葉檀：小產(chǎn)權(quán)房合法化是遲早的事

2012-04-01 來源：新京報(bào) 編輯：羅慧哲

　　小產(chǎn)權(quán)房能否合法爭議已久，從目前來看，如果我國的土地制度不變，小產(chǎn)權(quán)房沒有突破瓶頸的可能。

　　國土資源部執(zhí)法局副局長郭寶平7月8日在京介紹，國土資源部關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的報(bào)告已上交國務(wù)院，提出初步政策：新發(fā)生的一定要嚴(yán)肅查處;歷史形成的，要由地方政府妥善處理;第三個(gè)原則就是，決不能讓開發(fā)商在小產(chǎn)權(quán)房中占便宜。

　　在這三項(xiàng)原則中，我們看不到小產(chǎn)權(quán)房松綁的可能，外界所謂松綁，不過是處理歷史遺留問題的另一種說法。

　　北京發(fā)改委6月的一份文件引發(fā)了人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)法合法化的遐想。日前，北京市發(fā)改委發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市第一道綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見。意見中明確提出，有條件地允許已轉(zhuǎn)讓的農(nóng)民自住房上市交易。

　　由于社會(huì)上將此解讀為小產(chǎn)權(quán)房解禁，北京市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處相關(guān)負(fù)責(zé)人不得不澄清：上市交易的農(nóng)民自住房并非一般的農(nóng)民宅基地上的自建房，即小產(chǎn)權(quán)房，《意見》里的相關(guān)規(guī)定均是針對(duì)北京“綠化隔離地區(qū)建設(shè)”而言的。這是特殊案例，絕不意味著有關(guān)方面會(huì)放開小產(chǎn)權(quán)房。

　　綠隔新村中的農(nóng)民自住房，經(jīng)過正規(guī)審批程序建設(shè)的，擁有合法的產(chǎn)權(quán)證，與只由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局不予備案的農(nóng)民在宅基地上自建出售的房屋有本質(zhì)區(qū)別。這些新村實(shí)際上是征用農(nóng)村土地、開發(fā)商開發(fā)、國土房管局備案的大產(chǎn)權(quán)房。

　　雖然困難重重，但小產(chǎn)權(quán)房解禁是遲早的事。

　　小產(chǎn)權(quán)房解禁意味著目前國有土地制度瓦解，征用農(nóng)村集體土地為國有性質(zhì)后才能開發(fā)投入市場(chǎng)，在土地市場(chǎng)，政府是主要定價(jià)者。一旦小產(chǎn)權(quán)房解禁，農(nóng)民宅基地流入市場(chǎng)，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)權(quán)由市場(chǎng)定價(jià)，農(nóng)民直接參與農(nóng)村土地分配，土地利益鏈條將完全拆散重新組合。

　　據(jù)國家有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，被征土地征用費(fèi)的收益分配比例為：地方政府占20%-30%，企業(yè)占40%-50%，村級(jí)組織占25%-30%，農(nóng)民僅占 5%-10%。上海市社科院提供的數(shù)據(jù)表明，農(nóng)村集體及農(nóng)民所得到的農(nóng)地征用價(jià)格大概為出讓價(jià)格的1/10，而農(nóng)地出讓價(jià)格又大概是農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格的 1/5。從積極意義上看，小產(chǎn)權(quán)房解禁讓農(nóng)民進(jìn)入了土地資產(chǎn)渠道，分享土地收益，減少城市化過程中的貧民，從整體上減少了社會(huì)成本。

　　小產(chǎn)權(quán)房解禁還可以促進(jìn)農(nóng)村土地集約化，耕地減少與土地需求的增加是中國社會(huì)的主要矛盾。而去年被批準(zhǔn)為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)成都、重慶試圖解開這一死結(jié)，突破口就是農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)和集約使用。川、渝一直在低調(diào)探索。

　　早在2011年12月份，成都已經(jīng)制訂《成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)實(shí)施總體方案(草案)》中規(guī)定，今后在成都試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，集體建設(shè)用地將擁有與城鎮(zhèn)建設(shè)用地幾乎等同的地位，可以進(jìn)入土地有形市場(chǎng)公開出讓，并可申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)登記，宅基地也可在一定條件下通過房屋聯(lián)建、出租等方式流轉(zhuǎn)。重慶也將宅基地流轉(zhuǎn)、集約使用作為土地制度與新農(nóng)村建設(shè)的突破口之一。

　　學(xué)界和實(shí)業(yè)界并不是一片反對(duì)之聲。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一、中房集團(tuán)董事長孟曉蘇等人都贊同小產(chǎn)權(quán)房，并且為之出謀劃策。

　　當(dāng)然，小產(chǎn)權(quán)房解禁，政府不得不面臨以下難題：地方政府的土地收益如何保證?如何彌補(bǔ)以高價(jià)獲得土地的開發(fā)商的損失?如何彌補(bǔ)以高價(jià)購房的購房者的損失?

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