開發(fā)商自曝死扛房價(jià)秘密：即使降價(jià)許多人也買不了(2)

2011-05-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　開發(fā)商是否“不差錢” “資金扛半年是沒問題的”

　　不管是“成本論”也好，“調(diào)整到位論”也好，這些開發(fā)商在表明態(tài)度的同時(shí)，也都向記者透露出了目前“不差錢”的意思，其中，通州項(xiàng)目的韓先生還明確表示：“從公司的財(cái)務(wù)情況來看，扛半年是沒問題的。”“你聽沒聽說身邊有項(xiàng)目說過資金緊張的?”對于這個(gè)問題，在記者采訪的十余位開發(fā)商中，只有一位開發(fā)商表示：“有人問過我，能否以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，盡快幫他籌措6000萬元。”其他開發(fā)商則均稱：“前兩年銷售行情那么好，沒聽說誰缺錢的，從一些房地產(chǎn)上市公司的報(bào)表中也能看到，許多企業(yè)的負(fù)債率都在50%以下。最近，不是還有開發(fā)商拿地嗎?證明‘老本兒’厚唄。”

　　盡管開發(fā)商自稱不差錢，但記者卻從其他渠道了解到了一個(gè)讓人困惑的信息：2011年1月份集合信托計(jì)劃中，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模占全部信托成立規(guī)模的37%，成為占比最大的信托業(yè)務(wù)種類;截至2月17日，處于推薦中的信托計(jì)劃達(dá)26款，2月份投向房地產(chǎn)的信托計(jì)劃已經(jīng)達(dá)12款，占總款數(shù)近一半的比例，發(fā)行規(guī)�；�?qū)⒊?5億元。這些信托大部分承諾投資收益在10%以上，加上信托費(fèi)、代銷費(fèi)、托管費(fèi)等，開發(fā)商的融資成本應(yīng)該在15%以上。另外，今年以來，還有房地產(chǎn)企業(yè)通過海外發(fā)債、優(yōu)行票據(jù)、向外資銀行借貸、私募等方式融資，融資成本也都高于7%左右的銀行開發(fā)貸款成本。如果開發(fā)商真的不差錢，為什么頻頻以高成本去融資呢?另外，也有信托公司的工作人員向記者透露，在他們公司發(fā)行的近幾期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，開始有了股權(quán)融資，以前開發(fā)商是舍不得把股權(quán)出讓出去的。

　　博弈最終誰贏 “關(guān)鍵看政策能執(zhí)行多久”

　　對于記者的這個(gè)困惑，肖先生解釋：“高成本融資，還不能簡單地理解為開發(fā)商就差錢。具體地看，通過信托、海外發(fā)債等方式融資的開發(fā)商基本都是有一定規(guī)模的大品牌公司，這些公司的擴(kuò)張速度很快，正常的銀行開發(fā)貸款本身就不能滿足它們的發(fā)展速度。當(dāng)然，它們通過這些方式融資，不排除資金緊張的因素，在前幾年的調(diào)控中，萬科、富力、合生也都有過領(lǐng)跌或大規(guī)模降價(jià)的先例，這一輪也不排除這種可能，但事后分析，它們的降價(jià)和高成本融資都有‘丟卒保車’的成分，是在為新一輪擴(kuò)張和長期應(yīng)對政策風(fēng)險(xiǎn)作戰(zhàn)略準(zhǔn)備。”

　　說到長期應(yīng)對政策風(fēng)險(xiǎn)，肖先生非常欽佩萬科的戰(zhàn)略眼光，去年，萬科利用它的品牌和專業(yè)優(yōu)勢，除了與中糧、金隅、五礦、住總等國企廣泛合作，在繼續(xù)發(fā)展的同時(shí)，也分流了風(fēng)險(xiǎn)，可謂是未雨綢繆。但對于大多數(shù)開發(fā)商來說，在這方面與萬科還有較大的距離。

　　肖先生在與同行的交流中發(fā)現(xiàn)，基于以往的經(jīng)驗(yàn)，多數(shù)開發(fā)商對目前的政策都持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度：第一，認(rèn)為目前嚴(yán)厲的政策不會“長壽”，一年，至多一年半后就會慢慢放寬，因此，即使造成暫時(shí)零銷售的“市場速凍”局面，憑借之前沉淀下來的“老本兒”也能支撐一段時(shí)日;第二，認(rèn)為政策的嚴(yán)厲程度在執(zhí)行上會打折扣，有周旋的空間。正是基于這些認(rèn)識，多數(shù)開發(fā)商在“扛價(jià)”上才會這么堅(jiān)定。

　　但另一方面，一些中小開發(fā)商，不僅銀行貸款融資不暢通，信托、私募等融資方式的高門檻也很難跨過去。如果一系列政策嚴(yán)格執(zhí)行，且持續(xù)的時(shí)間長一些，“老本兒”吃完之后，實(shí)力相對不足的開發(fā)商將首當(dāng)其沖遭遇資金“斷鏈”危險(xiǎn)，它們會率先通過尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等途徑應(yīng)對資金困局，一段時(shí)間內(nèi)“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免，在這個(gè)“洗牌”的過程中，部分企業(yè)將面臨被迫降價(jià)促銷的壓力，這就給了購房人機(jī)會。相對來講，這個(gè)周期會比較長，也許半年、也許一年，甚至更長。購房人要作好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。而且，2011年1月份的CPI為4.9%，全年還有通脹壓力，在衡量房價(jià)時(shí)，也要考慮到此方面因素。

　　肖先生還分析，由于目前北京的網(wǎng)簽暫停，新政的效果還需要觀察一段時(shí)間，如果市場真的“凝固”了，效果大于開發(fā)商的預(yù)期，或者政府還有后續(xù)政策出臺，也許等不到吃完“老本兒”，就有開發(fā)商心慌了。這一點(diǎn)，快的話，全國兩會之后就會看出跡象。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）