雷濤：限制房價上漲最好的辦法是加大供應(yīng)(2)
2012-11-15 來源：雷濤的博客 編輯：木木
“城市經(jīng)營”是指地方政府以土地為商品，以全方位提升城市形象為手段將低價的土地打造、包裝后高價賣出。由于經(jīng)營收益由地方政府支配，土地收入的經(jīng)營利益涉及地方發(fā)展，必然導(dǎo)致管理服從經(jīng)營。國有土地的經(jīng)營作為政府的職責(zé)，客觀上使各級地方政府成了市場競爭的主體。在相當(dāng)程度上，地方政府成了房價上漲的主要推動者，是房價上漲最大的贏家。
不應(yīng)忽視房地產(chǎn)市場
巨大的剛性需求
房地產(chǎn)市場巨大的剛性需求在于中國的工業(yè)化和城市化進(jìn)程悄然起航。中國正在經(jīng)歷由農(nóng)業(yè)人口向城市人口的大遷徙，因?yàn)橐粋�國家的現(xiàn)代化是不可能在農(nóng)業(yè)勞動力占整個人口50%以上的情況下實(shí)現(xiàn)的。發(fā)達(dá)國家的農(nóng)業(yè)人口大都不超過6%，美國、英國在2%左右。
改革開放30年來，我國城鎮(zhèn)人口增至6.07億人，進(jìn)城農(nóng)民達(dá)4億。目前農(nóng)業(yè)人口還占53.3%，也就是說中國目前還有13.4億×53.3%=7.14億%的農(nóng)業(yè)人口(相關(guān)數(shù)據(jù)來自中國發(fā)展研究基金會2010年發(fā)布的《中國發(fā)展報告2010：促進(jìn)人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》)。
如果按人均22平方米住房面積計算，那么改革開放30年來，至少需要為新增4億城鎮(zhèn)人口修建4×22(平方米)=88億平方米的住房。
根據(jù)相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計，進(jìn)城農(nóng)民只有不到30%在城市購房，另外70%是通過租房、集體宿舍、工棚解決住房問題。如果這70%都購房，目前還需要有：88×70%(平方米)=61.6億平方米的住房(不包括城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求)。
同時，在未來快速城市化的進(jìn)程中，農(nóng)民進(jìn)城必然是長期趨勢，據(jù)《中國發(fā)展報告2010：促進(jìn)人的發(fā)展的中國新型城市化戰(zhàn)略》報告稱：平均每年以2000萬人的速度“農(nóng)轉(zhuǎn)非”;到2030年的20年時間內(nèi)，還有4億農(nóng)民工及其家屬的市民化。未來20年，4億農(nóng)民工及其家屬進(jìn)城，意味需要4億×22平方米=88億平方米(還不包括城鎮(zhèn)改善居住條件的需求)。
另外，中國每年還有1600萬左右人口出生，20年后還有3.2億人需要住房3.2億×22平方米=70.4億平方米。
基于以上3項(xiàng)，未來20年，中國共需要建61.6+88+70.4=220億平方米的住房，未來房地產(chǎn)市場有著巨大的剛性需求。
對于大量的商品房積壓，目前通俗的解釋是：房價大大超過剛需的購買能力。其實(shí)，這本質(zhì)上是商品房為房地產(chǎn)開發(fā)商私人占有。在房價不斷上漲的氛圍中，要想開發(fā)商降價，相當(dāng)于與虎謀皮。
應(yīng)高度重視人口大遷徙下
房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位
中國的工業(yè)化和城市化進(jìn)程趨勢不可逆轉(zhuǎn)，這是一場人類歷史上史無前例的偉大的人口大遷徙。在可預(yù)計的未來仍將持續(xù)的城市化進(jìn)程中，農(nóng)民進(jìn)城后面臨的首要難題，仍是融入城市。
目前，進(jìn)城大部分農(nóng)民工在城市沒有根基——家，家是什么?家就是房子，由于在城市沒有住房，集體宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在鄉(xiāng)下。讓他們成為城市的邊緣人，在城市形成“新二元結(jié)構(gòu)”，被國外媒體形容為“半截子城市化”。
留守兒童、空巢老人、用工荒、春運(yùn)等現(xiàn)象就是接在“半截子城市化”這根藤上的一串苦果。“有錢沒錢，回家過年”，春運(yùn)的壯觀大戲每年就這樣必然上演。如果未來20年還有4億農(nóng)民工進(jìn)城，住房仍然得不到解決，春運(yùn)將不堪重負(fù)，不知要修怎樣天文數(shù)的鐵路和公路?這的確是重大的社會問題!
