張宏偉：房價(jià)連續(xù)3月上漲難掩繼續(xù)“跑量”現(xiàn)實(shí)

2012-09-05 來源：張宏偉博客編輯：紫琳

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年8月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8738元/平方米，環(huán)比7月上漲0.24%，自2012年6月止跌后連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比上漲，其中63個(gè)城市環(huán)比上漲，37個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加7個(gè)，跌幅在1%以上的有5個(gè)城市;漲幅在1%以上的有10個(gè)，較上月減少12個(gè)。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，8月份全國百城房價(jià)盡管漲幅有小幅回落，但是仍為繼6月份“止跌微漲”之后出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月上漲，其主要有原因與之前兩個(gè)月大同小異，具體來講：

　　第一、房價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量占據(jù)主流，造成的全國房價(jià)在結(jié)構(gòu)性上偏向向上漲，導(dǎo)致全國房價(jià)環(huán)比8月上漲0.24%。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，自2012年6月止跌后連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比上漲，其中63個(gè)城市環(huán)比上漲，37個(gè)城市環(huán)比下跌，與上月相比，本月環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加7個(gè)，跌幅在1%以上的有5個(gè)城市，漲幅在1%以上的有10個(gè)，較上月減少12個(gè)。房價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量盡管有所下降，但是仍然占據(jù)主流。

　　第二、以一線城市為代表的重點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比在上漲，帶動全國房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15539元/平方米，環(huán)比上月上漲0.45%，與去年同期相比下跌1.49%，連續(xù)第8個(gè)月同比下跌，跌幅繼續(xù)縮小。

　　而一線城市的高端樓市放量導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而整體上也推動均價(jià)整體上漲。這樣，也客觀上帶動全國樓市均價(jià)繼續(xù)微漲。

　　第三、無論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤降幅收窄也是導(dǎo)致房價(jià)整體上止跌微漲的原因之一。

　　那么，全國百城房價(jià)連續(xù)三月上漲現(xiàn)象，對于當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場意味著什么呢?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，首先，全國百城房價(jià)連續(xù)三月上漲的整個(gè)市場背景來看，整個(gè)1-7月同比1-6月全國房地產(chǎn)投資增速仍然是下滑，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模、也包括整個(gè)商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數(shù)還都處于同比去年同期負(fù)增長的市場局面，當(dāng)前市場呈現(xiàn)出的是僅僅是狹義的市場成交量回暖，而整個(gè)市場“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征。從傳導(dǎo)機(jī)制上來看，今年成交量的回暖尚未傳導(dǎo)到讓開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)進(jìn)一步增加房地產(chǎn)投資的階段，這個(gè)階段有可能會在今年年底這個(gè)階段出現(xiàn)。

　　因此，整體樓市尤其是開發(fā)企業(yè)資金面相對較為緊張的“基本面”并沒有改變，全國百城房價(jià)連續(xù)三月上漲當(dāng)前還難說會造成房價(jià)立即反彈或形成“買漲不買跌”的市場局面。

　　那么，未來房地產(chǎn)市場量價(jià)走勢如何?

　　從價(jià)格未來趨勢角度來看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價(jià)降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價(jià)持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。從當(dāng)前來看，當(dāng)前房企的降價(jià)行為已經(jīng)接近“市場底”，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場底”。

　　從成交量趨勢來看，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，下一階段要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)投資性購房需求。那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場機(jī)會，應(yīng)該來說，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購房時(shí)間“窗口”，在這個(gè)階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)回升，并且將成就樓市成交量“金九銀十”。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）