鄧浩志：樓市成交量上漲房?jī)r(jià)將結(jié)構(gòu)性上漲

2012-09-14 來(lái)源：鄧浩志的博客編輯：木木

　　由于黃金月廣州樓市供應(yīng)量同比大增，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)樓價(jià)將出現(xiàn)上漲的勢(shì)頭，但由于限購(gòu)限貸等政策依然持續(xù)，因此上漲的幅度有限。另外，大量剛需和改需或在十一入市，供需兩旺的市場(chǎng)下，廣州樓市成交量有望創(chuàng)新高。據(jù)悉，除了傳統(tǒng)的CBD、華南板塊之外，科學(xué)城板塊也被眾多買(mǎi)家看好。黃金月期間，該區(qū)域?qū)⒂邪ㄑ啪訕?lè)、中海、和黃、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)的多個(gè)大型開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)推出，而且均打高端牌，有高端洋房豪宅，也有別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品。

　　專(zhuān)家們認(rèn)為，目前支持剛需的政策已全面落實(shí)，預(yù)計(jì)下一階段樓市政策以穩(wěn)為主。廣州樓市黃金月貨量充足，剛需產(chǎn)品占絕對(duì)主力(占6成)，適應(yīng)當(dāng)前主流需求。由于市中心供應(yīng)較多，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的小幅上漲。

　　方圓地產(chǎn)市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，金九銀十廣州樓價(jià)應(yīng)該會(huì)比較平穩(wěn)，廣州持續(xù)有大戶(hù)型及中心城區(qū)的新貨供應(yīng)。隨著第二季度初次置業(yè)者入場(chǎng)步伐的放緩，從三季度開(kāi)始，初次改善型買(mǎi)家正成為市場(chǎng)的主力。他們對(duì)產(chǎn)品有更高的要求，對(duì)價(jià)格的承受能力也明顯強(qiáng)于初次置業(yè)者，預(yù)計(jì)在以改善型買(mǎi)家為主流的市場(chǎng)上，大戶(hù)型、中心城區(qū)等優(yōu)質(zhì)物業(yè)的成交比例會(huì)維持在一個(gè)較高的水平，而房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上漲。鄧浩志認(rèn)為，相對(duì)而言中心城區(qū)恐怕會(huì)漲得多點(diǎn)，因?yàn)橹行某菂^(qū)的供求關(guān)系依舊緊張，而供貨相對(duì)較多的郊區(qū)，價(jià)格應(yīng)該會(huì)更加平穩(wěn)。某些針對(duì)高端人群的高端項(xiàng)目則有可能繼續(xù)陷入銷(xiāo)售的困局，因?yàn)檫@類(lèi)項(xiàng)目的主流消費(fèi)者多半已經(jīng)沒(méi)有繼續(xù)購(gòu)房的指標(biāo)了。合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江也認(rèn)為，市中心物業(yè)的稀缺性決定了其價(jià)格上揚(yáng)態(tài)勢(shì)持續(xù)。但在外圍成交為絕對(duì)主力的情況下，全市價(jià)格整體依舊趨穩(wěn)，部分熱銷(xiāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)格小幅上漲。

　　至于漲幅會(huì)有多少?鄧浩志進(jìn)一步表示：“對(duì)于同區(qū)域同品質(zhì)的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，雖然樓市成交量持續(xù)維持在較高的水平之上，但由于有限購(gòu)、限外等政策限制，投資資金目前還很難進(jìn)入樓市，所以樓價(jià)也缺乏上漲的動(dòng)力，所以金九銀十可能是旺丁旺財(cái)難漲價(jià)的情況，今年剩下的時(shí)間里面，樓價(jià)漲幅估計(jì)不會(huì)超過(guò)5%”。滿(mǎn)堂紅集團(tuán)研究部副經(jīng)理肖文曉則表示，黃金月廣州樓價(jià)“漲不起來(lái)，跌不下去”。其中，“漲不起來(lái)”的原因是調(diào)控還未松綁，房?jī)r(jià)上漲必遭打壓。另外剛需被大量消耗，市場(chǎng)觀(guān)望情緒猶存，若定價(jià)過(guò)高，恐遭“預(yù)售證延發(fā)”或“暫緩高價(jià)房網(wǎng)簽”等行政調(diào)控。加上目前房地產(chǎn)行業(yè)前景并不明朗，大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)合理定價(jià)，走貨為上。而“跌不下去”的原因則有市場(chǎng)成交穩(wěn)定，沒(méi)有理由降價(jià)。加上開(kāi)發(fā)商資金鏈狀況好轉(zhuǎn)，“以?xún)r(jià)換量”不再是其燃眉之急。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，“金九銀十”廣州樓市成交量預(yù)計(jì)會(huì)創(chuàng)出回暖后的新高。一方面近期市場(chǎng)持續(xù)回暖，成交量一直維持在一個(gè)較高的水平，隨著初次置業(yè)剛需客戶(hù)消化得差不多后，改善型剛需客戶(hù)又開(kāi)始大規(guī)模入場(chǎng)。另一方面，雖然樓市回暖有一些日子，但房企仍舊普遍資金緊張，回籠資金仍是其首要任務(wù)，所以“金九銀十”肯定會(huì)加大推貨量與推貨力度。在供需兩旺的市場(chǎng)下，廣州樓市成交量有望創(chuàng)新高。業(yè)內(nèi)資深專(zhuān)家韓世同表示，按照目前廣州成交逐漸上漲的情況來(lái)看，今年的“金九銀十”的成交量還是非常被看好的，絕對(duì)會(huì)比去年同比要高出很多，但是是否能超過(guò)今年7月份的最好成績(jī)70多萬(wàn)平方米就很難說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商都在積極備戰(zhàn)“金九銀十”，隨著推貨力度加大，9月或10月的優(yōu)惠也會(huì)有不少，但別指望開(kāi)發(fā)商會(huì)降價(jià)促銷(xiāo)，所以，在政策保持原狀的情況下，“金九銀十”的成交量或許與7、8月差不多，仍處于高位，更好的發(fā)展就是超過(guò)7月，破80萬(wàn)平方米的成交。