人類歷史從某種意義上說就是一部遷徙史，在遠(yuǎn)古時期，人類“逐水草豐美而居”，一部《山海經(jīng)》就是古代人類的遷徙指南;現(xiàn)代發(fā)達(dá)國家的現(xiàn)代化之路就是工業(yè)化和城市化，在現(xiàn)代化進(jìn)程中無一不是將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)中的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)應(yīng)該也能夠成為保持GDP增長拉動內(nèi)需的最重要支柱產(chǎn)業(yè)。
中國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，應(yīng)該引起調(diào)控政策的制定者在戰(zhàn)略的高度上重視，調(diào)控政策不能只是在戰(zhàn)術(shù)層面上圍追堵截、修修補(bǔ)補(bǔ)。
多渠道籌集建設(shè)資金
加大廉租房、公租房供應(yīng)
歷史經(jīng)驗(yàn)證明，抑制物價最有效的辦法是加大商品供應(yīng)，而不是限制交易。如果過度限制交易，就會出現(xiàn)投機(jī)倒把、囤貨居奇把價格抬高。中國商界有句古話：“開倉放米，平抑物價”。例如解放初期，陳毅市長為抑制上海糧價，從山東老解放區(qū)調(diào)撥大量糧食到上海。因此，限制房價上漲最好的辦法就是加大住房的供應(yīng)，特別是保障房供應(yīng)。
據(jù)前面分析，未來20年，我國還有220億平方米的住房需求。“十二五”規(guī)劃擬建各類保障性住房3600萬套，2011年計劃開工建設(shè)1000萬套。5年3600萬套保障性住房，在龐大的需求面前，無疑是杯水車薪。同時，這3600萬套又有多少是廉租房、公租房?
既然最大的剛性需求在租房，我們就應(yīng)該大力發(fā)展公租房。值得借鑒的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里(相當(dāng)于我國的公租房，政府免費(fèi)提供土地)。因此，我們應(yīng)該多渠道籌集公租房建設(shè)資金，如發(fā)行專項(xiàng)滾動式中央政府國債，既可以大量回收流動性，避免經(jīng)濟(jì)過熱，同時為各地公租房建設(shè)籌資。
公租房專項(xiàng)滾動式中央政府國債可采取如下框架：第一，國債主體：中央政府;第二，國債利率：6%(年息);第三，國債期限：5～10年;第四，國債擔(dān)保：外匯儲備或財政擔(dān)保。
實(shí)施該框架的基礎(chǔ)是政府無償劃撥土地。以目前房屋的建筑安裝成本每平方米1500元人民幣計，沒有稅費(fèi)和利潤，完全公益性質(zhì)。則有下面以每平方米計算的相關(guān)數(shù)據(jù)：
1500元人民幣每月要支付的國債利息：1500元×6%/12=7.5元;可將公租房每月每平方米的租金價格控制在：7.5元;進(jìn)而，一套60平方米公租房每月的租金為7.5元×60=450元。在多數(shù)情況下，這個租金價格，進(jìn)城農(nóng)民工是能夠負(fù)擔(dān)起的。
切斷地方政府的利益鏈條
中國《憲法》規(guī)定，城市土地歸國家所有。我們實(shí)行的是國有土地使用權(quán)制度，對使用者頒發(fā)的是國有土地使用證。但我國的土地實(shí)際上是市有土地和縣有土地，因?yàn)橥恋爻鲎屖杖霝槭锌h地方政府所有。
客觀來看，在中國工業(yè)化進(jìn)程中，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，土地財政發(fā)揮了重要的、積極的作用。但是，現(xiàn)行土地財政制度的弊端也越來越為突出。既然是國有土地，中央政府就有權(quán)利將土地收入收回中央財政，用釜底抽薪疏導(dǎo)的辦法，控制不斷上漲的房價。
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