楊建偉：商業(yè)地產(chǎn)策劃必須同時強調(diào)“落地”(2)

　　結(jié)語

　　諸如此類不具實操條件和水平的商業(yè)地產(chǎn)運作實例之所以屢見不鮮，主要是由于一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有按照商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)理念進行運作，不注重進行前期深入、專業(yè)的市場調(diào)研，不考慮當?shù)氐膶嶋H狀況及商業(yè)環(huán)境，而過于注重商業(yè)概念的炒作，忽略商業(yè)運營的實操性和可執(zhí)行性，造成一些重銷售輕招商的貌似華美的定位方案在實施過程中無法落地。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目的定位有很強的地域“適應性”特點，開發(fā)過程中所做的定位一定要結(jié)合當?shù)氐氖袌鲂枨蟆⑾�費特點，營銷方案應當真正符合商業(yè)地產(chǎn)“先商業(yè)后地產(chǎn)”的理念。因此，在商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運營及策劃過程中，我們應當把握住以下幾點：

　　首先，應當結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，具體包括：人口規(guī)模、消費習慣、地域文化、商業(yè)競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點、城市規(guī)劃等，進行深入、細致、專業(yè)的市場調(diào)研之后，同時考慮開發(fā)企業(yè)的自身狀況，包括資金實力、開發(fā)理念、專業(yè)人員素質(zhì)、商業(yè)資源等情況，然后對項目進行合理的能夠被市場所接受的項目定位備選方案。在其中選擇最適合的定位，而非簡單考慮市場的稀缺性或盲目貪大。

　　其次，根據(jù)商業(yè)定位進行建筑結(jié)構的設計與規(guī)劃。不同的商業(yè)模式對建筑結(jié)構有不同的要求，在商業(yè)定位的指導下進行建筑規(guī)劃的設計可以確保內(nèi)容與形式的統(tǒng)一，否則會造成由于建筑結(jié)構不符合商業(yè)業(yè)態(tài)的需要而導致的運作失敗。

　　再次，在整體運營過程中應當堅持良好的執(zhí)行力，應當嚴格按照市場定位的要求進行商業(yè)運作，包括客戶資格的確定、商業(yè)分區(qū)、招商政策的執(zhí)行以及推廣都應圍繞定位進行，確保目標的一致性，否則會形成運營結(jié)果偏離定位的情況。

　　總之，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，尤其是在定位過程中，不應只注重定位的超前性或稀缺性，是否可以落地才是決定開發(fā)是否可以成功的關鍵。

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