王良智：科學(xué)客觀慎重處理具有中國(guó)特色小產(chǎn)權(quán)房
2012-10-16 來源：王良智博客 編輯：紫琳
小產(chǎn)權(quán)房是多年來活躍在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的頗具中國(guó)特色的一種房地產(chǎn)形態(tài)，影響著相當(dāng)一批人的生活。小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為緩解住房矛盾、加快新農(nóng)村建設(shè)、改善農(nóng)村住房條件、改善農(nóng)村人居環(huán)境的重要房產(chǎn)形態(tài)。發(fā)端于北京城鄉(xiāng)結(jié)合部，風(fēng)行于全國(guó)。
目前小產(chǎn)權(quán)房的處境十分微妙和尷尬，一邊是強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，相當(dāng)一批購(gòu)房者爭(zhēng)相搶購(gòu)，另一邊是相關(guān)部門的嚴(yán)厲查處，達(dá)摩斯之劍高懸，隨時(shí)都有被推倒的危險(xiǎn)。各方相持不下、博弈焦灼。那么，小產(chǎn)權(quán)房到底是怎么回事呢?我們不妨一探究竟。
一，小產(chǎn)權(quán)房是新農(nóng)村建設(shè)的需要與創(chuàng)造
小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。前些年各大媒題爭(zhēng)相報(bào)道，特別是山東濟(jì)南市大規(guī)模推倒小產(chǎn)權(quán)房的做法，更是引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注。一些開發(fā)商也紛紛發(fā)表觀點(diǎn)，其中相當(dāng)多的人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行無情的鞭韃。大有置于死地而后快的感覺。
小產(chǎn)權(quán)房是在新的歷史時(shí)期，中國(guó)農(nóng)民智慧的創(chuàng)造。隨著城市化進(jìn)程步伐的加快，隨著新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，隨著農(nóng)民生活水平的不斷提高，一種新興地產(chǎn)型態(tài)--村鎮(zhèn)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。目前，我國(guó)只有《城市房地產(chǎn)管理法》，對(duì)于村鎮(zhèn)地產(chǎn)還沒有相應(yīng)的法律，一些大的原則也只能遵循《憲法》、《土地管理法》確立的基本原則。這就造成相關(guān)法律滯后的問題。在這種情況下，富有創(chuàng)造力和智慧的我國(guó)農(nóng)民就創(chuàng)造出了小產(chǎn)權(quán)房這一住宅新模式。
新農(nóng)村建設(shè)不是一句空話，要對(duì)廣大農(nóng)民負(fù)責(zé)，要為廣大農(nóng)民謀取實(shí)實(shí)在在的利益。在新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃綱要中，其中非常重要的內(nèi)容就是要不斷改善農(nóng)民居住條件，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改造舊村住宅，不斷改善農(nóng)村人居環(huán)境，治理村容村貌，使我國(guó)農(nóng)村早日成為生活富裕、社會(huì)安定、村容整潔、經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、安居樂業(yè)的新型農(nóng)村。在這樣一個(gè)大環(huán)境下，廣大的農(nóng)村興起了一場(chǎng)“自我城市化”的浪潮。隨著中央批準(zhǔn)重慶以城鄉(xiāng)一體化為主旨的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)的啟動(dòng)，一場(chǎng)新的改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的偉大革命開始了，這將是一場(chǎng)史無前例的革命，它將改變中國(guó)的社會(huì)結(jié)構(gòu)，改變中國(guó)下一代農(nóng)民的命運(yùn)。新農(nóng)村建設(shè)的風(fēng)起云涌，對(duì)中國(guó)農(nóng)村未來發(fā)展產(chǎn)生了深刻的影響。一些前所未有的新模式也在實(shí)踐中不斷完善與創(chuàng)新。
在新農(nóng)村建設(shè)的浪潮中，一種新興的地產(chǎn)型態(tài)--村鎮(zhèn)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。所謂村鎮(zhèn)地產(chǎn)，就是指在國(guó)家法律許可框架下，利用農(nóng)村舊村住宅用地和閑置荒地，進(jìn)行以改善農(nóng)村居民居住條件為主旨(其中剩余部分可出售給城鄉(xiāng)居民)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，其開發(fā)土地以農(nóng)村集體所有土地為主(在集鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)中可能會(huì)有少部分國(guó)有土地)。村鎮(zhèn)地產(chǎn)的開發(fā)主體一般為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作組織，也有一部分是農(nóng)民經(jīng)工商注冊(cè)的集體經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是社會(huì)上有實(shí)力的開發(fā)、投資企業(yè)。村鎮(zhèn)地產(chǎn)使得農(nóng)民把有限的土地資源充分的加以整合、利用，實(shí)現(xiàn)土地效益最大化，進(jìn)而不斷改善村民居住條件、改善人居環(huán)境。在村鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，還可結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w實(shí)際，開發(fā)旅游觀光、休閑度假等第三產(chǎn)業(yè)，使得農(nóng)村成為各業(yè)興旺、百姓富足的新農(nóng)村，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的目標(biāo)。
小產(chǎn)權(quán)房正是適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)的需要而產(chǎn)生的解決農(nóng)民居住問題的新型住宅形態(tài)。小產(chǎn)權(quán)房是具有中國(guó)特色的一種住宅產(chǎn)品。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)具有以下十大特點(diǎn)：
一是土地成本低。大多為本村集體所有土地，不存在“招、拍、掛”環(huán)節(jié)，也不會(huì)有“天價(jià)”土地產(chǎn)生。
二是政策很優(yōu)惠。按照現(xiàn)行政策，對(duì)于舊村改造、新村建設(shè)項(xiàng)目，國(guó)家減免相關(guān)稅費(fèi)，辦理各類手續(xù)也從速審批。
三是建安造價(jià)低。由于是在本鄉(xiāng)本土開發(fā)建設(shè)，相對(duì)建安成本要低很多，勞動(dòng)力充裕，建筑成本相對(duì)也要低許多。
四是拾遺補(bǔ)缺。在房?jī)r(jià)一路飆升、居高不下的情況下，為周邊居民甚至城市居民提供低價(jià)位房源，解決一部分城鄉(xiāng)居民的住房困難。
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