許子枋：中國房企變局與沉默的變數(shù)太多

2011-12-23 來源：許子枋博客編輯：狄海霞

　　房地產(chǎn)供應(yīng)領(lǐng)域里沉默的大多數(shù)，這個(gè)沉默的大多數(shù)是誰?它們?cè)谥袊壳斑@種史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下又會(huì)發(fā)生怎樣的變化?這個(gè)變局又會(huì)如何地影響中國未來房價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)?

　　一、房企中沉默的大多數(shù)是誰？

　　從房地產(chǎn)供應(yīng)方來分析，我們來看這個(gè)沉默的大多數(shù)究竟是哪個(gè)群體?以某省為例，該省共有房企5373 家，其中一級(jí)企業(yè)12 家，二級(jí)企業(yè)198 家。再以該省的某一地級(jí)市域的房企結(jié)構(gòu)為例，該市共有房企303 家，其中二級(jí)5 家，三級(jí)173 家，四級(jí)23 家，暫定102 家。

　　這是中國普遍的房企結(jié)構(gòu)圖。在中國的約6.5 萬家房企中，顯而易見，中國絕大多數(shù)房企可以說是草根類房企，相對(duì)于在媒體上喧囂的寥寥數(shù)十家上市公司和大型國企，他們是沉默的大多數(shù)，但他們又確實(shí)是中國房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。既然這群沉默的大多數(shù)是中國房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，那么這群房企的生存處境、他們?cè)谡{(diào)控背景下的如何演化將決定中國未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大趨勢(shì)。

　　二、房企加劇分化不是夢(mèng)，但寡頭壟斷很遙遠(yuǎn)

　　在目前的宏觀調(diào)控下，一線房企會(huì)加劇分化，中小房企也會(huì)加劇分化。但是中國的房企數(shù)量是否會(huì)像某些學(xué)者所言：“如果中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不斷，那么房地產(chǎn)企業(yè)家數(shù)會(huì)幾何級(jí)數(shù)縮水，而市場(chǎng)控盤率會(huì)越來越高。接近負(fù)債上限的 30% 左右的開發(fā)商，會(huì)在今明兩年清理出局。在未來五年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從萬家下降到千家。”地產(chǎn)觀察者許子枋認(rèn)為：那倒未必!

　　如果宏觀調(diào)控繼續(xù)持續(xù)高壓，這是覆蓋所有房企的宏觀環(huán)境，一般而言，并不會(huì)有哪些房企就能完全獨(dú)立于這種系統(tǒng)高壓之外，而風(fēng)景那邊獨(dú)好。更大的可能是他們也許自顧不暇，也許心存觀望。因房企兼并本質(zhì)上是土地的兼并，對(duì)資本的要求非常大。中國目前又有哪個(gè)企業(yè)能有這么大的胃納?即使有，在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)下，又怎能消化得了?

　　當(dāng)然唯一的可能，是國進(jìn)民退的可能性。那樣的話并不是房地產(chǎn)業(yè)之福，在一個(gè)可以充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，國進(jìn)民退意味著效率的喪失，效率的喪失將毀壞整個(gè)行業(yè)。

　　三、出局的未必是中小房企，恐龍被自己的屁悶死了，而蜥蜴還可以斷尾求生

　　中國的房企是一類比較特殊的企業(yè)，其核心價(jià)值是土地，其核心支撐是中國已經(jīng)且繼續(xù)高速的城市化，因?yàn)檫@個(gè)大趨勢(shì)導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，導(dǎo)致了房價(jià)的高速上漲，也掩蓋和抹平了大多房企的管理缺陷。房企只要現(xiàn)金鏈不斷，就能活得很滋潤。如果現(xiàn)金鏈斷了，一線品牌房企被洗牌出局也很正常。

　　在三四線城市，房企本來就很少受惠于銀行，而大多是合伙制的自有民間資本，因此反而抗風(fēng)險(xiǎn)能力還強(qiáng)些�；谖业难芯繉�(shí)踐，我相信中小房企有較大的自我抗壓、自我變通與自我生存的能力。

　　大與小并不是可持續(xù)生存與發(fā)展的標(biāo)志。如果從純粹企業(yè)管理觀來看，只有那些具有正確的企業(yè)價(jià)值和獨(dú)特的開發(fā)理念，有一定競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和產(chǎn)品線，在區(qū)域內(nèi)有較高的經(jīng)營管理水平和服務(wù)意識(shí)，有一定現(xiàn)金流不會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂的房企，就是比較強(qiáng)健的房企，就是不會(huì)出局的房企。

　　四、房企數(shù)量的減少，更多的表征為房企的主動(dòng)退市

　　數(shù)據(jù)顯示， 2008 年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量是 87881 家， 2009 年和 2010 年分別降至 80407 家和 66290 家，同比分別減少了 8.5% 和 17.56% ，兩年內(nèi)累積減少了 24.57% 。

　　有專家認(rèn)為：過去所有出局的企業(yè)幾乎沒有幾個(gè)是因?yàn)檎{(diào)控而出局的，大都是因?yàn)閼?zhàn)略失誤、擴(kuò)張過快、股東不和、管理失控等內(nèi)因。 2008-2010 年所減少的 24.57% 的企業(yè)數(shù)量，也非全部是出局所致。企業(yè)主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略收縮、重組或合并子公司等，也是主因之一。

　　筆者比較認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。有些學(xué)者引用這個(gè)數(shù)據(jù)時(shí)，基于兩年房企數(shù)量呈現(xiàn)加速減少態(tài)勢(shì)，就斷言在未來五年內(nèi)，房企會(huì)從萬家下降到千家，那是書齋臆想�；诙嗄甑钠髽I(yè)并購研究，筆者認(rèn)為：恰恰因這兩年是房價(jià)高漲期，才會(huì)使房企并購變得如此簡單。在房地產(chǎn)低潮期，并購反而將變得異常謹(jǐn)慎，所以房企數(shù)量的減少速度反而會(huì)放緩。

　　房企并購與其他非房地產(chǎn)業(yè)類企業(yè)并購存在很大區(qū)別：房企的并購其實(shí)質(zhì)就是土地資源的轉(zhuǎn)移，基本無關(guān)乎人力資源、企業(yè)文化、企業(yè)品牌等。而且因?yàn)橹袊奶厥馇闆r，一般來說，一個(gè)土地項(xiàng)目關(guān)聯(lián)一個(gè)房企，因?yàn)橥恋貦?quán)證等系列權(quán)證的更名異常復(fù)雜，成本高昂，絕大多數(shù)房企并購是整體收購公司股權(quán)，房企仍將繼續(xù)經(jīng)營，所以即使有大量的并購發(fā)生，房企數(shù)量其實(shí)變化不會(huì)很大。房企數(shù)量的減少，更多的表征為房企的主動(dòng)退市。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）