孫建平：平衡才是房地產(chǎn)市場發(fā)展之王道

2012-01-09 來源：證券時報編輯：喬銘

　　中國本輪房地產(chǎn)政策調(diào)控起始于2009年四季度，中間大致經(jīng)歷三次政策嚴厲高峰。調(diào)控措施從最初的恢復二套房貸政策、上調(diào)優(yōu)惠利率下限升級到向滬渝兩市增量房征收房產(chǎn)稅、限貸政策、限價政策、限購政策，調(diào)控手段涵蓋經(jīng)濟、法律和必要的行政手段，在去投機需求、投資需求的同時，改善需求(含首次)也受到限制，首套房剛需的按揭貸款政策也徹底偏向打壓，政策面表現(xiàn)越來越走向過于嚴厲的失衡狀態(tài)，不斷逼近寒冬。

　　展望2012年，我們認為，政策面、基本面都將從失衡回歸平衡，通過調(diào)整逐漸恢復正常。只有、也只要恢復了平衡，行業(yè)方能、就能進入再生成長。政策面走向嚴厲和失衡狀態(tài)的同時，基本面精彩紛呈，迭創(chuàng)新高，從開工、投資到房價、銷量均大放異彩，而房價表現(xiàn)尤為彪悍。相對于政策面表現(xiàn)及其趨勢、行業(yè)正常環(huán)境乃至中長期成長，基本面也邁入失衡狀態(tài)，不斷逼近酷暑。而這也必是政策面不斷走向嚴厲的重要根源。

　　簡言之，基本面進入調(diào)整的原因主要在于基本面失衡后的回歸、政策面持續(xù)后終于產(chǎn)生效果。對于前者，調(diào)整壓力來自于越來越具有資產(chǎn)價格屬性的房價在持續(xù)上漲后的調(diào)整壓力、行業(yè)自2009年8月開始持續(xù)高開工后的供應和庫存壓力，政府面壓力來自于越來越聚焦于信貸、利率和購房資格的行業(yè)政策。按照上海限購方案，理論測算限制了約38%的購買資格，主要限制了投資、投機、外地改善性需求。

　　其中，從忽略成交戶型均價看，國泰君安房地產(chǎn)團隊覆蓋研究的18個一二三線城市，2009年初至2011年9月房價平均漲幅60%左右。而從單個樓盤可比價格看，房價漲幅遠高于上述數(shù)據(jù)。房價短期快速上漲導致風險加劇，例如：一線城市租售比普遍下降到1.5%-2%，租供比下降0.4強。

　　相比2008年的行業(yè)調(diào)整，2012年行業(yè)資金鏈風險更大、中小開發(fā)商資金壓力更大。我們預計房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將高達1.3萬億元(2011年行業(yè)整體沒有資金缺口的)，相比2008年增加50%左右。資金壓力最大的開發(fā)商很可能是中等開發(fā)商，他們可能是區(qū)域性市場，公司剛上一定規(guī)模，處于快速擴張，拿地、開工、銷售等與行業(yè)完全同步，團隊缺乏行業(yè)預判和快速反應能力。

　　房地產(chǎn)行業(yè)巨大資金缺口的壓力，表明開發(fā)商存在普遍的資金壓力，更加快開發(fā)商降價的速度和幅度。而房價的真正調(diào)整，才能使政策面真正有趨于緩和、從失衡走向平衡的可能。我們預判，2012年主流一二線城市房價整體降幅15%-20%，全國全行業(yè)房價下降3%。房價實質(zhì)性、全局性調(diào)整必然意味著過冬。首先，縮減拿地和新開工是進入冬天后開發(fā)商的首先選擇。我們預計2012年全國新開工面積為17.3億平米，同比下降11%，若剔除2012年保障房在新開工上的巨大貢獻，新開工增速變?yōu)?15%。

　　其次，預計全國房地產(chǎn)投資額增速僅為12%，而且若剔除保障房貢獻，則同比增速下降到8%。這對宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生最直接而痛苦的負面沖擊。因為2011年新開工面積和房地產(chǎn)投資增速還能保持在19%和30%。第三，預計一二季度行業(yè)庫存增速都將維持在高位，6月以后可能達到庫存和新增供應的高峰。簡言之，行業(yè)政策面有條件修正的局部放松的原因，主要在于基本面調(diào)整趨勢形成，房價出現(xiàn)真正調(diào)整，行業(yè)基本面中期有望恢復健康，持續(xù)將近3年的政策目標獲得成功和得到實現(xiàn)。

　　預計政策面反轉(zhuǎn)的基本思路是：宏觀貨幣信貸實際寬松—地方政府行業(yè)政策局部松動—中央政府行業(yè)調(diào)控政策局部修正。其中，第一個環(huán)節(jié)通過降準、信貸增加、個別銀行首套房利率和首付下浮已開始實現(xiàn)。第二個環(huán)節(jié)通過南京等城市提高公積金貸款額度、北京等城市提高普通住宅標準已開始實現(xiàn)。預計一季度開始，將有越來越多的地方政府將做同樣政策局部放松的事情，使得行業(yè)量價等指標調(diào)整的底部相比市場預期能抬高。

　　最重要的環(huán)節(jié)是中央政府的政策局部松動，可能的政策包括：首套房貸款利率普遍下浮到打折;商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)類別的非住宅項目貸款定向?qū)捤?二套房貸政策調(diào)整以支持換房等合理消費需求;在外地人購買首套房納稅時間長度調(diào)整、首次改善需求、限購區(qū)域或類別縮小等方面有條件修正限購政策。

　　以房價為核心，基本面調(diào)整見底的標志，是主流城市房價跌幅15%-20%;以資金鏈為核心，基本面調(diào)整見底的標志，是區(qū)域性高負債中等開發(fā)商變賣股權(quán)還債甚至破產(chǎn)。當這些情況發(fā)生時，我們認為基本面本身將逐漸自然見底和開始自然恢復，以2008年為例，在主流城市房價普遍跌幅15%、局部區(qū)域房價跌幅50%已經(jīng)完成，行業(yè)和資本市場最恐慌、預期最悲觀的9月前后，11個重點城市新房單周成交量還有100萬平米左右，同比跌幅大約60%。

　　同時，隨著政策調(diào)控目標實現(xiàn)、房地產(chǎn)再庫存和調(diào)整壓力向相關(guān)產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟傳導，政府將對持續(xù)了將近3年的過于嚴厲的調(diào)控政策做出調(diào)整，支持合理的消費需求。而經(jīng)歷了3年的政策調(diào)控和1-2年的基本面震蕩調(diào)整，商品房的投資屬性正在弱化，消費屬性正在突出。

（責任編輯：0352房網(wǎng)）