巴曙松：資金用地雙壓力成為保障房瓶頸(2)

2011-07-12 來(lái)源：未知編輯：狄海霞

　　土地出讓金收益的10%投入。2011年在房地產(chǎn)調(diào)控的壓力下，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)難以重演2010年的活躍度，地方政府土地出讓金有可能有所下降。預(yù)計(jì)2011年這一規(guī)模約為1.5-2萬(wàn)億左右，土地出讓凈收益約為7000-9000億元左右，因此，可供用于建設(shè)保障房的資金規(guī)模約為700-900億元(這是基于完成10%目標(biāo)的預(yù)期)。不過(guò)，2010年的2.9萬(wàn)億土地出讓金中，尚有2314億元結(jié)余，預(yù)計(jì)部分結(jié)余資金可用于保障房建設(shè)。

　　采取多元化建設(shè)模式分解資金壓力。目前看，資金壓力也可以通過(guò)多元化的建設(shè)模式予以緩解，并形成一個(gè)可持續(xù)的資金循環(huán)：商品房配建經(jīng)濟(jì)適用房和公租房、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)配建廉租房、部分棚戶區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)化動(dòng)作、產(chǎn)業(yè)園區(qū)公租房項(xiàng)目企業(yè)自我運(yùn)作，總體上看，部分資金壓力可通過(guò)市場(chǎng)化操作模式分解。這也是一些財(cái)力不濟(jì)的地方政府探索的主要方式。

　　總體上看，以上多種資金解決方式基本可以覆蓋潛在的資金缺口，資金壓力難以成為保障房建設(shè)的主要障礙因素。

　　2011年1000萬(wàn)套各類保障房用地需求約為3.1億平方米，合計(jì)約3萬(wàn)公頃左右，其中廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房、棚戶區(qū)改造、公租房用地需求分別為3748、6497、13993、6872公頃。我們?cè)?jīng)強(qiáng)調(diào)，土地供給一直是阻礙保障房大規(guī)模建設(shè)的核心原因，但2011年的土地供給問(wèn)題基本可以消除，原因在于：

　　保障房用地指標(biāo)單列：為了避免地方政府傾向于為了獲得土地出讓金而將土地用于商品房，從而對(duì)保障房用地形成擠壓，目前部分省市已經(jīng)明確將保障房用地指標(biāo)單列，即地方政府在總量用地指標(biāo)中會(huì)單獨(dú)列出保障房用地限額，這意味著單列土地指標(biāo)只能用于建設(shè)保障房。通常，如果沒(méi)有該單列指標(biāo)，即使地方政府預(yù)留了一部分保障房用地，但在整個(gè)房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)中，保障房用地需求也會(huì)被延后安排，也就是說(shuō)只有在滿足商品房用地供給后，才有可能安排保障房用地。然而，單列指標(biāo)的推出可以有效解決這一問(wèn)題。

　　2011年實(shí)際需要的新增用地主要集中在廉租房和公租房用地上：雖然2010年預(yù)留的3.3萬(wàn)公頃土地在總量上可以覆蓋2010年約3萬(wàn)公頃的需求，但是在結(jié)構(gòu)上，2011年經(jīng)適房與限價(jià)房、棚戶區(qū)改造的土地供給十分充足，甚至有較大節(jié)余，然而廉租房和公租房土地供給卻存在明顯缺口，特別是公租房的新增供地需求為6300多公頃，預(yù)計(jì)這一部分將成為土地供給的重點(diǎn)。國(guó)土資源局規(guī)定2011年“招拍掛”的每一宗土地的10%必須配建保障房，因此，商品房供地本身也將包含相應(yīng)的保障房用地，其中商品房用地將按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行土地出讓，保障房用地則為劃撥。

　　2010年獲批但未形成實(shí)際供給的土地將成為2011年的土地來(lái)源：2010年各省市編制的土地供給計(jì)劃共計(jì)18.5萬(wàn)公頃，實(shí)際完成供給12.5萬(wàn)公頃，供地完成率67.5%。我們?cè)?jīng)指出，2010年18.5萬(wàn)公頃的供地計(jì)劃作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一部分，事實(shí)上很大程度上擴(kuò)大了地方政府的供地空間，使得地方政府把握這一機(jī)會(huì)集中上報(bào)并獲批了大量用地。事后看，18.5萬(wàn)公頃已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了2010年商品房和保障房的實(shí)際需求，而且已經(jīng)完成的12.5萬(wàn)公頃供給也將部分地形成2011年的各類用地，這些用地目前已經(jīng)“四證齊全”，從而可以進(jìn)入保障房用地正常開(kāi)發(fā)與建設(shè)程序。此外，其余未形成實(shí)際供給的約6萬(wàn)公頃用地中，約有3.3萬(wàn)公頃為保障房計(jì)劃用地，這部分用地已經(jīng)獲得中央審批，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)相應(yīng)的土地劃撥程序及辦理“四證”之后，將會(huì)形成2011年的保障房供地。

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