許小年：房地產(chǎn)調(diào)控政策的“三不合理”(2)

2011-07-19 來源：許小年博客編輯：狄海霞

　　第三，調(diào)控政策不符合經(jīng)濟學原理，由此決定了政策作用的有限，而且是弊大于利。

　　房屋是具有消費和投資雙重屬性的商品，投資的目的是資產(chǎn)的保值和增值，保值、增值都是未來事件，投資品的價格因此與當期供給和需求的關(guān)系不大，而主要取決于預期未來的供給和需求。以此觀之，報社記者晚上到小區(qū)去數(shù)電燈，純屬浪費時間，因為燈泡告訴你的只是當期供需之差，而不是預期的供需失衡。很有可能正好相反，當期空置率越高，表明對未來供應短缺的預期越強烈。

　　不少人把房產(chǎn)投資說成是“投機”，由此找到了打壓房價的精神武器，就像京劇中貼上一個白色臉譜，不需要任何理由，五尺漢子就立即變成齷齪小人。盡管貼臉譜的方法不可取，結(jié)論倒是正確的，因為無論從金融學、經(jīng)濟學還是法律和常識上，都無法區(qū)分投資和投機，投資和投機是一回事兒。但若因此將投資押上道德的審判臺，那將是無知和愚蠢的勝利。

　　如筆者在另外兩篇博客文章(“房價為什么還會漲?”，“房價為什么不會大跌?”)中所述，如果將收入、婚齡人口、城鎮(zhèn)化等因素決定的需求稱為“剛性需求”的話，對“彈性需求”或者“投資/投機需求”影響最大的就是通脹預期、替代性投資品以及未來房屋供應。預期未來通脹越高、持續(xù)時間越長，購買實物產(chǎn)品以保護儲蓄價值的沖動就越強，當期房價也就越高。預期未來投資渠道繼續(xù)狹窄，當期的需求就越旺盛，帶動當期房價上升。

　　未來房屋供應取決于土地供應，“18億畝紅線”使預期基本無懸念：地產(chǎn)商和百姓都認為土地供應會越來越少，房產(chǎn)將越來越稀缺。在這樣的預期下，地產(chǎn)商捂地，放慢開發(fā)節(jié)奏，當期供應下降;在這樣的預期下，消費者搶購，各地頻現(xiàn)“日光盤”，開盤即銷售一空。僧多了、粥少了，房價焉有不漲之理?

　　預期是關(guān)鍵詞。“國十條”、“新八條”、“限購令”僅針對當期供應和當期需求，對預期幾乎沒有影響。如果說還有一點影響的話，那就是增加了未來的不確定性，令開發(fā)商更加謹慎，令購房的心情更加迫切。難怪調(diào)了這些年，房價越走越高。

　　3600萬套保障性住房對未來供給和需求的預期有無影響?當然會有，但哪個方向還很難講。地從哪來?錢從哪來?地方政府過去靠賣地彌補赤字，今后不僅賣地收入少了，而且還增加了一塊保障房的建設開支，這一進一出的虧空誰填上?若無財稅改革，又有誰能填上?在房地產(chǎn)市場復雜的利益博弈中，地方財政從來就是舉足輕重的力量，3600萬套保障性住房沒有改變基本的利益格局，地方財政依舊是個有待解決的問題。

　　改革恐怕是繞不過去了。財稅改革，平衡地方預算，消除土地財政。土地制度改革，建立真正的土地市場，徹底扭轉(zhuǎn)土地和房產(chǎn)長期稀缺的預期。

　　這是一個“完全的”、對民眾“沒有任何副作用”的方案，就看政府能否笑納。

（責任編輯：0352房網(wǎng)）