許小年：房價就是供需失衡的最直接反映
2011-06-08 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
房價就是供需失衡的反映，而房地產(chǎn)的瓶頸制約因素又是政府壟斷的土地供應(yīng)。我一直強調(diào)一個觀點，決定當(dāng)期房價的不是當(dāng)期的供給和需求，而是預(yù)期的供給和需求。“18億畝紅線”已在社會上牢牢地建立了土地稀缺從而房產(chǎn)稀缺的預(yù)期，干預(yù)房地產(chǎn)的18般兵器(“國十條”和“新八條”)又大大增加了未來的不確定性，當(dāng)期開發(fā)規(guī)模隨著銷售額的萎縮而減少，勢必引起未來供應(yīng)量的下降，調(diào)控政策強化而不是削弱了供應(yīng)短缺的預(yù)期，增加而不是減少了房價上漲的壓力。
凡價格高漲，必然是供不應(yīng)求。以金融行業(yè)為例，眼下民營企業(yè)融資困難，黑市利率高達50%，甚至超過100%，說明面向中小企業(yè)的金融服務(wù)供應(yīng)嚴(yán)重不足。不是因為銀根緊了和資金缺乏，而是中間渠道不暢通。否則就不能解釋，為什么國企沒有資金問題，為什么各地仍在拉閘限電，為什么木材、中藥材等商品的炒作依然火爆。如何將社會游資引向?qū)嶓w經(jīng)濟中的企業(yè)?放松管制，讓更多的民營小型金融機構(gòu)進入市場，發(fā)揮金融中介作用，解決中小企業(yè)的融資問題，活躍地方經(jīng)濟，創(chuàng)造更多就業(yè)。我們不差錢，差的是機構(gòu)和渠道，差的是金融開放。
在傳統(tǒng)的凱恩斯主義分析框架中，通貨膨脹和經(jīng)濟增長不可兼顧：要想保增長，必須容忍通脹;要想控制物價，必須犧牲增長。這個政策上的兩難導(dǎo)致了政府的猶豫不決，以及民眾和企業(yè)對緊縮的抵觸。實際上，兩全之計是存在的，但必須到凱恩斯經(jīng)濟學(xué)之外去尋找，將研究和關(guān)注的重點從傳統(tǒng)的需求分析轉(zhuǎn)向供給，從投資、消費、出口需求轉(zhuǎn)向供給仍處于短缺狀態(tài)的部門。
去年下半年以來，不斷增加的通脹壓力促使中央銀行收緊銀根，企業(yè)特別是民營企業(yè)遭遇融資困難，一些企業(yè)因此而破產(chǎn)。我們又處于典型的宏觀經(jīng)濟政策兩難困境中：緊縮銀根則經(jīng)濟增速下滑，失業(yè)上升;不緊縮銀根，則通脹抬頭。在度過了最為困難的2009年和最為復(fù)雜的2010年后，我們迎來了最為糾結(jié)的2011年。
當(dāng)前的通脹是過去兩年貨幣超發(fā)的結(jié)果。2009年廣義貨幣增長28%，GDP增長9.2%，兩者相差19個百分點。2010年廣義貨幣又增加了20%，而GDP增長10.3%，僅為貨幣供應(yīng)增長率的一半。多發(fā)的貨幣遲早要體現(xiàn)在價格上，不是商品價格就是資產(chǎn)價格，或兩者同時上漲。所謂輸入性通脹、天氣異常不過是混淆主要因素和次要因素的托辭，即使公眾能夠接受，通脹也不會因此而回落。
為避免出現(xiàn)惡性通脹，我們應(yīng)下決心繼續(xù)緊縮銀根，更多地使用利率、匯率的價格手段，輔之以存款準(zhǔn)備金率等數(shù)量手段，將過去幾年間超發(fā)的貨幣收回來。畢竟超發(fā)貨幣帶來的繁榮是暫時的，輸血可救急于一時，不可能維持身體的長期健康，與其坐等滯脹的到來，不如抑制通脹于初發(fā)之時。
除了土地，對市場預(yù)期產(chǎn)生較大影響的就是貨幣政策。因加息步伐落后于通貨膨脹，真實利率長期為負，通脹預(yù)期抬頭，購買實物資產(chǎn)的需求持續(xù)旺盛。在“買比不買強”、“晚買不如早買”的心理驅(qū)使下，假證明、假離婚、個人購買轉(zhuǎn)為公司購買等手法流行，嚴(yán)厲的行政手段也無法壓制堅挺的當(dāng)期需求，房價并未出現(xiàn)顯著回落。
保障房是否可以增加供給，扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的局面?我認(rèn)為可能性不大。以“大躍進”方式上馬，保障房本身就問題重重。蓋房的土地在哪里?資金在哪里?交通、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施誰負責(zé)提供?有無足夠的建筑施工能力?怎樣保證施工質(zhì)量?保障房建成后如何分配?市民是否愿意去住?若不研究解決這一系列的問題，僅僅簡單地用行政手段把指標(biāo)強壓給各級政府，結(jié)果一定是弄虛作假和騷擾民眾。媒體已有報道，一些地方將拆遷安置房、教師和員工宿舍算作保障房，湊數(shù)完成任務(wù)，實際并未增加有效供給;在另一些地方，政府預(yù)收了幾十年的房租，以籌集建設(shè)資金。做不到的事非要承諾，畫餅充饑吊起了胃口，預(yù)期一旦落空，饑餓感更加強烈。
退一步講，即使保障房順利建成，商品房可能會因此而更加昂貴。這是因為保障房主要滿足低收入階層的住房需求，能夠分流的中端和高端需求有限。由于“18億畝紅線”的硬性約束，土地供應(yīng)總量是固定的，用于保障房的多了，用于商品房的必然減少。簡單的算術(shù)告訴我們，保障房計劃使預(yù)期商品房供應(yīng)缺口擴大，會推動商品房當(dāng)期價格上漲。
如果政府下決心將房地產(chǎn)調(diào)控進行到底，是否能夠改變市場的預(yù)期?也許，但問題是調(diào)控能否進行到底?過去幾次樓市調(diào)控，都因投鼠忌器，顧慮對經(jīng)濟增長的負面影響而放棄。一旦政策松動，價格立即報復(fù)性反彈，相信這次也不會例外。與前幾次不同的是，在控制通脹的總體方向下，政府似乎愿意犧牲一、兩個百分點的GDP，以求房價的下降。但這次必須顧忌的“器”也不同了，地方財政可能成為新的掣肘因素。
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