李驍：房企減溫二三線城市中擴展資金鏈

2011-07-17 來源：李驍博客編輯：宋羽欣

　　我覺得留在一線城市，手上有個把項目在運作，這樣的企業(yè)可能受影響比較大，但回頭來講呢，這些企業(yè)又要細分，從外行業(yè)進來到房地產(chǎn)行業(yè)來投機的，拿了一個項目下來雖然受到影響了，因為主業(yè)在撐著，所以只要宏觀經(jīng)濟不出問題，應該也撐得起，宏觀經(jīng)濟不能有問題，一旦有問題主業(yè)受影響，然后房產(chǎn)又受影響，然后兩線一夾擊就完蛋了。

　　因為大型房企的資金規(guī)模、業(yè)務量的規(guī)模，要求他們必須有一個比較全的產(chǎn)品鏈。他有商業(yè)，不光是住宅有商業(yè);另外一個它業(yè)務區(qū)域分布比較廣;還有一類情況是跟這個企業(yè)業(yè)務的定位相關(guān)。我們就可以一個一個來分析：

　　另外一類情況，如果業(yè)務分布范圍比較廣，比如像萬科，業(yè)務定位本來是住宅為主，應該講他受到的沖擊是比較大的，但是為什么似乎他受到的沖擊不大呢?一是他開發(fā)的從來是以中低端住宅為主的，正好這次住宅調(diào)控主要的方向也不是針對中低端的，主要是中高端的，另外一個，萬科其實在過去兩三年，也逐漸把自己的業(yè)務向二線甚至三線城市去擴展了，所以他影響也比較小。還有一類企業(yè)類似于恒大這樣的企業(yè)，本來業(yè)務的重點和自身的定位，就是在二三線城市做中低端的住宅，所以不但是受到影響小，反而可能會得益于這次調(diào)控。

　　所以呢，具體情況具體分析，這次從大的特征來講是分化，如果原來業(yè)務定位在一線城市的并且又是以住宅開發(fā)為主的，這些企業(yè)可能受到?jīng)_擊比較大，但是大型房企這樣的企業(yè)其實不多，為什么呢，就是我剛才我講的三個原因，一旦他做大了他必須要去做擴張和業(yè)務的擴展。

　　產(chǎn)品鏈比較全的，有相當?shù)谋戎�，比如說商業(yè)地產(chǎn)，因為這一次的調(diào)控主要受到影響的是住宅，所以對產(chǎn)品鏈比較全的，影響就會小一點。

　　這兩天各家房企的上半年銷售情況陸續(xù)出來了，數(shù)據(jù)還是相當好看，特別是大型房企。想就此請教您下，調(diào)控背景下是什么原因造成這種情況?是不是意味著下半年房企資金鏈會好一些?

　　回頭再來說中小型房企，中小型房企在2008年以前在一線城市生存空間就已經(jīng)很小，在這些地方拿地都拿不到，所以他們已經(jīng)被迫向二三線城市發(fā)展。恰恰是二三線城市，調(diào)控對這些城市的沖擊不但比較小，甚至在某種程度上是得益于這次調(diào)控的，因為調(diào)控把資金都趕過去了。

　　所以現(xiàn)在看下來，中報出來之后，多數(shù)大型企業(yè)業(yè)績還不錯，我認為情理之中，從另外一個角度，這也恰恰印證了住宅市場調(diào)控還會有持續(xù)的加溫，為什么呢?

　　首先，宏觀經(jīng)濟沒有受到很大的影響，因為全國總的交易量還在，對宏觀經(jīng)濟的支撐還在，國家沒有必要放松，反正也沒有受到很大的影響，其次，房企沒有受到影響，本來房企的業(yè)績也是中國宏觀經(jīng)濟的一個有機的組成部分，不能不顧他們的死活，然而對他們的影響似乎也不大，現(xiàn)在人們的預期和輿論都還沒轉(zhuǎn)變，在這種情況下，沒有給宏觀經(jīng)濟提供放松的輿論背景，也沒必要放松，政策不會放松，就意味著懸在住宅市場頭上的這一把劍沒有拔走，那么住宅市場難過的日子還將繼續(xù)。

　　順理成章的可以推測，二三線城市如果政策沒有去光顧，在一定程度上還會呈現(xiàn)好的發(fā)展勢頭，其次商業(yè)市場繼續(xù)會在投資熱中，資金還會持續(xù)往那走。

　　這一次的調(diào)控是剛性的，活生生的把需求給卡住，不是說你沒錢，是不讓你買，如果政策還在這卡著，就意味著住宅市場降溫還要繼續(xù)，所以我維持一線城市住宅市場下半年不看好的觀點，至少會有一個階段的價格松動，但最終變化要看政策維系的情況，而政策至少我判斷年內(nèi)放松不可能，明年再觀察。

　　房企中報總的業(yè)績，我認為好的情況是平穩(wěn)，差的情況是下降，上升的概率比較低。房價大幅上漲，今年是沒有出現(xiàn)的，上漲的空間被調(diào)控壓縮掉，原有住宅利潤來源，能維持就不錯了。上漲幅度在下降，即便成交量維持的話，利潤率也在下降，成交量可能是來自于其他的比如說商業(yè)地產(chǎn)，二三線城市地產(chǎn)。

　　二三線城市就算市場比較好，和前幾年一二線城市的大幅漲幅來看，三線城市的普遍還沒有那么可怕，所以我感覺就是相當多的企業(yè)能保持，但是也有相當?shù)钠髽I(yè)是處在下降，總體判斷，平均還是上漲的概率很低，在平穩(wěn)和下降的一個狀態(tài)里。

（責任編輯：0352房網(wǎng)）