葉檀：放寬調(diào)控措施將成為樓市發(fā)展之道

2011-12-01 來(lái)源：葉檀博客編輯：狄海霞

　　調(diào)控房地產(chǎn)是尷尬的，房?jī)r(jià)不下滑，讓人擔(dān)心泡沫;房?jī)r(jià)剛開(kāi)始松動(dòng)，成交量與土地流拍，讓一些群體成為驚弓之鳥(niǎo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)與貨幣政策一樣，全面放松不可能，但定量定向的寬松已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)�？梢灶A(yù)料，如果經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步緊縮，那么貨幣與房地產(chǎn)市場(chǎng)定量定向?qū)捤傻姆葘⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。

　　由于成交量大幅下滑，房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)大中城市中，10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市增至34個(gè)，比上月增加17個(gè)，同比下降的城市有兩個(gè)，同比漲幅回落的城市達(dá)59個(gè)，較上月增加13個(gè)。 2011年年底，在房地產(chǎn)調(diào)控成效初現(xiàn)的同時(shí)，從剛性需求與招商入手，房地產(chǎn)調(diào)控定向放松的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　這并不是理想的調(diào)控結(jié)果：一方面，投資者的預(yù)期還沒(méi)有徹底打消。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、貨幣泡沫沒(méi)有消退、投資無(wú)門(mén)的情況下，許多投資者正在持幣待購(gòu)，只要政策稍有松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈;另一方面，由于交易量大幅下降，地方政府出面土地流拍、年關(guān)難過(guò)的困境，是否放松調(diào)控成為博弈焦點(diǎn)。

　　面對(duì)洶洶而來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控放松論，有關(guān)人士做出強(qiáng)硬回應(yīng)。先是11月初，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，而后11月25日，李克強(qiáng)副總理表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期，要堅(jiān)持實(shí)施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。繼續(xù)完善住房供應(yīng)體系，在積極推進(jìn)公租房等保障性住房建設(shè)、加大棚戶區(qū)改造力度的同時(shí)，增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房供給。

　　充分發(fā)揮市場(chǎng)的力量，滿足群眾多層次、多樣化的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和人民群眾住有所居。政策是雙向的：放松調(diào)控是房地產(chǎn)樂(lè)觀主義者的終極幻想，注定無(wú)法實(shí)現(xiàn);應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑，各地定向放松政策已經(jīng)出臺(tái)。從兩位房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵人物表態(tài)可以看出，房地產(chǎn)重回2008年年底、2009年年初大放水的局面，不可能。

　　房地產(chǎn)調(diào)控雖然不會(huì)放松，但各地新政的出臺(tái)，可以看出調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向務(wù)實(shí)，從剛性需求與招商入手，利用剛性需求托市以挽救地方財(cái)政的跡象顯露無(wú)遺。此次托市，短期目標(biāo)是挽救急劇下滑的交易量，長(zhǎng)期目標(biāo)是刺激剛性需求、發(fā)展經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。

　　各地托市已現(xiàn)端倪。10月21日，南京市公積金管理中心宣布，從24號(hào)開(kāi)始，南京公積金貸款將恢復(fù)最高可貸額度。最高貸款額度將由現(xiàn)在的20萬(wàn)元/人、40萬(wàn)元/戶，恢復(fù)為30萬(wàn)元/人、60萬(wàn)元/戶。與額度恢復(fù)同步的，是公積金二次貸款政策的有條件恢復(fù)：家庭已申請(qǐng)過(guò)一次公積金貸款，在全部還清貸款并賣(mài)出唯一住房后，再次購(gòu)房時(shí)可以使用公積金貸款，但首付不得低于6成，貸款利率是公積金基準(zhǔn)利率的1.1倍。這是放松房地產(chǎn)金融杠桿的第二只羞答答的氣球。

　　處于房?jī)r(jià)大跌風(fēng)暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日發(fā)布的《2011年度杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)安居工程補(bǔ)助實(shí)施細(xì)則》(暫行)，日前正式啟動(dòng)。根據(jù)《細(xì)則》內(nèi)容，開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政安排企業(yè)員工安居補(bǔ)助專(zhuān)項(xiàng)資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)資金)1億元，用于建立租房補(bǔ)助和購(gòu)房補(bǔ)助機(jī)制。

　　按每套房屋一次性補(bǔ)助10萬(wàn)元購(gòu)房款，以及分3年最高補(bǔ)助額度為50萬(wàn)元的銀行同期商業(yè)貸款年息或公積金貸款利息的規(guī)定，最高每套房可以補(bǔ)貼20萬(wàn)元。貸款額度不足50萬(wàn)元的，按實(shí)際貸款額度進(jìn)行補(bǔ)助，申請(qǐng)對(duì)象必須于2011年度內(nèi)在開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)置商品房。

　　杭州此舉一為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)招商，二為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)。根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2011年1月～10月，全市商品房銷(xiāo)售面積為571.03萬(wàn)平方米，同比下降20.8%。而杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)所在的下沙板塊成為房地產(chǎn)板塊的下沉中心，率先掀起降價(jià)大潮——根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該板塊目前是杭州降幅最狠的板塊，最高降幅4成，一般降幅在10%左右。筆者到下沙之時(shí)，看到居民樓打出大幅標(biāo)語(yǔ)，抗議開(kāi)發(fā)商降價(jià)，“還我血汗錢(qián)”的呼聲非杭州一地。杭州并不孤獨(dú)。

　　根據(jù)北京市住建委、地稅局日前聯(lián)合制定的《關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》，以及北京市財(cái)政局、地稅局、住建委聯(lián)合制定的《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，自12月10日起，北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格調(diào)整為按照全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。

　　北京出臺(tái)的新政以新標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分豪宅與非豪宅，直接效果是刺激剛性需求，刺激政府重點(diǎn)規(guī)則地區(qū)的發(fā)展。新政將普通住宅定義為必須同時(shí)滿足住宅小區(qū)容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于新確定的區(qū)域普通住房平均價(jià)格1.2倍以下的住房，并表示符合條件的“普通住房”，購(gòu)售雙方都可以享受稅費(fèi)優(yōu)惠。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）