張道航：確立租金補(bǔ)貼為主住房發(fā)展方向(2)

　　但是，進(jìn)入21世紀(jì)后，美國(guó)小布什政府為了防止當(dāng)時(shí)的網(wǎng)絡(luò)泡沫可能帶來經(jīng)濟(jì)衰退，通過發(fā)放零首付的次級(jí)貸款鼓勵(lì)人們買房子，以此刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，最終卻釀成了金融危機(jī)的悲劇。小布什政府不切實(shí)際地拔高低收入人群購(gòu)房能力的做法，讓人們看到，住房保障的需求主義路線決不可以走過了頭。讓那些根本就不具備購(gòu)房能力的低收入人群都去貸款買房，不僅會(huì)釀成金融災(zāi)難，也會(huì)給當(dāng)事人帶來直接的苦果。許多通過次貸購(gòu)得住房的美國(guó)家庭，在金融危機(jī)中最終又失去了住房，就充分說明了這一點(diǎn)。然而，小布什政府住房政策的失敗，并不會(huì)改變幫助低收入人群提高住房消費(fèi)能力的需求主義路線的繼續(xù)推行。相反，它讓許多國(guó)家在有了新的認(rèn)識(shí)后，更加篤信需求主義路線下的租金補(bǔ)貼方式，擴(kuò)大租金補(bǔ)貼覆蓋范圍的措施。

　　盡管上世紀(jì)末住房制度改革后，我國(guó)許多城市實(shí)行了租金補(bǔ)貼的住房保障方式，但由于我們對(duì)它的認(rèn)識(shí)不足，甚至將其與廉租房混為一談(許多文件中所說的“廉租房”，其中是包含了租金補(bǔ)貼的，但實(shí)際上租金補(bǔ)貼作為一種貨幣配租的保障方式，與實(shí)物配租的廉租房有明顯區(qū)別，是一種獨(dú)立的住房保障方式)，因此發(fā)展十分緩慢。為了實(shí)現(xiàn)住房保障的公正性和可持續(xù)性，不僅需要對(duì)各種住房保障方式有一個(gè)全面的考量，從而確立起以租金補(bǔ)貼為主的住房保障發(fā)展方向，同時(shí)還必須從以下幾個(gè)方面采取相應(yīng)措施。

　　一是擴(kuò)大市場(chǎng)上可供租賃的房源。實(shí)施租金補(bǔ)貼，前提是必須有可供租賃的房源�熤挥挟�(dāng)出租房的市場(chǎng)供給達(dá)到一定規(guī)模，租金補(bǔ)貼才可能成為住房保障的主要方式。增加市場(chǎng)上出租房的供給，除了通過政策鼓勵(lì)企業(yè)或民間組織投資外，更多的要靠個(gè)人投資。針對(duì)當(dāng)前個(gè)人投資出租房稅費(fèi)收繳難度大的現(xiàn)實(shí)，不如干脆下令免除住房出租稅費(fèi)，并盡快在全國(guó)推行房產(chǎn)稅，將住房出租稅費(fèi)并入房產(chǎn)稅之中，給人們一個(gè)穩(wěn)定的政策預(yù)期，以推動(dòng)個(gè)人對(duì)出租房的投資。而且房產(chǎn)稅的出臺(tái)，還可以倒逼那些空置房的持有者，為了降低房屋持有成本而出租獲利，從而也增加了房屋租賃市場(chǎng)上的供給。

　　二是保證補(bǔ)貼資金的來源和及時(shí)發(fā)放。盡管租金補(bǔ)貼不像公共租賃房和廉租房那樣，需要政府在短時(shí)間內(nèi)籌集大量資金用于建房，但卻必須有可持續(xù)的資金供給。除了可以將部分土地出讓金用于租金補(bǔ)貼外，更主要的是必須通過各級(jí)政府的財(cái)政預(yù)算予以保證。鑒于房屋租賃市場(chǎng)普遍實(shí)行“上打租”，因此補(bǔ)貼的發(fā)放也應(yīng)提前，但一次不應(yīng)發(fā)放過多，以每次最多發(fā)放不超過一年的補(bǔ)貼金為限。租金補(bǔ)貼的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)外通行的做法，即補(bǔ)貼對(duì)象必須繳納家庭全部收入的30%作為房屋租金，其它不足部分則由保障部門支付。這既可以保證保障對(duì)象的生活不受影響，同時(shí)也有利于社會(huì)公平。而且，當(dāng)家庭收入的30%已超過全部租金時(shí)，將自動(dòng)退出租金補(bǔ)貼。

　　三是要讓保障對(duì)象租得放心、住得安心。租金補(bǔ)貼在國(guó)外能夠推開并受到歡迎，其中一個(gè)重要原因是，這些國(guó)家大都對(duì)出租方給予了嚴(yán)格限制，法律明顯傾斜于承租方。一旦租賃合約簽訂，無論市場(chǎng)發(fā)生多大變化，出租方都無權(quán)提價(jià)和逐客，即便售房也必須帶著租客。這給了承租方極大的心理安全感，租客一租幾十年的例子比比皆是。然而，目前我國(guó)卻缺少這樣的住房租賃環(huán)境。因此，應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)出臺(tái)相關(guān)立法，用法律手段給房屋出租方以應(yīng)有的限制，從而讓承租方能夠租得放心、住得安心。

　　四是建立健全動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。實(shí)施住房保障必須建立專門機(jī)構(gòu)，并配備足夠的人員進(jìn)行全過程的動(dòng)態(tài)管理。香港是一個(gè)僅有600多萬人口的城市，但從事保障性住房的監(jiān)管人員卻多達(dá)8000多人。在內(nèi)地，有的城市盡管設(shè)立了住房保障機(jī)構(gòu)，但是人員配備根本無法承擔(dān)起應(yīng)盡職能，有的甚至至今也未設(shè)立專門的住房保障機(jī)構(gòu)。為了實(shí)施好以租金補(bǔ)貼為主的住房保障，不僅要設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，配備足夠的管理人員，而且還必須將其職能延伸至街道和社區(qū)，依靠基層力量才能真正做到管理到位。所謂動(dòng)態(tài)管理機(jī)制應(yīng)當(dāng)包括：對(duì)租金補(bǔ)貼申報(bào)者的申報(bào)情況進(jìn)行嚴(yán)格核對(duì)、確定其能否享受補(bǔ)貼以及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)入機(jī)制;對(duì)享受租金補(bǔ)貼的家庭進(jìn)行定期審查和隨機(jī)抽查的監(jiān)管機(jī)制;當(dāng)家庭收入超過補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)時(shí)的退出機(jī)制。

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