謝逸楓：房地產行業(yè)已走出冬天最低谷
2012-10-17 來源：謝逸楓的博客 編輯：木木
2012年10月15日，中原地產市場研究部統(tǒng)計數據顯示，上周(10.8-10.14)全國54個主要城市新房成交量合計為59929套，較十一黃金周環(huán)比上漲了210%，已基本恢復到節(jié)前水準。最近25周僅有8周的成交量超過6萬套，長假后第一周的成交量可以說已經恢復到比較高的水平。在一線城市中，北京上周簽約2630套、上海簽約3142套.廣州簽約2964套，深圳簽約831套，均位列最近10周的成交量前列。二線城市中，天津簽約1663套、重慶簽約1992套、成都簽約1992套、杭州簽約1393套，環(huán)比漲幅均超過一倍以上。不過，由于節(jié)日數據影響，成交量環(huán)比的大幅上升并不能反映市場實際情況。
2012年10月15日，中國指數研究院最新的報告顯示，在10月8日至10月14日一周內，監(jiān)測的40個重點城市中，半數城市同比增長。與去年同期相比，長沙、南昌和溫州增幅超過100%，其中溫州增幅最大，達到275.37%。 環(huán)比數據來看，僅廈門成交環(huán)比上周略有下降，其余城市均有大幅增長。與去年同期相比，20個城市周均成交同比增長，長沙、南昌和溫州增幅超過100%，其中溫州增幅最大，達到275.37%。重點城市周均成交同比漲跌各半，南京漲幅最大，為34.91%;而天津跌幅最大，為21.45%。
在經歷了國慶假期短暫低迷后，全國樓市僅用了一周的時間便恢復到節(jié)前正常水平。節(jié)后一周樓市成交大漲，主要在于網簽滯后和部分恐慌性需求入市與網簽集中簽訂等因素的影響。但是，10月第二周成交量與環(huán)比上月(9月)同期相比依然處于下滑趨勢，而與同比去年成交卻是上漲。
第四季樓市供應量明顯減少主要原因，一方面是商品房去庫存量加快，由于新增供應減少與房企銷售業(yè)績目標完成良好，房企資金壓力不再往緊張，推貨積極性下降。另一方面，目前房企的重要任務是拿地，賣房子的任務完成差不多。況且抄底拿地才是最主要的工作，進入十月后，開發(fā)商推盤意愿普遍出現(xiàn)降低。三是市場上的剛性需求買房信心增加，開發(fā)商保利潤不保成交量。另外是觀察調控動作，一旦有放松，調價將會出現(xiàn)。
隨著成交量回升，樓市“先量后價”法則下，房價上漲是大比例事件，毫無疑問，中國房地產行業(yè)已經走出冬天最低谷。今年10月份的整體行情會超過9月，后續(xù)成交量有望持續(xù)上升。
2012年10月10日國務院下發(fā)《關于第六批取消和調整行政審批項目的決定》，在決定調整的143項行政審批項目中，包括“商品房預售許可”的項目。決定指出，“商品房預售許可”的行政審批權將由原來的“縣級以上地方人民政府房地產管理部門”，下放到“設區(qū)的市級、縣級人民政府房地產管理部門”。商品房預售許可審批權下放后，地方對預售項目管理的自主權增大，如果嚴格執(zhí)行可以及時對市場做出反應，對市場進行調節(jié)和監(jiān)督;但若執(zhí)行不力，也可能適得其反。
2012年10月15日，北京市住建委的網簽數據顯示，上周新建商品住宅網簽量為2630套，比十一黃金周增加5倍，比去年同期漲167.8%。 經過黃金周期間的蓄勢，10月第二周北京二手房終于迎來了成交量的集中爆發(fā)。根據北京市住建委的網簽數據統(tǒng)計，存量房網簽量為2606套，網簽面積236870.23平米;其中住宅(包含保障房)網簽量為2364套，網簽面積216857.09平方米。 “銀十”第二周，二手房成交量與成交面積雙雙恢復到節(jié)前正常水平。本周網簽量大漲實際是由于網簽數據與實際簽約情況在時間上有一定滯后性，因此黃金周后第二周的網簽情況才更能準確反映今年黃金周的成交情況。與之前預想的一樣，10月第二周成交量與9月同期相比依然處于下滑趨勢。
2012年10月15日，仲量聯(lián)行稱，自二季度成交大漲后，北京豪宅市場在三季度全面回暖，成交量和成交均價分別比二季度上漲9.9%、7.4%，這也是北京豪宅房價自2011年二季度以來首次環(huán)比上漲。數據中的豪宅是指成交均價在30000元/平米以上的公寓住宅，不包括別墅。從房價上看，豪宅房價自一年多來首次環(huán)比上漲;而從成交量上，自2010年以來，三季度首次出現(xiàn)了成交量超過新增供應量。開發(fā)商為確保全年銷售額，三季度積極推盤使豪宅供應量增加。三季度北京共有12個高端公寓項目入市，帶來2973套新增供應，而成交量則為3398套，整體成交均價為40994元/平米，環(huán)比上漲7.4%，同比漲2.3%。較多高價項目成交以及提價是三季度豪宅均價上漲的主要原因，三季度成交均價在40000元/平米以上的項目，成交套數占高端公寓總成交量的47.7%，成交面積則占總成交量的53.3%。
自2009年以來，北京高端住宅成交均價首次出現(xiàn)環(huán)比下跌是2010年四季度，但2010年高端住宅全年漲幅仍達到18.6%。在2011年限購、限貸政策出臺的背景下，北京高端住宅全年成交118萬平米，同比降21.4%，但成交均價同比僅降2.2%。高端住宅扛住了調控的壓力，價格一直堅挺，最大的問題是成交量。限購一年半以來，即使是普通住宅降價明顯的區(qū)域也集中在大興、通州。三季度有60%的高端項目小幅漲價。二季度銷售回暖使開發(fā)商減少或取消折扣，部分項目提高了后期產品價格，推動了三季度豪宅均價上漲。
2012年前三季度的成交量已和2011年全年基本持平，目前房價經歷三季度止跌回穩(wěn)后，四季度將會維持穩(wěn)定。數據顯示，截至10月14日，已有20家標桿房企(包括萬科、保利、金地、恒大、富力、龍湖等)公布了2012年前9月的銷售業(yè)績。其中9月單月合計銷售額為658億，環(huán)比上漲了10%，20家房企中銷售環(huán)比增長的也達到了15家。而前9個月這20家標桿房企累計的銷售業(yè)績則達到了5284.5億元，較2011年同期的4889億元上漲了8.1%，大部分企業(yè)均出現(xiàn)明顯的同比上漲。除季節(jié)性旺季外，大房企為了沖刺全年業(yè)績，三季度普遍全力推盤，使得銷售出現(xiàn)增長，由于2012年前三季度銷售好于預期，世貿等房企都上調了全年銷售目標。
2012年10月15日，北京住建委的數據顯示，國慶節(jié)期間低迷的北京樓市在上周開始大幅反彈。上周北京新房、二手房總成交4994套，環(huán)比上周簽約量上漲751%。住建委統(tǒng)計數據顯示：上周(10.8-10.14)，北京新建住宅簽約套數為2630套，環(huán)比上漲502%，而二手房住宅簽約套數則為2364套，環(huán)比上漲了1479%。合計總簽約數據為4994套，環(huán)比簽約量上漲751%。在新房供應方面，根據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，截至2012年10月14日，10月新增商品住宅期房7個，供應達到1923套，比9月前兩周的5829套大幅減少近4000套。
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