從政策局部放松預(yù)期角度看，政府是具有足夠的意愿和能力來(lái)驅(qū)動(dòng)、引導(dǎo)房地產(chǎn)正常合理的需求和購(gòu)買力的。也正因?yàn)槭蔷植糠潘�，所以我們預(yù)判政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策上將更加注重預(yù)調(diào)，更加務(wù)實(shí)和實(shí)干。對(duì)于市場(chǎng)和政府有所疑慮的2012年限購(gòu)政策做出局部修正后是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，我們認(rèn)為，限購(gòu)、限貸等政策局部松動(dòng)只是會(huì)釋放合理消費(fèi)需求的購(gòu)買力，再加上2012年整體上庫(kù)存和新增供應(yīng)量處于高峰，也即需求政策部分調(diào)整后行業(yè)格局也還是供過(guò)于求。

　　而到了2013年，政府可以考慮以增量房房產(chǎn)稅向其他一二線重點(diǎn)城市推廣的辦法，來(lái)對(duì)沖供應(yīng)下降對(duì)房?jī)r(jià)的影響。相反，2013年因?yàn)閹?kù)存和新增庫(kù)存下降，房?jī)r(jià)有反彈壓力，等到這一年再來(lái)做需求政策的局部放松，一方面，很可能因?yàn)?012年的調(diào)整過(guò)度經(jīng)濟(jì)衰退更加顯著反而要求更大力度的放松，另一方面，由于供給下降房?jī)r(jià)很容易有報(bào)復(fù)性上漲的壓力。

　　從未來(lái)3-5年看，根據(jù)對(duì)城市化、拆遷更新、改善需求、人口紅利、行業(yè)金融化深度、市場(chǎng)深度等方面的綜合考量，行業(yè)中期依然處于成長(zhǎng)期，而不會(huì)從2012年開始進(jìn)入成熟期。但是，可能是成長(zhǎng)期的下半場(chǎng)。在上半場(chǎng)，行業(yè)量?jī)r(jià)等指標(biāo)增速普遍在30%左右，同時(shí)具有高利潤(rùn)、高杠桿、高成長(zhǎng)性的特征，但在下半場(chǎng)，銷售額增速可能降低到15-20%左右，而且銷量增速明顯快于房?jī)r(jià)增速。對(duì)于開發(fā)商，在下半場(chǎng)高周轉(zhuǎn)、做大模式的龍頭公司可能更多地分享到行業(yè)的成長(zhǎng)。

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