鄧浩志:限售只影響統(tǒng)計結(jié)果樓市發(fā)展趨勢不變 (2)

2012-10-10 來源：鄧浩志的博客編輯：木木

　　現(xiàn)狀　廣州樓市限賣高價盤防樓價結(jié)構(gòu)性上漲

　　日前有知情人士在微博爆料稱：“廣州居然這樣調(diào)控房價：對符合預(yù)售條件的房地產(chǎn)項目，只允許發(fā)一部分預(yù)售證，像珠江新城只能預(yù)售三分之一。”對于一些豪宅樓盤，房地產(chǎn)企業(yè)去申請預(yù)售，國土局只會批三分之一。同時，有房企透露，限制預(yù)售證的做法廣州已在推行，但只做不說，以控制紙面上的廣州房價。

　　據(jù)了解，傳言中的控制區(qū)域，不僅僅包括廣州房價最高的區(qū)域——珠江新城，還包括番禺區(qū)等地。對于廣州限賣高價盤的說法，廣州某知名房企高層轉(zhuǎn)發(fā)微博時既不否認(rèn)也不評價，而只是用封嘴的表情給與了回應(yīng)。

　　針對以上情況，廣州市國土房管局回應(yīng)稱，對珠江新城等中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施是必要的，也是必須的�；貞�(yīng)還稱，近期中心區(qū)域高價項目成交增多，在總成交量中占比提高，造成全市均價結(jié)構(gòu)性上漲。同時，近期珠江新城等中心城區(qū)個別高端高價住宅項目定價偏高，且經(jīng)過前期儲客，開盤后出現(xiàn)大量集中網(wǎng)簽情況，推動了全市住宅均價異常上漲，誤導(dǎo)市場預(yù)期。為使房企和市民準(zhǔn)確判斷市場，引導(dǎo)房企國慶期間以價換量，房管局及時對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目采取了限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏的措施。

　　分析　限售治標(biāo)不治本不是長久之計

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，限售之后，統(tǒng)計數(shù)據(jù)上可能會顯示廣州樓價下跌。若干高價樓盤因為被禁止或要求延遲交易，會使得某個階段高價物業(yè)成交暫時隱形，最終導(dǎo)致官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)上出現(xiàn)全市成交均價出現(xiàn)下跌。但實際來看，政策影響范圍較為局限。因為珠江新城等若干高價項目影響的只是一些超高端物業(yè)市場，而這個市場范圍相對較窄，目前廣州一手住宅市場上仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場。同時，樓價漲跌感覺仍由買賣雙方實際感受決定，所以買家所關(guān)注的樓盤，對其生活地附近的市場情況的感受才真正決定了其預(yù)期。

　　滿堂紅集團(tuán)研究部副經(jīng)理肖文曉表示，此種所謂“限賣”的做法跟限購的本質(zhì)是一樣的，即依靠行政手段強(qiáng)行干預(yù)市場以達(dá)到調(diào)控的目的，雖然短期內(nèi)可以達(dá)到抑制房價上漲的目的或者穩(wěn)定房價的表象，但是治標(biāo)不治本，不是長久之計。無論限購、限價，還是現(xiàn)在傳出的限賣，歸根結(jié)底都是“調(diào)控惹的禍”，地方這么做主要就是為了讓地方房價的走勢跟中央的調(diào)控精神一致起來，確保房價調(diào)控結(jié)果的政治正確。“從中我們也可以看出房價調(diào)控的艱巨性和復(fù)雜性。”

　　廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)分析師申格聯(lián)表示，廣州對市區(qū)個別異常高價的住宅項目采取限售其實是一箭雙雕的策略。由于近兩個月整體成交量不大，高端樓盤的個別成交使得全市樓價結(jié)構(gòu)性上漲，政府面臨一定壓力，只好對高端樓盤進(jìn)行限售。其次，今次金九銀十前段住房銷量不樂觀，讓開發(fā)商銷售策略有了轉(zhuǎn)變，就像效仿廣州購車搖號能催化汽車的銷量一樣，廣州希望借政府限售之手拉動限售前期和解限后期的高端樓盤銷量。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）