　　每逢黃金月，華南板塊、金沙洲、珠江新城、廣園東等板塊都是市民看房、購(gòu)房的熱點(diǎn)區(qū)域，相信今年也不會(huì)例外。但業(yè)內(nèi)人士表示，除此以外，今年科學(xué)城板塊或異軍突起，成為市民購(gòu)房的新焦點(diǎn)。傳統(tǒng)的熱點(diǎn)板塊中變化最大的莫過(guò)于番禺市場(chǎng)。這里的華南板塊，在下半年能夠推出市場(chǎng)的新盤(pán)新貨較為有限，其南部地區(qū)的風(fēng)頭或許會(huì)被新盤(pán)較多的市橋板塊所取代。市橋板塊下半年則集中了包括可逸江畔、可逸陽(yáng)光、雅居樂(lè)城南源著、敏捷錦繡世家等全新項(xiàng)目的推出。雖然當(dāng)中的大多數(shù)項(xiàng)目都已經(jīng)提前在8月份搶先入市，但其后續(xù)的新增供應(yīng)依然充裕，而且當(dāng)中不少戶(hù)型較小、總價(jià)較低的產(chǎn)品，或許能吸引不少剛需人群的關(guān)注。在另一傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域珠江新城，則有包括喬鑫·匯悅臺(tái)、佛奧廣場(chǎng)、中�；ǔ菫承乱黄诘热马�(xiàng)目有望在黃金月期間推出，加上目前在售的天鑾、頤德公館、凱旋新世界等一批高端項(xiàng)目，將繼續(xù)成為引領(lǐng)廣州豪宅市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。除傳統(tǒng)熱點(diǎn)板塊之外，多個(gè)高端樓盤(pán)即將集中入市的科學(xué)城板塊，也被不少業(yè)內(nèi)人士看好。記者了解到，黃金月期間，該區(qū)域?qū)⒂邪ㄑ啪訕?lè)、中海、和黃、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)的多個(gè)大型開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)推出，而且均打高端牌，有高端洋房豪宅，也有別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品。業(yè)界人士表示，憑借區(qū)域優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境及結(jié)構(gòu)豐富的高素質(zhì)產(chǎn)品，科學(xué)城板塊相信能夠吸引到不少有實(shí)力的改善型買(mǎi)家關(guān)注。這一區(qū)域有望與珠江新城，共同撐起這個(gè)“金九銀十”的廣州豪宅板塊。

　　與開(kāi)發(fā)商的樂(lè)觀(guān)情緒相比，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的態(tài)度卻比較謹(jǐn)慎。近日，對(duì)金九銀十購(gòu)房者入市熱情的調(diào)查結(jié)果顯示，有24.03%的受訪(fǎng)者稱(chēng)已經(jīng)做好買(mǎi)房的準(zhǔn)備，22.93%的受訪(fǎng)者認(rèn)為將視情況而定。另外，還有53.04%受訪(fǎng)者認(rèn)為自己將不在今年“金九銀十”買(mǎi)房，原因主要是金九銀十的樓價(jià)不可能成為今年樓價(jià)最低點(diǎn)，所以“抄底”時(shí)機(jī)未到。此外，超過(guò)30%受訪(fǎng)者認(rèn)為價(jià)格依然是影響自己買(mǎi)房的最重要因素，而將樓盤(pán)所處的地段以及交通情況擺在重要位置的受訪(fǎng)者比例為18.05%和17.04%。

　　剛需型：不論房?jī)r(jià)漲跌都要買(mǎi)

　　在海珠區(qū)工作的外地人曹小姐剛畢業(yè)不久，作為準(zhǔn)新娘，她急于在廣州“安營(yíng)扎寨”。曹小姐表示無(wú)論房?jī)r(jià)如何調(diào)整，未來(lái)是漲是跌，她都要在今年9、10月買(mǎi)房，滿(mǎn)足未來(lái)家庭基本的生活需要。“那些高價(jià)位的房子一時(shí)難以承受，老城區(qū)一些不太貴的房子是我購(gòu)房的首選。”曹小姐透露，自己意向購(gòu)買(mǎi)15000元/㎡的新房，最好是在海珠區(qū)并帶有學(xué)位，兩房或三房戶(hù)型都可以。

　　改善型：有“特別優(yōu)惠”就買(mǎi)

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）