賈臥龍：私募基金是商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草

2012-07-27 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫函

　　目前隨著城市化進(jìn)程的加快，各地紛紛進(jìn)行城中村改造，一般城中村改造，少則三百畝、多則上千畝，建設(shè)面積一般都在100萬以上，投資一般在五十億元以上，面對(duì)如此大的投資和規(guī)模，在銀行限貸、信托融資受挫的背景下，房地產(chǎn)私募基金成了開發(fā)企業(yè)融資的主要平臺(tái)。據(jù)悉，目前國內(nèi)除萬達(dá)地產(chǎn)有雄厚的資金和銀行授信背景，很多地產(chǎn)企業(yè)還主要是依托其他渠道融資。城市商業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)市場的下一個(gè)春天，在住宅地產(chǎn)進(jìn)入冬天其卻顯示出別樣的繁榮。有報(bào)告顯示，全國排名前20名的開發(fā)商都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)由傳統(tǒng)的住宅市場轉(zhuǎn)向了商業(yè)。

　　銀行收緊，萬億商業(yè)地產(chǎn)資金從何而來?

　　眾所周知，地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)，資金是最上游、最核心的因素。創(chuàng)匯基金總裁楊文認(rèn)為，今日的萬達(dá)，很大程度上是資本運(yùn)作成功的體現(xiàn)。“萬達(dá)賬面現(xiàn)金都有幾百億，2011年光是商業(yè)地產(chǎn)銷售就在1200億上下，毛利百分之三四十。”王健林上半年曾向媒體透露。

　　據(jù)了解，萬達(dá)除了銷售物業(yè)的收入，萬達(dá)的資金來源還有兩個(gè)渠道：經(jīng)營性抵押貸款和銀行授信。萬達(dá)是國內(nèi)最早嘗試經(jīng)營性抵押貸款的企業(yè)，首先取得地方政府的信任，并由地方政府作擔(dān)保尋求銀行授信。最早提供抵押融資貸款的是工商銀行，隨后中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行三家國有行也與其簽署銀企合作協(xié)議，后來，民生、華夏兩家股份銀行都先后入伙，每家給萬達(dá)的授信高達(dá)幾十億。

　　2006年，央行金融管理部門還把萬達(dá)列為全國房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，給了萬達(dá)一個(gè)紅頭文件的批復(fù)。這個(gè)批復(fù)相當(dāng)于一個(gè)特殊授權(quán)、綠色通道，不受地域約束，單筆貸款在5億之內(nèi)無須審批，兩三天可以批款。

　　地產(chǎn)基金：商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草

　　隨著大量城市商業(yè)綜合體的涌現(xiàn)，很多大型企業(yè)也紛紛通過房地產(chǎn)私募基金，解決了資金缺口，石家莊聯(lián)邦祥云國際，開發(fā)的1800畝吃遍中國五A主題公園，通過私募基金獲得了五億元私募基金。

　　由香港太平洋投資集團(tuán)旗下的創(chuàng)匯財(cái)富與沈陽富邦地產(chǎn)合作，獲得了沈陽最中心商業(yè)地塊的開發(fā)權(quán)。自從2011年以來，創(chuàng)匯資本已經(jīng)在大連、哈爾濱完成了多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。創(chuàng)匯資本專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資，首期基金由五十強(qiáng)領(lǐng)袖企業(yè)，阿里巴巴易居、蘇寧電器、巨人集團(tuán)、均瑤集團(tuán)、華誼兄弟、涌金集團(tuán)、新光集團(tuán)等數(shù)十家中國民營企業(yè)領(lǐng)袖共同發(fā)起。

　　創(chuàng)匯資本只是商業(yè)地產(chǎn)基金的一個(gè)縮影，清科研究中心公布報(bào)告顯示，截至2012年第二季度，共有30只私募房地產(chǎn)基金募集到位60億美元。另外數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金規(guī)模已經(jīng)超過千億元，這些基金的資金雖然不是全部投資于商業(yè)地產(chǎn)，但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來說肯定是強(qiáng)心針。

　　國內(nèi)地產(chǎn)基金目前主要有兩大類，一類就是獨(dú)立私募房地產(chǎn)投資基金，一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)策劃投資機(jī)構(gòu)發(fā)起，因?yàn)樗麄兪煜し康禺a(chǎn)運(yùn)作，熟悉房地產(chǎn)定位和流程，專注于投資一線二線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)(包括寫字樓和商業(yè))。另外一類則是房地產(chǎn)企業(yè)參與發(fā)起房地產(chǎn)基金，目前大型房地產(chǎn)企業(yè)都參與了其中。包括萬科、金地、華潤、復(fù)地等知名開發(fā)商均已試水房地產(chǎn)私募基金，此外，包括世茂股份在內(nèi)的有意設(shè)立房地產(chǎn)私募基金的地產(chǎn)巨頭也不在少數(shù)。

　　北京創(chuàng)匯財(cái)富投資管理有限公司的總裁楊文曾透露，目前市場上大部分地產(chǎn)私募基金，都是房地產(chǎn)公司設(shè)立并投資于自身的項(xiàng)目。以智盈投資2009年募集的第一只人民幣房地產(chǎn)私募基金“復(fù)地景業(yè)基金”為例，該基金采取的是有限合伙制的形式，其中單個(gè)有限合伙人的出資門檻就為800萬元人民幣。

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