葉檀：中國(guó)富人到底能把房產(chǎn)泡沫撐多高

2012-07-18 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀撰稿稱(chēng)，房地產(chǎn)限購(gòu)確實(shí)是非市場(chǎng)的，但在目前扭曲的市場(chǎng)下卻是非常有效的，中國(guó)房地產(chǎn)的悖論，說(shuō)明目前的房地產(chǎn)根本不是市場(chǎng)人士嘴里的正常市場(chǎng)，而是一個(gè)壟斷加投機(jī)的怪胎。她指出，據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，在近兩年的移民高峰中，中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)絕大多數(shù)國(guó)家排名第二，僅位于加拿大之下，居高不下的現(xiàn)金支付比率再次顯示國(guó)人擁有的現(xiàn)金之多。內(nèi)地人士在香港、在新加坡等地的移民、購(gòu)房，也一再顯示了強(qiáng)大的現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)能力，這是可怕的洪水猛獸。

　　市場(chǎng)化人士對(duì)限購(gòu)深?lèi)和唇^，這就相當(dāng)于在貨幣上重疊票證，縮小貨幣的購(gòu)買(mǎi)范圍，是行政干預(yù)市場(chǎng)的典型產(chǎn)物。

　　這話沒(méi)有錯(cuò)，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是非典型的行政干預(yù)市場(chǎng)，有時(shí)候需要更多的行政力量進(jìn)行矯正，民眾由此陷入行政力量的迷信之中，離市場(chǎng)化越來(lái)越遠(yuǎn)，房地產(chǎn)建立真正公平的市場(chǎng)基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)投資收益限定在平均收益的范圍之內(nèi)，才是治本之策。

　　市場(chǎng)人士目前非常痛恨房地產(chǎn)限購(gòu)舉措，認(rèn)為如此行事必然導(dǎo)致市場(chǎng)扭曲，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走高。這話說(shuō)反了，房地產(chǎn)限購(gòu)確實(shí)是非市場(chǎng)的，但在目前扭曲的市場(chǎng)下卻是非常有效的，中國(guó)房地產(chǎn)的悖論，說(shuō)明目前的房地產(chǎn)根本不是市場(chǎng)人士嘴里的正常市場(chǎng)，而是一個(gè)壟斷加投機(jī)的怪胎。

　　房地產(chǎn)限購(gòu)之所以有效，是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)金支付率較高。以房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的2009年為例，當(dāng)時(shí)政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)貸款，里昂證券8月發(fā)布國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，認(rèn)為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求旺盛，原因之一是現(xiàn)金支付率走高。如萬(wàn)科A的銷(xiāo)售出現(xiàn)放緩，由5至7月的50%強(qiáng)降至8月份的45%，但7、8兩月購(gòu)房全現(xiàn)金支付比率由2至3月份的16%至18%上升至20%至21%，顯示中國(guó)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力充足，因而對(duì)抵押緊縮表現(xiàn)出彈性。

　　在貸款緊縮的情況下，人們?cè)敢饽贸霈F(xiàn)金來(lái)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，由于水浸銀根持續(xù)的時(shí)間太長(zhǎng)，市場(chǎng)現(xiàn)金流太大，因此限貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大。

　　以海南房地產(chǎn)為例。2010年1月27日，海南新聞網(wǎng)發(fā)布海南省委副書(shū)記、省長(zhǎng)羅保銘在海南省政協(xié)五屆三次會(huì)議舉行第二次全體會(huì)議上的講話，頗為自得地提出：海南房地產(chǎn)不存在泡沫，海南的房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力是市場(chǎng)供需矛盾。今天的海南和昔日的海南不能同日而語(yǔ)，現(xiàn)在海南的房子供不應(yīng)求，且購(gòu)買(mǎi)者的現(xiàn)金支付率達(dá)80%，"島外群體來(lái)到海南買(mǎi)房，買(mǎi)的是陽(yáng)光、空氣，買(mǎi)的是健康、生態(tài)、養(yǎng)老、預(yù)期。"

　　海南的人均可支配收入盡管增長(zhǎng)較快，在國(guó)內(nèi)從下游上升到中游，但難以支撐海南如此之高的房?jī)r(jià)。從上個(gè)世紀(jì)80年代到至今，海南就如同中國(guó)的佛羅里達(dá)，一再成為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的桿竿中國(guó)房地產(chǎn)泡沫第一次崩潰，出現(xiàn)在海南，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)最快的行列中依然有海南。

　　原因在于，海南匯聚了全國(guó)投資者的資金，以海南本地的人均收入與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)比，房?jī)r(jià)收入比處于岌岌可危的高位，幾十年的收入才能買(mǎi)一套房，但考慮到全國(guó)投資資金匯聚海南，海南從�？诘饺齺喌慕^大部分海灘被房地產(chǎn)項(xiàng)目圈占，而中國(guó)富裕人士的成功標(biāo)志之一，就是冬天在中國(guó)惟一的熱帶島嶼、自家的別墅中享受悠閑日光浴，海南因此成為旅游、投資地產(chǎn)的大本營(yíng)，當(dāng)?shù)鼐用袷杖雽?duì)海南房?jī)r(jià)無(wú)法形成強(qiáng)大的約束力。海南房產(chǎn)的現(xiàn)金支付率居然高達(dá)80%，在海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)貼上了三個(gè)字的標(biāo)簽，"不差錢(qián)"。即使銀行不放貸，只要社會(huì)整體貸幣量不斷增長(zhǎng)，只要中國(guó)的富裕階層手握大量資金，海南房地產(chǎn)就如皇帝的女兒，不愁嫁。

　　真正對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成重大打擊的只有兩種可能：第一，整體經(jīng)濟(jì)與貨幣緊縮，央行不斷緊縮貨幣的結(jié)果是資產(chǎn)品價(jià)格下降，二手房市場(chǎng)成交慘淡，富裕群體投資旅游休閑的興趣將大幅下降，資金從海南房地產(chǎn)市場(chǎng)拐個(gè)彎，走了;第二，海南房地產(chǎn)對(duì)島外人士實(shí)行限購(gòu)政策，島外泛濫的貨幣與巨富人群對(duì)著海南房地產(chǎn)干著急，島內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格必然回歸，與島內(nèi)居民的人均可支配收入相符。讓我們回想海南房地產(chǎn)第一次調(diào)控，是強(qiáng)力的緊縮性宏觀調(diào)控與貨幣緊縮的結(jié)果。

　　中國(guó)富裕群體到底能把中國(guó)房地產(chǎn)泡沫撐到多高?

　　有一則典型案例可以印證富裕人群購(gòu)房能力，2005年的一則新聞報(bào)道，浙江省建設(shè)廳原副廳長(zhǎng)、曾任溫州市副市長(zhǎng)的楊秀珠在2003年出亡之前，就在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)了多處房產(chǎn)。早在1996年，楊秀珠就通過(guò)中國(guó)商人繆某買(mǎi)下曼哈頓中城一座5層大樓，靠近著名的帝國(guó)大廈和時(shí)代廣場(chǎng)，屬寸土寸金之地。經(jīng)過(guò)查證，楊當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)這座樓房時(shí)，首期款支付了55萬(wàn)美元，曼哈頓的地產(chǎn)稅率大約相當(dāng)于樓房市值的1%，一年的地產(chǎn)稅約45000美元。也就是說(shuō)，這座樓房目前的市場(chǎng)價(jià)值約四五百萬(wàn)美元。楊秀珠在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)都用現(xiàn)金支付。

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