易憲容：靠什么實現(xiàn)中國住房市場真正轉(zhuǎn)型(2)

　　其次，高房價死結(jié)之所以難以打開，還在于在落實“國十條”上的兩大困擾。由于住房市場具有投資與可消費的兩棲性，盡管“國十條”的宗旨十分明確，但在落實具體政策時卻會被一些模糊不清的觀念捆住手腳。因為，如果住房是以消費為主導(dǎo)的市場，那么這個市場發(fā)展及價格是由市場的供求關(guān)系來決定的，而不是住房購買者的市場預(yù)期來決定的。在這樣的住房消費市場中，價格高了，需求就減少，住房供給就增加;而住房供給增加，價格又會下行，住房需求又會增加。如此循環(huán)往復(fù)，住房市場就會在這種住房供求關(guān)系與價格變化的互動中發(fā)展與繁榮。而住房價格的預(yù)期是將住房作為投資品時才會有的概念。在以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場中，住房價格和住房供求由住房市場的預(yù)期來決定。住房投資者的預(yù)期不僅決定住房市場價格，也決定了住房市場的供求關(guān)系。而住房投資者的預(yù)期既取決于當(dāng)前的金融市場條件(比如信貸可得性、利率及杠桿率等)，也取決于住房購買后的賺錢效應(yīng)。在住房投機(jī)投資市場，投資者對價格不敏感，其對住房的需求則是無窮大，因為他們所關(guān)注的是所購買的住房能以更高價格賣出。所以，高房價與住房市場預(yù)期管理都是住房投機(jī)投資的特征�？墒�，房地產(chǎn)政策在強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控時，往往都強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定市場，甚至把穩(wěn)定市場預(yù)期作為建立住房市場房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策長效機(jī)制的核心。強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是穩(wěn)定預(yù)期或預(yù)期管理，那不就是假定這是住房投機(jī)投資的市場么?

　　促使投機(jī)投資為主導(dǎo)的住房市場向消費為主導(dǎo)的住房市場轉(zhuǎn)型，無論老牌市場國家還是新興市場國家，早就形成了一套行之有效成熟的經(jīng)濟(jì)杠桿及法律制度。筆者以為，借鑒這些經(jīng)濟(jì)杠桿及法律，足以讓國內(nèi)以投機(jī)投資主導(dǎo)的住房市場向消費為主導(dǎo)的住房市場實現(xiàn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型�？上В�我們遲遲沒有邁出這一步。事實已證明，限購令、限價令及限利政策等，負(fù)面效應(yīng)過強(qiáng)，不僅使得以經(jīng)濟(jì)杠桿為主導(dǎo)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控變得越來越復(fù)雜，而且也為地方政府化解中央政府的房地產(chǎn)宏觀政策“創(chuàng)造”了種種條件。

　　國內(nèi)住房市場若不能轉(zhuǎn)型為一個改善全體居民居住條件的市場，就無法從根本上回到健康發(fā)展的軌道。這是實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場向新形態(tài)平穩(wěn)過渡所面對的最大困境。

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