楊紅旭：中國房地產(chǎn)江山將跨進戰(zhàn)國后期
2011-07-12 來源：未知 編輯：狄海霞
從沒有哪個行業(yè)，像房地產(chǎn)業(yè)這樣鬧騰。隨著國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的推進、房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)進行、保障房建設(shè)的迅猛推進，這個曾經(jīng)一度暴利的行業(yè)，正在漸趨回歸。而作為行業(yè)重要主體的開發(fā)企業(yè)，也正經(jīng)歷巨大的演變、裂變、痛變，多數(shù)企業(yè)越走越慢，少數(shù)企業(yè)加速前行。
不妨先看一組數(shù)據(jù)。2011年7月1日，中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》。值得關(guān)注的是，十大開發(fā)商上半年的銷售金額，同比去年上半年暴增80%，而國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，今年1-5月全國新建商品房銷售金額同比增長18%。這就意味著，十強企業(yè)的銷售增速，遠遠超過全國平均水平。
眾所周知，2003年以來，除了2008年下半年至2009年上半曾一度放松以外，其余時間商品房市場受到了持續(xù)的緊縮型調(diào)控，但每年十強房企銷售金額的準入“門檻”都在大幅提高，今年上半年底線已達155億，同比增幅近五成。正所謂強者恒強。去年，全國新建商品房銷售金額為5.2萬億元，十強房企的銷售額約600億元，所占比重近12%。今年上半年，全國新建商品住宅銷售金額預(yù)計為2.2萬億元左右，十強房企的銷售額為3300億元，所占比重明顯提高至15%。其中龍頭企業(yè)萬科，去年銷售金額約占全國2%，今年上半年已提高到2.9%。
這些地產(chǎn)巨頭之所以保持高增長，最根本的原因是“以價換量”，他們多采用高周轉(zhuǎn)、注重跑量、快速擴張的戰(zhàn)略模式。萬科、保利、恒大、碧桂園、綠地等近幾年一貫如此，而值得關(guān)注是，當前連中海、華潤、招商、龍湖等一貫強調(diào)品質(zhì)、追求利潤、周轉(zhuǎn)較慢的企業(yè)，也在慢慢轉(zhuǎn)型。比如，今年以來，中海在深圳、上海、蘇州等地采取了大力度的降價促銷措施，引爆了市場需求，全國多個樓盤逆勢熱賣。
與十年前相比，我國房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)生了翻天覆地的變化;與五年前相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的所處環(huán)境差別甚大;與保障房大規(guī)模建設(shè)尚未啟動的三年前相比，我國住宅市場和住宅開發(fā)的形態(tài)幾乎變樣。在此條件下，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)加速洗牌，優(yōu)勝劣汰進程提速，全國幾萬家開發(fā)商，紛紛調(diào)整、轉(zhuǎn)型、整合、升級，各作打算，各謀出路。
廣大中小企業(yè)暫且不提，他們中的大部分，皆命不由己，以前隨波逐流，將來可能慢慢退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。接下來，重點分析一下大型房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與提升。
上半年銷售30強企業(yè)中，絕大部分都是上市公司，根據(jù)股權(quán)情況，可分為四類：一是股權(quán)分散公司，如萬科、金地等;二是民資控股公司，如恒大、碧桂園、綠城、萬達、龍湖、雅居樂等;三是國資控股公司，如保利、中海、華潤、中鐵、首開、中糧、中信、綠地等;四是境外民資控股公司，如瑞安、九龍倉等。
還有一種兩分法，即國企和非國企。非國企的一線開發(fā)商，股權(quán)關(guān)系相對簡單且穩(wěn)定，企業(yè)治理比較順暢，多已實現(xiàn)上市。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型主要表現(xiàn)在兩個領(lǐng)域：產(chǎn)品線配置和區(qū)域拓展布局。產(chǎn)品線調(diào)整方面：受制于持續(xù)的市場調(diào)控和保障房大躍進，很多以住宅為主營業(yè)務(wù)的開發(fā)商開始增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，部分企業(yè)積極進入保障房領(lǐng)域，傾向于拔高市場化的商品住宅項目定位，少數(shù)企業(yè)正在研究或已嘗試性進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。區(qū)域布局方面：二三線城市成為大企業(yè)布局重點，甚至經(jīng)濟條件較好四線城市也成為拓展目標。
大型非國資開發(fā)商，套路都已比較清楚，實力也表現(xiàn)無遺。而大型國資控制的開發(fā)商中，倒有很多企業(yè)“臥虎藏龍”，主要是因為股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，雖擁有各種資源，但“家底”不外露。國企又分為兩類，央企和地方國企。去年國資委要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)，只保留16家，后來又有5家擠進了保留隊伍，現(xiàn)在共計21家可以做房地產(chǎn)開發(fā)。其中，已經(jīng)上市的央企信息比較透明，保利、華潤、中海等在房地產(chǎn)業(yè)打拼多年，實力卓著，模式穩(wěn)定;中鐵、中建等屬于后起之秀，經(jīng)驗和水平與前者相比，尚存在明顯差距。
地方國企，則是中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中比較低調(diào)的一個群體，部分企業(yè)的資源獲取能力、開發(fā)規(guī)模和實力、發(fā)展?jié)摿Φ炔荒苄∮U。上海綠地、陸家嘴，北京首開、金融街即如此。提及地方國企，不得不重點分析一下上海。受歷史上國有經(jīng)濟色彩濃厚影響，上海的地方國資開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模和實力，在全國可謂首屈一指。
上海綠地是一個標桿，上半年銷售面積位列全國第三，僅次于恒大和萬科，是當前國內(nèi)最后一個沒有上市的地產(chǎn)巨頭。除了綠地，還有城建、城投、城開、上實、陸家嘴、中華企業(yè)、中星、新長寧等一大批國企。值得關(guān)注的是，近幾年上海國企改革、重組推進力度加大，今年1月1召開的上海國資國企工作會議上，市國資委主任楊國雄明確指出：“十二五”期間上海國資系統(tǒng)90%的產(chǎn)業(yè)集團要實現(xiàn)整體上市或核心資產(chǎn)上市。
在這一背景下，上海房地產(chǎn)企業(yè)“合縱聯(lián)橫”的步伐也在加快，典型代表就是上實系。上實集團是超級老牌國企，1981年在香港成立，是上海市政府全資擁有的綜合性企業(yè)集團，與國內(nèi)很大型地方國企相似，旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既多又散，優(yōu)質(zhì)資源和項目很多，卻限于體制、機制，一直未能形成民營地產(chǎn)巨頭那樣的“戰(zhàn)斗力”。
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