張道航：確立租金補貼為主住房發(fā)展方向
2011-07-07 來源：中國經(jīng)濟時報 編輯：狄海霞
為了解決好中低收入人群的住房困難，“十二五”期間我國將建設3600萬套保障性住房，其中除部分棚戶區(qū)改造外，絕大部分是公共租賃房和廉租房。這意味著，未來我國可能形成以公共租賃房和廉租房為主的住房保障體系。
但是，我們應該看到，無論是公共租賃房還是廉租房，其性質如同房改前的福利分房，存在明顯弊端：一是政府不僅要在短期內(nèi)籌措大量建房資金，而且日后的房屋維護修繕還將加重其負擔;二是由于缺少硬性約束的退出機制，可能導致這部分資源同福利分房時一樣難以循環(huán)利用;三是低價出租的公共租賃房和廉租房將來很難收回成本，其可持續(xù)性也就不能不令人疑慮。
鑒于公共租賃房和廉租房的上述弊端，住房保障建設就不應以公共租賃房或廉租房為主，而應更多地推廣租金補貼的保障方式，確立以租金補貼為主的住房保障發(fā)展方向，租金補貼比其它保障方式更具優(yōu)勢。
住房保障是指政府向那些買不起也租不起住房的困難人群提供的居所救濟或救助，目的是為了促進社會公平正義和保障基本人權。因此，公平性和公正性應該是住房保障建設必須遵循的重要原則。
經(jīng)濟適用房之所以一直備受質疑，主要原因就是它不具有退出機制，也難以保證公平正義，許多不符合購買經(jīng)濟適用房條件的人買上了經(jīng)濟適用房，但卻幾乎沒有人將買到手的經(jīng)濟適用房再退回去的。公共租賃房和廉租房在制度設計上倒是考慮了退出問題，但由于缺少硬性約束，實施過程中同樣難以達到預想效果。有些城市在推行公共租賃房和廉租房過程中，別說是讓那些在復審中不符合條件的租賃者退出，個別甚至連房屋租金和水電費都收不上來。
這些我們不愿意看到的現(xiàn)實或許已經(jīng)預示著：如果大規(guī)模建設公共租賃房和廉租房，不僅會像經(jīng)濟適用房一樣難以保證社會公平、會像房改前的福利分房一樣難以解決百姓住房問題，而且還會讓政府背上沉重的包袱。
然而，租金補貼卻不同。與目前所實行的其它保障方式相比，租金補貼具有比較靈活的退出機制，一旦發(fā)現(xiàn)被補貼者不符合保障條件，即使不能追回已經(jīng)發(fā)出的補貼，也可以立即終止補貼的發(fā)放。這同公共租賃房和廉租房相比，在退出機制方面顯然要優(yōu)越許多。
租金補貼不僅在退出機制上具有強制性和及時性的明顯特征，實施過程中還具有靈活性和選擇性的優(yōu)勢：一是在收入清晰的情況下，可以按照被救濟對象的困難程度靈活掌握，有選擇地給最貧困和最需要住房救濟的人以更多補貼;二是可以靈活應對房屋租賃市場上租金價格的變動，當租金上揚時就多補一些，租金下跌時則可以少補一些;三是保障對象可以在住房地點、面積和質量的選擇上有相當大的自主權，有利于保障對象在工作單位附近選擇住房，從而緩解城市交通壓力;四是政府在實施過程中可以對租金補貼的總成本進行控制，對補貼對象、補貼比例都可以靈活掌握，并根據(jù)政府的財力情況和市場狀況及時調(diào)整;五是租金補貼是在已有的住房市場內(nèi)部進行靈活和有選擇的操作，不需要構建龐大的保障性住房建設體系，可以將這些資金都用于租金補貼，從而提高住房保障資金的使用效益。
租金補貼在國外越來越受青睞。
目前世界各國為了解決低收入人群的住房問題，大都建立了住房保障體系。然而，直至上世紀末，絕大多數(shù)國家的住房保障，都實行由政府向低收入人群直接提供廉價的公共住房的供應主義路線。隨著這種供應主義路線的推行，保障性住房的退出也成了一個世界性難題。有些原來的低收入人群盡管收入已經(jīng)提高，不該繼續(xù)享用保障性住房但就是賴著不走，政府拿他們也沒什么辦法。
相比之下，德國住房保障的退出問題就相對好一些，這主要得益于德國所實行的以租金補貼為主的住房保障制度。在西方國家中德國是最早實行租金補貼的，而且“住房金”補貼制度至今仍是德國政府對低收入人群實施住房保障的主要方式。德國法律規(guī)定，公民凡家庭收入不足以租賃住房者，則有權享受住房補貼。這樣可以保證每個家庭都能擁有足夠的住房可支付能力，而且補貼的租金是由聯(lián)邦政府和州政府各承擔50%。與許多歐美國家相比，德國以租金補貼為主的住房保障制度不僅可以免受退出難題的困擾，又能提高福利享有的公平性、避免公共資源的浪費。
在德國之后，英國、荷蘭、丹麥、瑞典、日本也都采取了租金補貼的住房保障辦法。究其原因，除了是為了解決保障性住房的退出難題，也是出于賦予保障對象以更多選擇權的考慮。租金補貼的廣泛采用，標志著這些國家的住房政策，從以往由政府建造和提供廉價的公共住房為代表的供應主義路線，向幫助低收入人群提高住房消費能力的需求主義路線轉變。
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