任志強(qiáng)：什么是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大躍進(jìn)

2011-06-30 來(lái)源：未知編輯：狄海霞

　　中國(guó)歷史上的大躍進(jìn)曾經(jīng)以幾千萬(wàn)人的生命為代價(jià)，將失敗的恥辱保留在四十歲以上的人們的記憶之中。而如今保障性住房的大規(guī)模建設(shè)又進(jìn)入了大躍進(jìn)的時(shí)代，再一次重復(fù)著中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)完全不顧及經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、不顧生產(chǎn)能力和不講科學(xué)道理的錯(cuò)誤。

　　十二五規(guī)劃提出新建保障性住房3600萬(wàn)套，其中今年1000萬(wàn)套，目標(biāo)宏偉且力度強(qiáng)大、分級(jí)分層下達(dá)指標(biāo)。不但嚴(yán)格督查并且約談和問(wèn)責(zé)，用地方官員的烏紗帽做賭注，強(qiáng)迫簽定責(zé)任合同，大有不躍進(jìn)也逼著你躍進(jìn)的氣魄，不達(dá)目的誓不罷休。

　　但要完成這些任務(wù)大約要滿(mǎn)足三個(gè)條件：一是土地;二是資金;三是生產(chǎn)能力。

　　一、土地是政府計(jì)劃壟斷的資源、是政府的強(qiáng)項(xiàng)，想多就能多、想少就能少，對(duì)外是嚴(yán)控18億畝紅線(xiàn)，但對(duì)內(nèi)則以民生為由可任意所為。保證土地供給就成了第一道瓶頸。無(wú)限的增加幾乎是不可能的，但用保障房用地的增加擠壓商品房住宅建設(shè)用地則是可能的。于是各地的供地計(jì)劃中都大量的增加了零和游戲，即總量不變中的保障性住房的比重加大，那么就必然的擠壓商品房的用地，那又如何保障商品房的供給和如何降低商品房房?jī)r(jià)呢?

　　說(shuō)增加土地的供給容易，做到就難了，商品房的供地可用價(jià)高者得的方式拍賣(mài)，由此可以在征用時(shí)給以較為合理的補(bǔ)償、較為合理的市場(chǎng)投入，再用土地出讓的高價(jià)來(lái)盈利或彌補(bǔ)支出。但保障性住房的土地卻無(wú)法用拍賣(mài)或價(jià)高者得的方式收回投入的成本，于是就壓低征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、降低開(kāi)發(fā)的投入、減少財(cái)政的支出，于是征地就難了、拆遷中的矛盾就增加了、土地開(kāi)發(fā)的能力就減弱了、土地提供的能力就捉襟見(jiàn)肘了。土地的實(shí)際供給并非一帆風(fēng)順，都用商品房用地去沖抵就會(huì)在經(jīng)濟(jì)上造成巨大損失，又有哪個(gè)地方政府愿意或者愿意也沒(méi)有能力去干。于是至今土地的大躍進(jìn)尚未實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

　　二、資金從哪里來(lái)。住房建設(shè)部只計(jì)算了1000萬(wàn)套保障房的建安支出約1.3萬(wàn)億元，每套房平均13萬(wàn)元，按平均 75平方米計(jì)算，每平方米1733元，其中約8000萬(wàn)元由社會(huì)籌集，即用賣(mài)房的方式收回投資，如經(jīng)濟(jì)適用政府、兩限房、棚戶(hù)區(qū)改造的置換等;約5000億元要地方政府支出，如廉租房、公租房和棚戶(hù)區(qū)中的困難戶(hù);央企補(bǔ)貼1043億元;地方需要支付4000億元。而當(dāng)土地?zé)o法用市場(chǎng)的方式獲取高價(jià)時(shí)，這4000億元要從地方政府的牙縫中擠出來(lái)就十分困難了。

　　而地方政府的實(shí)際支出并非只有建安的成本，還有土地的開(kāi)發(fā)成本、征地拆遷的成本、市政交通配套的成本、教育、醫(yī)療配套的成本等等，至少還有園林綠化和能源供給的成本吧。

　　細(xì)算個(gè)賬，大約要翻一倍的支出。保障房土地可以不算錢(qián)，但政府的土地都不是天上掉下來(lái)的，是要花錢(qián)征用的，錢(qián)成了一個(gè)重要的限制性條件。

　　如果是漸進(jìn)的方式每年從土地、公積金增值或財(cái)政支出中提供一部分轉(zhuǎn)移支付建設(shè)保障房并不會(huì)給地方政府造成巨大的壓力，但如果用大躍進(jìn)的方式在一兩年內(nèi)突出花錢(qián)，那就等于是抽水撈魚(yú)了。今年過(guò)去了，明年還過(guò)不過(guò)日子了。過(guò)了明年，難道后年要餓著肚子過(guò)干活?

　　三、要增加1000萬(wàn)套的保障房，有沒(méi)有這個(gè)生產(chǎn)能力。大躍進(jìn)時(shí)沒(méi)有高爐煉鋼，于是就各村各戶(hù)自造小高爐;沒(méi)有鐵礦石，于是就砸了各家各戶(hù)吃飯的鐵鍋。在無(wú)能力時(shí)的強(qiáng)迫提高生產(chǎn)能力的結(jié)果是鋼沒(méi)煉出來(lái)反而吃飯的鍋都沒(méi)有了。

　　中國(guó)有多少住房的建設(shè)能力呢?有多少塔吊、有多少工人、多少建筑材料、多少生產(chǎn)能力呢?這似乎沒(méi)人去考慮，政府總認(rèn)為只要中央要求就一定能完成，就一定能生產(chǎn)出來(lái)這些房子。

　　僅牛皮不是靠吹能吹得動(dòng)的，決心再大也要量力而行，否則還有什么科學(xué)而言。

　　先看看自1998年號(hào)稱(chēng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)大干快上的十多年中我們的生產(chǎn)能力吧。完全市場(chǎng)化的方式下，每年僅僅以幾千萬(wàn)的住宅竣工速度在增長(zhǎng)，最多的一年新增住宅竣工面積還不到1億平方米。其中商品房住宅竣工總量?jī)H為6.12億平方米，非商品房住宅竣工僅為2.22億平方米，2010年全國(guó)的住宅竣工量?jī)H為8.34億平方米。

　　今年新建1000萬(wàn)套保障性住房，按平均75平方米/套則約7.5億平方米的竣工建筑總量，幾乎在原有年基礎(chǔ)上增加90%，這不是大躍進(jìn)的生產(chǎn)方式嗎?即使扣除原非商品房住宅的竣工量也要增加約65%的新增竣工面積。在高喊科學(xué)發(fā)展觀的口號(hào)下，我不能不懷疑我們中央的決策官員們腦子是不是進(jìn)水了。

　　假如決策者們認(rèn)為可以擠掉商品房住宅的生產(chǎn)能力，讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)更多的保障性住房的建設(shè)任務(wù)，那么政策的預(yù)期目標(biāo)是擠掉市場(chǎng)中的哪部分呢?

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）