張宏偉：撥開炒房價地價背后的市場真相
2012-06-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫函
樓市6月成交量繼續(xù)延續(xù)“紅五月”的態(tài)勢，住建部官員也表示，成交量的回暖是樓市回歸正常的市場表現(xiàn)，從這個角度來說，官方已經(jīng)默許樓市“微調(diào)”政策對于成交量回暖的作用，并且短期內(nèi)來講“微調(diào)”政策應(yīng)該還會延續(xù)。
據(jù)經(jīng)濟觀察報等媒體報道，國家發(fā)改委對于房地產(chǎn)提出了三條非常明確的調(diào)控建議，即落實利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關(guān)稅費。而具體落實則需由地方政府操作，“要求各地各部門采取有力措施”、“引導(dǎo)各方面形成統(tǒng)一的市場預(yù)期”。
從已經(jīng)出臺的樓市“微調(diào)”政策來看，落實利率優(yōu)惠、減免相關(guān)稅費已經(jīng)在落實，降低首付比例在個別城市的公積金首套房貸款中已經(jīng)有所體現(xiàn)，但是還不具有普遍性，并且在首套房商業(yè)貸款中也沒有體現(xiàn)，這有可能成為今后政策“微調(diào)”的儲備政策之一，值得我們持續(xù)關(guān)注。
政策面的“微調(diào)”讓當(dāng)前的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的變化，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉(博客)認為，這些變化主要表現(xiàn)在兩方面：
第一、“炒房價”制造熱銷與買漲不買跌的氣氛。從市場表現(xiàn)來看，開發(fā)商降價“見好就收”，正在通過少量多批、千人看房、連夜排隊、長期蓄客后的集中開盤等營銷手段制造市場熱銷、“日光盤”、買漲不買跌的市場氣氛。
第二、“炒地價”制造高溢價和“地王”，讓市場覺得又迎來了一輪新的發(fā)展機會。從具體表現(xiàn)來看，近期恒 大出手獲廣州商業(yè)“地王”地塊，上海土地市場出現(xiàn)“高溢價”現(xiàn)象，并且進入6月之后，各地的土地成交溢價率明顯上升。
總體來看，市場成交量的長期低迷讓市場壓抑了許久，一旦政策面出現(xiàn)微調(diào)松動，開發(fā)企業(yè)便會想法設(shè)法讓市場活躍起來。從當(dāng)前來看，“炒房價”、“炒地價”成為當(dāng)前市場成交量逐漸回暖的背景下兩大炒作主題，通過這樣的市場炒作讓市場重新回歸熱鬧的氣氛。
的確，市場比之前熱鬧了許多。我們也心知肚明這寫熱鬧的氣氛炒作嫌疑很大，那么，對于購房者來說如何撥開迷霧見真相?如何正確判斷市場信號?我們分別來分析“炒房價”、“炒地價”兩個現(xiàn)象的背后的問題，撥開“炒房價”、“炒地價”迷霧背后的市場真相。
首先，我們來看“炒房價”。當(dāng)然最關(guān)心的話題莫過于通過“炒房價”的諸多營銷手段房價到底能否在當(dāng)前市場背景下炒作上去。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，“炒房價”現(xiàn)階段來講對于市場最重要的作用在于增加售樓處的來電來訪量，一定程度上活躍現(xiàn)場的銷售氣氛，對于房價降幅的而言，取決于個案樓盤成交量的情況及開發(fā)企業(yè)資金面狀況。從宏觀市場基本面來講，盡管市場成交量出現(xiàn)回暖，但成交量的可持續(xù)性回暖仍然存在一定的變數(shù)，這樣的變數(shù)主要表現(xiàn)在：開發(fā)商降價“見好就收”，政策面還沒有出現(xiàn)實質(zhì)性松動，整體市場庫存壓力還是比較大、開發(fā)企業(yè)資金面還是相對緊張等，這就決定了短期內(nèi)市場“降價跑量”的勢頭不會改變，“炒房價”的營銷動作短期內(nèi)不會改變樓市“降價跑量”的基本面。
此外，從政策角度而言， 由于“去投資化”的常態(tài)化的樓市調(diào)控措施，各地投資性投機性需求已經(jīng)被大量擠出樓市，市場基本回歸至以“自住需求”為主。“去投資化”的常態(tài)化的樓市調(diào)控措施并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的松動，也就是說投資性投機性需求現(xiàn)階段還沒有辦法大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場，那么，從這個角度而言，開發(fā)企業(yè)“炒房價”的營銷動作主要還是促成自住需求購房者達成成交，而投資投機性需求沒有辦法進入樓市支撐樓市價格上行，從而短期內(nèi)也沒有辦法形成“買漲不買跌”的氣氛。
從政策走向而言，如果房價在成交量回暖的市場背景下一旦出現(xiàn)快速反彈，那么，政策層面應(yīng)該還會“微調(diào)”收緊，以防止出現(xiàn)房價大幅波動的現(xiàn)象，維持當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。因此，總體而言，樓市價格短期內(nèi)反彈的可能性不大，但是不排除個案樓盤由于策略調(diào)整、成交量達到目標而導(dǎo)致的價格上調(diào)的現(xiàn)象。
其次，我們來看“炒地價”。從全國1-5月份土地市場表現(xiàn)來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13532萬平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份縮小0.6個百分點;土地成交價款2620億元，下降10.0%，降幅縮小3.7個百分點。由于商品房市場銷售并為明顯改善企業(yè)資金面，開發(fā)企業(yè)土地購置面積呈現(xiàn)下降趨勢，開發(fā)企業(yè)拿地意愿降低。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，土地市場短期內(nèi)仍然維持低溢價率狀況，但是，5月份市場成交量的回暖以及微調(diào)政策的頻出有可能讓資金實力比較雄厚的大型開發(fā)企業(yè)拿地意愿提升。但是，當(dāng)這樣的成交量回暖還沒有呈現(xiàn)出持續(xù)狀態(tài)時，它還不是一個充分的理由。尤其是當(dāng)前開發(fā)企業(yè)資金鏈相對緊張，開發(fā)企業(yè)不會普遍性地這么激進的進行拿地制造“地王”。從現(xiàn)實意義角度考慮，如果地價略顯高于市場預(yù)期，那么開發(fā)商就會停止出手。
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