葉楚華：溫州樓市崩盤二三線城市前景不妙

2012-11-02 來源：葉楚華的博客編輯：木木

　　浙江溫州就像是《歐元必死》(中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社)一書中所談的愛爾蘭一樣，是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的典型象征。然而根據(jù)國(guó)土資源部2012年10月19日公布的城市地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，溫州樓價(jià)以18.03%的降幅居本季度住宅地價(jià)同比下降的城市之首，并且蟬聯(lián)多季度全國(guó)地價(jià)降幅最大的冠軍城市。與2009年、2010年的當(dāng)?shù)貥鞘凶罡呶粫r(shí)相比，溫州房?jī)r(jià)下降了約30%-40%。這幾乎可以宣告溫州樓市已經(jīng)崩盤。即便如此，溫州房?jī)r(jià)仍然直逼一線大城市，4、5萬/平方米的房?jī)r(jià)在當(dāng)?shù)貙?shí)在顯得稀松平常，普通人仍然望樓興嘆。由此可見，溫州房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重程度之高。

葉楚華

　　絕大多數(shù)城市當(dāng)然沒有溫州那么高的房?jī)r(jià)，但這并不是說這些城市的房地產(chǎn)泡沫就不嚴(yán)重了。比如在中國(guó)古代史中知名的古趙國(guó)首都——邯鄲——現(xiàn)在的河北三線城市，其房?jī)r(jià)不過也就4、5000而已，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地輕微很多。2008年-2011年，邯鄲市主城區(qū)售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米，預(yù)售建筑總面積1615.5萬平方米。目前當(dāng)?shù)卦谑酆皖A(yù)售的房產(chǎn)共約3480萬平米。

　　按照中國(guó)人均居住面積31.6平方米，商業(yè)用房人均面積1.5平方米來計(jì)算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預(yù)售的樓盤至少可以容納105萬人。按照人均居住面積34平米，能夠容納100萬人居住。而當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)人口最樂觀的估計(jì)也不會(huì)超過160萬人。如果考慮到2012年當(dāng)?shù)匦陆潜P建筑面積不會(huì)低于2011年1000萬平方米的條件，邯鄲在售與預(yù)售房面積至少可以容納130萬人以上。而當(dāng)?shù)?011年全年樓盤銷售總面積也不過才355萬平方米，即便當(dāng)?shù)貥鞘胁槐辣P，在建與在售房地產(chǎn)至少需要消化10年。

　　盡管整個(gè)邯鄲地區(qū)的人口接近千萬，但當(dāng)?shù)毓べY水平不高，人均年收入不足3萬，人均可支配收入不足2萬，區(qū)區(qū)4000多的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)厥忻衽c農(nóng)民的承受能力。依靠所謂的人口優(yōu)勢(shì)來支撐當(dāng)?shù)氐母叻績(jī)r(jià)顯然是不切實(shí)際的幻想。這樣房?jī)r(jià)相對(duì)不太高的城市仍然存在著嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

　　其實(shí)邯鄲這樣的情況在二三四線乃至于不入流的城市十分普遍。盡管各個(gè)城市的房?jī)r(jià)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，但我們卻不得不承認(rèn)北京、上海等一線大城市在短期來看，吸收全國(guó)人力物力財(cái)力資源的能力確實(shí)高出一籌，暫時(shí)能維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。而那些二三四線乃至于不入流的城市，其輻射能力有限，大多僅能輻射周邊郊縣，但卻要拉起大城市框架，城東規(guī)劃成新城區(qū)，城西規(guī)劃成工業(yè)區(qū)，城北規(guī)劃成度假區(qū)，城南變成了休閑購(gòu)物區(qū)。結(jié)果到了華燈初上之時(shí)，所謂的各個(gè)新區(qū)都變成了鬼城，房屋空置率居高不下。

　　各地地方政府不可能長(zhǎng)期利用行政力量來維持房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)最終必須要有眾多房奴心甘情愿地掏錢買房，掙錢還貸才能維持住。在眾多的城市，大量過剩的空置房難以出租，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，人們持有這些房產(chǎn)尚且可以當(dāng)成放在銀行的存款，但是長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)僵持、沒有需求的房產(chǎn)市場(chǎng)只會(huì)讓那些持有空置房的投資者或投機(jī)者的預(yù)期發(fā)生一百八十度的大轉(zhuǎn)變。對(duì)于他們來說，房地產(chǎn)由家庭資產(chǎn)變成了一種家庭的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　與此同時(shí)，一旦房?jī)r(jià)上漲預(yù)期扭轉(zhuǎn)，像邯鄲這樣的大量二三線城市的眾多中小房產(chǎn)商的資金鏈將面臨枯竭。其實(shí)實(shí)際情況的變化比我們所預(yù)想的還要快得多�，F(xiàn)在，很多城市的中小開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)緊張到了慘烈的程度，與之相關(guān)的所謂民間借貸市場(chǎng)的大量擔(dān)保公司也破產(chǎn)倒閉。要么降價(jià)，要么自殺或跑路，這已經(jīng)成了一些中小房產(chǎn)商的共識(shí)。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）