賈臥龍：內(nèi)地樓市如何向香港“取經(jīng)”(2)

2012-10-10 來源：賈臥龍博客編輯：詩諾

　　香港土地出讓方式對內(nèi)地的借鑒作用

　　土地是房地產(chǎn)行業(yè)的命脈，土地出讓制度對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著巨大的影響。在1998年以前香港執(zhí)行的是定期賣地制度，但亞洲金融危機后，香港樓市大跌，同時房地產(chǎn)企業(yè)停止購入土地，地價大幅度下跌，嚴(yán)重沖擊了港府推行多年的土地拍賣政策。港府為了保證土地不被賤賣，暫停了土地拍賣，轉(zhuǎn)而執(zhí)行“勾地”政策。

　　所謂“勾地”，即每年由地政署公布當(dāng)年的勾地表，發(fā)展商對“勾地表”內(nèi)任何一幅土地有興趣的話，可以向政府提出申請，申請人必須為購買該幅土地開出最低價并交繳按金。如果申請人的出價符合政府按公開市場價格所作的評估，該幅土地便會以公開招標(biāo)或拍賣的形式出售。如在拍賣當(dāng)中該底價不保，政府會收回該幅土地，以保證不賤賣資產(chǎn)。

　　在內(nèi)地，現(xiàn)在施行的主要是土地“招拍掛”制度，即國家土地資源出讓、買賣的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的簡稱。招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓�、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為;拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為;掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　建國后很長一段時間內(nèi)，我國的土地使用制度是無償、無限期、無流動的行政劃撥使用制度，這種土地制度存在著土地資源配置不合理、利用效益低、土地浪費嚴(yán)重，產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂等弊端。招拍掛制度的施行有效地彌補了上述不足，是一種進步，但并不是說當(dāng)前的招拍掛制度就是完美的，它也有它的弊端。從目前看，我們不管是招標(biāo)、拍賣或者掛牌，大概只有一個標(biāo)準(zhǔn)，就是價格標(biāo)準(zhǔn)，通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而不限制他的資格，也不限制他的其他相關(guān)條件，這就容易產(chǎn)生問題。在土地壟斷的條件下，以價格為唯一標(biāo)準(zhǔn)的話，非常容易導(dǎo)致地價的飛漲，從而帶動房價上漲，也容易使政府過度依賴賣地收入而被“土地財政”綁架;誰有錢誰得地，會導(dǎo)致許多非專業(yè)的財團涉足房地產(chǎn)，從而影響土地的最大功用和整體規(guī)劃;招拍掛過程不透明，在利益驅(qū)使下容易滋生“權(quán)力尋租”等腐敗問題;拆遷補償?shù)牟还�，會有強拆等問題的發(fā)生，影響社會和諧。

　　同樣是土地歸政府所有，香港在土地出讓這方面要比內(nèi)地先進許多。首先，香港在土地出讓方面的法律制度非常健全，出臺了包括《香港房地產(chǎn)法》、《收回官地條例》、《土地征用法令》、《地契條款》、《拍賣地產(chǎn)條例》等法律條例，為土地問題提供了法律準(zhǔn)則和保障，政府只是根據(jù)法律來管理土地問題，所有要使用土地的人都需要通過土地市場獲得土地，既有壟斷控制，又有自由轉(zhuǎn)讓。香港對批出土地的監(jiān)管非常重視，直至批租期滿收回，發(fā)現(xiàn)發(fā)展期內(nèi)違反契約條款的，輕則罰款，重則無償收回土地甚至控上法庭，這方面我國內(nèi)地做的功課明顯不足。目前內(nèi)地城市土地管理制度基本是仿照香港的做法，但還未形成一套比較健全的土地法律體系，對已批出土地和未批出的閑置空地的監(jiān)督管理很不到位。香港的土地批租有嚴(yán)格的批地程序和要求，用地要求在《批地條款》有詳細(xì)的說明，目前內(nèi)地各城市在批出土地時，土地合同中也有各種要求和條件，但協(xié)議用地量太大，拍賣招標(biāo)只占很有限的份額。土地收回方面，香港政府有一條重要的政策，就是公平合理地賠償，使受影響的人士不但可收回土地?fù)p失，也可收回商業(yè)損失，內(nèi)地在收回土地時補償則有欠公平，有的城市甚至官商勾結(jié)，強行拆遷，近年來在不少城市和地區(qū)引起的民怨頗多。

　　內(nèi)地的土地出讓改革可以借鑒香港的“勾地”制度，比如先限定房價，然后開始讓開發(fā)商競買地價，在拍賣土地時還可以添加一些條件，比如設(shè)計方案、綠化、保障房建設(shè)等發(fā)面的競爭等，資質(zhì)優(yōu)者得地。另外還要盡快建立健全的土地法律法規(guī)，并加強土地出讓方面的監(jiān)管，在保證房價基本穩(wěn)定的前提下，增加土地供應(yīng)，緩解市場矛盾。

　　香港與內(nèi)地的房地產(chǎn)市場有著許多的類似，也有很多的不同，我們在今后的發(fā)展中還是要積極的借鑒香港模式中的有益方面，并根據(jù)實際情況加以改進，如此才能保證房地產(chǎn)市場今后的健康發(fā)展。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）