張宏偉：撥開炒房?jī)r(jià)地價(jià)背后的市場(chǎng)真相(2)

2012-06-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫函

　　但是，土地市場(chǎng)確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么也就從另外一個(gè)角度證明盡管“去投資化”的調(diào)控措施使“降價(jià)跑量”成為常態(tài)，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控并沒有改變開發(fā)商對(duì)于未來市場(chǎng)利好的預(yù)期，讓開發(fā)商“謹(jǐn)慎”擴(kuò)張，樓市調(diào)控至今仍然是失敗的。

　　與此同時(shí)，我們也看到，在樓市“降價(jià)跑量”的市場(chǎng)背景下，政府也逐漸改變推地策略，將推出地塊面積劃分的更小，MINI地塊漸成土地市場(chǎng)成交趨勢(shì)。從市場(chǎng)接受度來講，MINI地塊控制地塊總價(jià)過高，開發(fā)企業(yè)相對(duì)容易接受，減少流拍的風(fēng)險(xiǎn);與此同時(shí)，“低起拍價(jià)”導(dǎo)致“高溢價(jià)”，政府通過“低起拍價(jià)”讓市場(chǎng)呈現(xiàn)出高溢價(jià)率現(xiàn)象，隨后，土地市場(chǎng)交易逐漸活躍起來，甚至后期出現(xiàn)多個(gè)“地王”。

　　無論何種形式以何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。

　　從樓市成交量?jī)r(jià)的表現(xiàn)也可以反映出當(dāng)前樓市調(diào)控政策的走向，當(dāng)2012年5月份全國大多數(shù)城市成交量出現(xiàn)反彈的時(shí)候，住建部又出來發(fā)話，指明微調(diào)政策核心仍然圍繞著首套房，首套房政策“要在統(tǒng)一框架內(nèi)”，超越這個(gè)范圍的政策應(yīng)該及時(shí)糾正叫停。

　　那么，土地市場(chǎng)一旦頻現(xiàn)“高溢價(jià)率”、“地王”現(xiàn)象，盡管這可以增加政府的土地財(cái)政收入，但是，從樓市調(diào)控政策走向大局的角度而言，有可能引來房地產(chǎn)調(diào)控的再度收緊。因此，土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”是魔鬼，我們不希望在這個(gè)時(shí)候有過多的魔鬼出現(xiàn)。

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