趙曉：房地產(chǎn)行業(yè)與民間資本的危機(jī)與生存

2012-10-25 來(lái)源：趙曉的博客編輯：木木

　　貨幣政策的一松一緊往往使民間資本不知所措，因?yàn)槊耖g資金很大程度上是對(duì)銀行資金的一種補(bǔ)充。

　　中國(guó)民間資本聚集區(qū)，最典型的有四個(gè)區(qū)域：鄂爾多斯、溫州、山西和陜北。四個(gè)地區(qū)由于不同的民間資本特性，經(jīng)歷了這場(chǎng)危機(jī)的洗禮后，各自呈現(xiàn)了不同的境況。鄂爾多斯和溫州屬于民間資本積累性地區(qū)，尤其是鄂爾多斯，屬于典型的資金內(nèi)循環(huán)模式，民間借貸的資金鏈斷裂后難以支撐虛高的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)基本被攔腰斬?cái)?山西和陜北屬于民間資本外流型地區(qū)，本地的房地產(chǎn)投資需求相對(duì)較少，所以受到的市場(chǎng)沖擊也相對(duì)有限。

趙曉

　　2011年4月，筆者去鄂爾多斯調(diào)研時(shí)，恰逢鄂爾多斯的植樹(shù)節(jié)，稀缺的降水使得樹(shù)苗的成活率不到一半，但經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有大的問(wèn)題，仍呈現(xiàn)熱火朝天的造城場(chǎng)景;今年7月份再去鄂爾多斯，由于雨水充沛，當(dāng)?shù)貜V袤的草原是近十年來(lái)最繁茂的，但經(jīng)濟(jì)卻是近十年最低迷的。同一座城市，去年熱火朝天、隨處可見(jiàn)的造城熱潮，今年再次漫步在鄂爾多斯的大街，卻發(fā)現(xiàn)70%的房地產(chǎn)項(xiàng)目都處于停工狀態(tài)。同一條大街，去年隨處可見(jiàn)的路虎等高檔越野，今年依然可見(jiàn)，只不過(guò)車(chē)的主人已幾經(jīng)易手，幾百萬(wàn)的車(chē)只能抵賬幾十萬(wàn)。同一家酒店，去年的入住率高達(dá)120%，需要提前幾天預(yù)訂。今年再去，與酒店前臺(tái)人員攀談得知，酒店的入住率只有20%左右。

　　去年筆者曾針對(duì)鄂爾多斯撰文說(shuō)煤炭業(yè)是財(cái)富的發(fā)動(dòng)機(jī)，房地產(chǎn)是存錢(qián)罐，而中間的鏈條便是民間高利貸，現(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)基本處于癱瘓的狀態(tài)。由于今年煤炭市場(chǎng)的惡化，發(fā)動(dòng)機(jī)熄火了，而房地產(chǎn)呢?當(dāng)前的鄂爾多斯樓市除了房屋“抵債式”銷(xiāo)售，基本無(wú)市場(chǎng)成交。政府的錢(qián)、企業(yè)的錢(qián)、銀行的錢(qián)、老百姓的錢(qián)，絕大多數(shù)的錢(qián)都被固化到永遠(yuǎn)不開(kāi)燈的房子上了。

　　當(dāng)?shù)氐拿耖g借貸也基本處于停滯狀態(tài)，民間資本紛紛回流銀行體系。今年1-5月鄂爾多斯城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款余額為546.7億元，比去年同期同比增長(zhǎng)了34.8%。這也代表了當(dāng)前中國(guó)民間資本的兩種心態(tài)：第一、“顛兒了”，移民海外;第二、“熊了”，回流銀行存款。

　　溫州民間資本的日子也不好過(guò)。最受傷的不僅是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，更是民間信用體系。

　　在對(duì)溫州企業(yè)主訪談過(guò)程中，對(duì)于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期的預(yù)判多數(shù)企業(yè)主驚人地一致：溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)至少需要5年，民間信用關(guān)系恢復(fù)至少需要10年。緊隨民間信用崩盤(pán)的勢(shì)必是民間借貸案件的陡增。2011年溫州法院民間借貸類(lèi)案件收案12044件，標(biāo)的近54億元。而2012年1至4月份，溫州法院已收民間借貸類(lèi)案件6510件，標(biāo)的38.5億元，民間借貸案同比上升近89%。

　　民間借貸的利率也明顯回落了，去年8月溫州民間借貸綜合利率高達(dá)25.4%，今年4月份已回落至21.58%。各地的民間借貸往往與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，溫州也不例外。溫州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也遭遇到重創(chuàng)，以溫州公認(rèn)的豪宅項(xiàng)目鹿城廣場(chǎng)為例，2011年二手房價(jià)格最高峰達(dá)8萬(wàn)/㎡，而現(xiàn)在攔腰斬?cái)嘞碌?010年的開(kāi)盤(pán)價(jià)4萬(wàn)/㎡也不宜出手，甚至有喊出3.8萬(wàn)/㎡的案例。再如溫州下轄的瑞安縣，2011年的房?jī)r(jià)曾“破4(萬(wàn))沖5(萬(wàn))”，號(hào)稱(chēng)全國(guó)房?jī)r(jià)最高的縣，如今房?jī)r(jià)普遍下跌了1萬(wàn)/㎡以上。

　　山西民間資本的日子相對(duì)好一些，但也是如履薄冰，更多的是在行業(yè)洗牌和政策洗牌的夾縫中生存。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）