對于小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)，只要建設(shè)用地屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地，不違反國家法律規(guī)范，可以納入開發(fā)建設(shè)的整體規(guī)劃和市政規(guī)劃;第二，建成的房屋銷售，可用“地票”模式，即全國范圍的進城農(nóng)民放棄家鄉(xiāng)農(nóng)村宅基地，就可以購買此類房屋，并為購買農(nóng)民辦理產(chǎn)權(quán);第三，如果是城鎮(zhèn)人口購買此類房屋，則需要購買農(nóng)民手持的“地票”。
這一構(gòu)想沒有違背當(dāng)前的相關(guān)政策。農(nóng)村的宅基已經(jīng)可以在農(nóng)民中相互轉(zhuǎn)讓，只是轉(zhuǎn)讓范圍擴大到全國;“地票”模式讓農(nóng)民放棄家鄉(xiāng)宅基地，符合農(nóng)民每家只允許有一份宅基地的規(guī)定。這既可以為剛性需求提供可觀房源，抑制房價上漲，也為新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)提供保證。
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