張宏偉：房價連續(xù)3月上漲難掩繼續(xù)“跑量”現(xiàn)實 (2)

2012-09-05 來源：張宏偉博客編輯：紫琳

　　那么，對于上半年已經(jīng)在量上取得不錯銷售業(yè)績的房企來講，在房價出現(xiàn)連續(xù)三個月微漲的市場背景下，下半年如何應對房地產(chǎn)市場漲價與調(diào)控繼續(xù)的市場博弈現(xiàn)狀，是漲價還是繼續(xù)以價換量?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，本輪樓市調(diào)控以來樓市進入下半場，2012年經(jīng)濟探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負的關(guān)鍵一年。在未來房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤率兩方面同時占據(jù)優(yōu)勢方可在未來有自己的立足之地，否則，難免會遭遇被市場邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。

　　在規(guī)模與利潤率兩方面，規(guī)模的重要性在當前是最重要的，規(guī)模的意義在于一個房企的市場占有率以及影響力，在當前，當市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，房企還應該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場主動權(quán)，主導未來市場格局。盡管全國百城房價連續(xù)3個月上漲，但是也難掩繼續(xù)“跑量”現(xiàn)實。原因如下：

　　第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。從高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)來看，這些企業(yè)并沒有因為上半年完成銷售業(yè)績指標而止步，而是繼續(xù)以價換量，采取跑得快的市場策略，其中，除了行業(yè)龍頭萬科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂部”。

　　第二、把握好現(xiàn)在，沒有來得及跑的企業(yè)，在2012年剩余的4個月里還有機會進行“復活”。在這個時間段內(nèi)開發(fā)企業(yè)應該抓緊時間跑量回籠資金，否則跑得慢了也就可能陷入市場僵局，樓市沒有加時賽，在未來市場不會給任何一個企業(yè)一個理由讓其可以重來一次。

　　第三、大型開發(fā)企業(yè)率先“跑得快”，打破原來市場相對沉寂的博弈周期，讓不同開發(fā)企業(yè)對未來的市場預期產(chǎn)生分歧，有可能市場或房企之間會逐漸分化。

　　從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉(zhuǎn)策略其實是將當前市場沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當前市場的局面。因此，中小房企如果跟風跑量，那么在未來市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。因此，從這個角度而言，大型房企主導未來市場發(fā)展格局。

　　筆者認為，樓市沒有加時賽，2012“跑得快”不會錯，“跑得快”企業(yè)贏未來。當前市場當中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為，勢必會影響這些項目的去化速度，從這個角度來講，降價幅度收窄、漲價行為不一定會利于這些企業(yè)在當前相對膠著的市場背景跑贏市場。降價幅度收窄、漲價行為這種博弈的市場的做法或許會獲得短期內(nèi)的利益收益，但是，在“買漲不買跌”難以形成的市場背景下，相對于“以價換量”以時間換取發(fā)展空間的做法，降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為只能讓現(xiàn)有項目停滯不前，降低項目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會喪失更多的發(fā)展機會。

　　不過，在企業(yè)“跑得快”的同時，我們也不應該忽視企業(yè)利潤率這個比較關(guān)鍵的因素。

　　房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入下半場，在未來，企業(yè)利潤率已經(jīng)無法像之前那么高，通過多元化手段降低成本提升利潤率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應該注重利潤率盈利能力的提升。開發(fā)企業(yè)應注重修煉內(nèi)功，包括通過管理、產(chǎn)品標準系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤率盈利能力的提升。

（責任編輯：0352房網(wǎng)）