鄧浩志：商品房利潤不得超10%不具操作性

　　調(diào)控又吹新風(fēng)，近日，陜西出臺(tái)全國首個(gè)商品房“限利”政策，利潤須控制在10%。盡管該新政被批評(píng)“根本不具備有效執(zhí)行性”，不過，業(yè)界普遍認(rèn)為，從廣州的限售到陜西的限利，樓市似乎進(jìn)入了一個(gè)政策密集期，目的是希望最近樓市能夠更加平穩(wěn)。

鄧浩志

　　限利10%反使房?jī)r(jià)暴漲?

　　日前，陜西省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本、公布區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間、控制房地產(chǎn)利潤在10%左右。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無法在價(jià)格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證，這在全國尚屬首例。

　　按陜西省官方的解釋，出臺(tái)這項(xiàng)政策，一是要防止房?jī)r(jià)反彈，二是讓老百姓對(duì)商品房成本心中有數(shù)。但羊城晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，無論是開發(fā)商還是購房者，似乎并沒有那么買賬。“政策的初衷是好的，但執(zhí)行起來難度較大。”更有人擔(dān)心，限制房企利潤將使房?jī)r(jià)暴漲。

　　“地產(chǎn)大炮”任志強(qiáng)直言，這個(gè)規(guī)定既違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又嚴(yán)重違反價(jià)格法和房地產(chǎn)管理法。

　　一家上市房企負(fù)責(zé)人坦言，“15%的利潤，應(yīng)該是一個(gè)正常的利潤，談不上高利潤，更說不上是‘暴利’。”該負(fù)責(zé)人表示，土地成本和稅費(fèi)成本占到房?jī)r(jià)的一大部分，房?jī)r(jià)高企一定程度上是當(dāng)前的土地財(cái)政政策造成的。

　　對(duì)于“限利”新政，置業(yè)者黃先生反而有點(diǎn)擔(dān)心，“目前中國房?jī)r(jià)的主要組成部分是政府稅費(fèi)，在不減稅、不縮減審批環(huán)節(jié)的前提下，單靠限制房企利潤率的政策不僅無法控制房?jī)r(jià)，甚至還會(huì)造成優(yōu)秀房企不再拿地建房，房子供應(yīng)出現(xiàn)短缺，房?jī)r(jià)大漲的局面”。

　　說不清的房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，陜西“限利”新政是市場(chǎng)化的倒退，“每個(gè)項(xiàng)目都管，是絕對(duì)無法落實(shí)的政策;測(cè)算辦法存疑，房企灰色成本、財(cái)務(wù)成本有較大不確定性與不可公開性”。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉質(zhì)疑，政府如何控制商品房10%利潤?經(jīng)營成本的管控是企業(yè)管理的重要課題，很多成熟的企業(yè)都未必能把自己的成本算清楚，現(xiàn)在由政府部門幫他們測(cè)算成本，這事是否靠譜?陜西新政到底有幾分可操作空間?

　　“要控利潤先算成本。陜西官方在通知中的說法是：各城市要按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》和當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行測(cè)算。但中國房?jī)r(jià)構(gòu)成的復(fù)雜性，本就是一個(gè)說不清道不明的問題。”

　　據(jù)悉，2009年，國家統(tǒng)計(jì)局也曾對(duì)40座重點(diǎn)城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，但該調(diào)查的結(jié)果一直未對(duì)外界公開。2009年全國兩會(huì)期間，全國工商聯(lián)曾遞交了一份名為“我國房?jī)r(jià)為何居高不下”的大會(huì)發(fā)言，稱一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%;而國土部在當(dāng)年6月專門發(fā)布報(bào)告稱，通過對(duì)600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例平均為23.2%。

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