鄧浩志：樓價微漲3.3%，成交掉降28%

2012-10-15 來源：鄧浩志博客編輯：詩諾

　　從2010年10月15日至今，廣州版樓市限購令出臺即將滿兩周年。這期間，廣州樓市成交量出現(xiàn)大幅度的萎縮后回升，樓價卻穩(wěn)中微漲。根據(jù)網易數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2010年9月廣州開始限購前一個月，廣州全市網簽套數(shù)為12339套，成交均價為12180元/平方米。而2012年9月，全市網簽套數(shù)為8898套，成交均價為12577元/平方米，成交量相比下跌27.88%，價格相比上漲3.26%。對此，有業(yè)內人士認為，考慮到通貨膨脹、結構性因素等影響，限購對樓價及成交量還是有一定的抑制作用。

地產經濟學家房地產策劃人鄧浩志

　　樓價走勢均價多在1.1萬-1.2萬元/平方米

　　廣州版樓市限購令出臺之初，各種猜想不斷。在限購兩周年之際再來看樓價，似乎限購拖住了樓價上漲的步伐。

　　根據(jù)網易數(shù)據(jù)中心提供的數(shù)據(jù)，2010年9月至2012年9月，廣州月度樓價多在1.1萬-1.2萬元/平方米徘徊，最低點在2011年7月，全市成交均價為10777元/平方米。對比限購前的2010年9月樓價12180元/平方米，2012年9月全市成交均價為12577元/平方米，相比增長了3.26%，樓價出現(xiàn)微漲。

　　但用另一組數(shù)據(jù)進行比較，結論則不盡相同。廣州限購前的2010年1月1日至9月10日，全市住宅(不含公寓)網簽成交套數(shù)為44803套，均價10089元/平方米。而2012年初到9月10日，廣州全市住宅成交量為58593套，均價為12066元/平方米，相比上漲了19.6%。

　　對此，中原地產項目部總經理黃韜認為，限購以來樓價不降反升，并不意外。主要原因在于：除了通貨膨脹的因素外，廣州樓市近年來結構變化明顯。隨著改善型需求的出現(xiàn)，廣州樓市特別是市區(qū)的樓盤開發(fā)越來越高端，產品檔次提升，必然導致定價的提升。上述這些因素與樓價下降之勢形成中和之勢，因此出現(xiàn)樓價平穩(wěn)中有漲的現(xiàn)象，而限購對樓價的抑制作用還是不可忽視的。

　　房地產專家韓世同認為，廣州執(zhí)行限購后，樓價在去年下半年呈現(xiàn)下跌之勢，但由于經濟環(huán)境的持續(xù)下行，國家又出臺了一系列的降息降準政策。同時，購房者的心態(tài)與預期也發(fā)生改變，隨后市場成交再度回升，樓價也相應扭轉了態(tài)勢。

　　值得一提的是，隨著廣州樓市產品結構的變化，不僅市中心中高檔大戶型樓盤成為主流，而一些豪宅盤的樓價也節(jié)節(jié)攀升。比如凱旋新世界、愛群薈景灣、頤德公館等樓盤的成交單價都在4萬元以上。此外，珠江新城備受矚目的豪宅僑鑫匯悅臺也已亮相，預計項目復式單位價格將達到12萬元/平方米左右。而此前二沙島宏城花園的售價達到13.45萬元/平方米，堪稱近兩年來廣州樓市成交價格之最。

　　成交變化月網簽量基本未超1萬套

　　和樓價相比，限購對樓市成交量顯然有著立竿見影的效果。從數(shù)據(jù)上看，2010年9月全市的網簽成交量為12339套，而在限購的黃金月，成交量一度達到16948套。而在此后的二十多個月里，廣州樓市月成交再沒有過萬套的成績，成交量最低的是2011年3月份，月網簽成交量僅為4066套，不及限購當月成交量的三分之一。限購后樓市成交量的萎縮狀態(tài)，一直到今年5月份才有所好轉，成交量才開始逐漸回升。根據(jù)樂居對陽光家緣的最新監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，5月份(5月1日-30日)全市住宅網簽8788套，比4月份網簽量增加3055套，增幅為53.29%，創(chuàng)下19個月以來網簽量新高。

（責任編輯：0352房網）