鄧浩志:限售只影響統(tǒng)計(jì)結(jié)果樓市發(fā)展趨勢(shì)不變

2012-10-10 來(lái)源：鄧浩志的博客編輯：木木

　　十一黃金周前夕，廣州眾多開(kāi)發(fā)商正處于緊鑼密鼓的推盤中，但忽然出現(xiàn)“中心城區(qū)高價(jià)樓盤限售”的消息，業(yè)內(nèi)一片嘩然。廣州市房管局日前積極回應(yīng)稱，對(duì)珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施是必要的，也是必須的。

鄧浩志

　　回顧兩年前，也是在“銀十”期間，廣州的限購(gòu)令讓宏觀調(diào)控政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。兩年之后，成果如何，有中介截取了今年1月1日至9月10日的樓市數(shù)據(jù)，與2011年和2010年同期的樓市數(shù)據(jù)相比較，結(jié)果顯示，限購(gòu)前夕、限購(gòu)一周年和限購(gòu)兩周年，廣州樓市成交量和成交均價(jià)皆呈持續(xù)上升之勢(shì)。但限購(gòu)之下，兩者漲幅均受控制。限購(gòu)、限售，以及限價(jià)都是宏觀調(diào)控的舉措，但是否能真正控制房?jī)r(jià)，讓剛需買家合理入市，這值得市場(chǎng)來(lái)考驗(yàn)。

　　回顧　限購(gòu)2年來(lái)廣州樓市漲幅受到控制

　　限購(gòu)一套房、二套首付五成、三套停貸、遏制炒房……對(duì)于2010年10月15日“橫空出世”的這一系列樓市限購(gòu)政策，2年后，很多人或許已經(jīng)習(xí)以為常。在廣州“限購(gòu)令”臨近2周歲之際，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心截取了今年1月1日至9月10日的樓市數(shù)據(jù)，與2011年和2010年同期的樓市數(shù)據(jù)相比較。結(jié)果顯示，限購(gòu)前夕、限購(gòu)一周年和限購(gòu)兩周年，廣州樓市成交量和成交均價(jià)皆呈持續(xù)上升之勢(shì);但限購(gòu)之下，兩者漲幅均受控制。同時(shí)，成交均價(jià)10000元/平米以下的樓盤數(shù)量占比逐年增加。2010年(1月1日~9月10日)全市成交均價(jià)萬(wàn)元以下的樓盤有208個(gè)，占樓盤總數(shù)45.1%，2011年和2012年同時(shí)段，該比例分別上升至45.3%和53.7%(萬(wàn)元以下樓盤數(shù)量分別為196個(gè)和226個(gè))。

　　分析　樓市調(diào)控已現(xiàn)成效后市不再以價(jià)換量

　　對(duì)于調(diào)控兩年后的樓市狀態(tài)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，價(jià)量齊升并非說(shuō)明調(diào)控?zé)o成效，相反目前市場(chǎng)投機(jī)投資需求和房?jī)r(jià)漲幅均受到抑制，均顯示了“限購(gòu)令”的威力。而后市，廣州樓市政策仍以穩(wěn)定為主，但“金九銀十”中，開(kāi)發(fā)商不再“以價(jià)換量”，房?jī)r(jià)或穩(wěn)中有升。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，限購(gòu)政策并非直接針對(duì)房?jī)r(jià)，政策的直接目的是抑制投資投機(jī)性需求。黎文江指出，促成價(jià)格上漲的因素很多。GDP上漲和CPI上漲讓房地產(chǎn)的成本增加，都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。另外，人均收入每年10%幅度的上漲，一方面說(shuō)明購(gòu)房人群房?jī)r(jià)承受力的提升，另一方面也說(shuō)明勞動(dòng)力成本在上漲。“今年上半年，廣州樓市成交了不少高價(jià)物業(yè)，此類物業(yè)成交量的提升會(huì)使全市均價(jià)水平受到拉升。”黎文江分析認(rèn)為。經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑在接受采訪時(shí)也認(rèn)為，限購(gòu)政策的宗旨之一是抑制房?jī)r(jià)快速上漲，但不等于房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌。

　　限購(gòu)兩周年后的樓市格局是否已達(dá)到政府調(diào)控要求?又是否會(huì)促使新的政策出臺(tái)?對(duì)此，黎文江認(rèn)為，從當(dāng)前的格局來(lái)看，樓市受到政策的抑制仍較明顯，政府對(duì)于樓市的調(diào)控目前也將以穩(wěn)定為主。而在此背景下，黎文江認(rèn)為，面對(duì)“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，從前期的良好成交中已經(jīng)備足資金的開(kāi)發(fā)商不會(huì)再用“以價(jià)換量”的方法，其或許有漲價(jià)的沖動(dòng)，但不會(huì)有大幅漲價(jià)的實(shí)際行動(dòng)。

　　“除去政策壓力，開(kāi)發(fā)商自身還要面臨9、10月份5萬(wàn)多套的樓市庫(kù)存壓力。另外，近期各大銀行取消85折優(yōu)惠，信貸格局收緊，也說(shuō)明后市中，樓市將維持價(jià)格穩(wěn)定，貨量充足的狀態(tài)。成交均價(jià)或在14000元/平，成交量也大概會(huì)保持在60多萬(wàn)平/月的正常水平。”黎文江分析道。

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