張宏偉：7月全國房價(jià)止跌再漲的三大原因

2012-08-03 來源：張宏偉博客編輯：紫函

　　根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年7月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8717元/平方米，環(huán)比6月上漲0.33%，自上月止跌后再次環(huán)比上漲，其中70個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，7月份全國百城房價(jià)繼6月份“止跌微漲”之后再度環(huán)比上漲0.33%，主要有三方面原因：

　　第一、房價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月有所增加，房價(jià)漲幅靠前的城市(均價(jià)較高)的均價(jià)漲幅程度(造成的結(jié)果)超過房價(jià)跌幅城市(均價(jià)較低所造成的結(jié)果)，造成的全國房價(jià)在結(jié)構(gòu)性上偏向上漲，導(dǎo)致全國房價(jià)環(huán)比6月上漲0.33%。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，百城中其中70個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌。與6月相比，本月環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)減少25個(gè)。

　　第二、以一線城市為代表的重點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比在上漲，帶動全國房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15470元/平方米，環(huán)比上月上漲0.27%，與去年同期相比下跌2.32%，連續(xù)第7個(gè)月同比下跌，跌幅持續(xù)縮小。

　　而一線城市的高端樓市放量導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而整體上也推動均價(jià)整體上漲。這樣，也客觀上帶動全國樓市均價(jià)止跌微漲。

　　以上海為例，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，2012年1-7月單價(jià)4萬元以上/平方米的商品住宅成交面積42.72萬平方米，已占到整個(gè)市場成交面積的9.14%，相比1-6月9.01%的比例仍然有增加的趨勢，顯示出中高端市場仍然在7月份保持市場放量的態(tài)勢。這樣，由于中高端成交結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致2012年7月份上海市商品住宅成交均價(jià)達(dá)到歷史上的新高，達(dá)24607元/平米，商品住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.03%。

　　第三、無論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤降幅收窄也是導(dǎo)致房價(jià)整體上止跌微漲的原因之一。

　　那么，房價(jià)“止跌微漲”后繼續(xù)堅(jiān)挺，保持微漲的現(xiàn)象，對于當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場意味著什么呢?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，首先，房價(jià)“止跌微漲”后再度上漲的整個(gè)市場背景來看，2012年整個(gè)上半年，全國包括一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)投資、開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場交易)、也包括整個(gè)商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數(shù)還都處于同比去年同期負(fù)增長的市場局面，因此，整體樓市尤其是開發(fā)企業(yè)資金面相對較為緊張的“基本面”并沒有改變，“止跌微漲”還難說會造成房價(jià)立即反彈或形成“買漲不買跌”的市場局面。

　　從未來趨勢角度來講，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價(jià)降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價(jià)持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。從當(dāng)前來看，當(dāng)前房企的降價(jià)行為已經(jīng)接近“市場底”，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場底”。

　　從這個(gè)意義角度而言，購房者應(yīng)該抓住這個(gè)階段性的“市場底”購房，尤其是要抓住開發(fā)商“策略性降價(jià)”的時(shí)機(jī)，抓住這個(gè)時(shí)機(jī)的窗口購房，這樣方可節(jié)約購房成本。

　　從政策走向?qū)τ谑袌鲇绊懚�，國�?wù)院辦公廳派出8個(gè)督查組赴16個(gè)省(市)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查之后，政策“暗線”微調(diào)有可能整體上有所收緊，從政策執(zhí)行力度上應(yīng)該總體上繼續(xù)保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時(shí)間。因此，政策層面盡管在執(zhí)行力度上有所收緊，但是對于鼓勵首套房“自住需求”入市的政策基調(diào)并沒有改變，政策“明線”的微調(diào)仍然將發(fā)揮著其對于剛需市場放量的刺激作用。

　　因此，就全國而言，政策面“降息” “降準(zhǔn)”與樓市“微調(diào)”形成市場疊加效應(yīng)，這個(gè)疊加效應(yīng)對于自住需求繼續(xù)“放量”起到刺激作用，預(yù)計(jì)整個(gè)下半年樓市成交量將好于上半年，成交方面應(yīng)該在下半年的這個(gè)時(shí)間窗繼續(xù)保持“放量”。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）