開發(fā)商自曝死扛房價秘密：即使降價許多人也買不了

2011-05-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　“不可能那么快就降，根據(jù)我們公司去年年底的財務(wù)情況，如果不再拿新地，扛半年是沒什么問題的。我們對通州的其他項目也都有監(jiān)測，到目前為止，還沒有降價的。”昨天，通州一位房地產(chǎn)公司的副總韓先生這樣對記者說。

　　“史上最嚴(yán)厲的”的京十五條出臺后，與一次次加息、提高準(zhǔn)備金形成合力，全面收緊了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源。購房人開始觀望，并期望著在這輪調(diào)控中，需求受限的開發(fā)商資金“緊張”后能把房價降下來。但記者從十余位開發(fā)商處了解到，作為購房人的博弈對手，他們目前的降價意愿并不強烈。那么，開發(fā)商實際能扛多久?相對弱勢的購房人，還有機會在這次博弈中獲勝嗎?記者對此進行了相關(guān)調(diào)查。

　　跌價的常規(guī)路徑雙方僵持長則一年短則一季

　　每一次政府出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的新政策，購房人最關(guān)心的都是兩個問題：房價能不能降下來?何時能降下來?這一次也不例外。

　　“細(xì)心梳理一下前幾年的經(jīng)驗，地產(chǎn)新政出臺，房價進入下跌通道后，其路徑其實是有規(guī)律可循的，了解了這個規(guī)律，購房人就不會那么容易被外界雜亂的信息所左右了。”曾經(jīng)有過六七個項目操盤經(jīng)驗的開發(fā)商肖先生這樣對記者分析。

　　“首先是觀望期的量跌價滯階段，新政策出來后，怎么執(zhí)行、各方面反應(yīng)如何、不僅購房人會觀望，開發(fā)商也會觀望。購房人不動，就沒有成交量;開發(fā)商不動，新的項目會暫緩入市，老的項目價格不漲也不跌，雙方都繃著，看誰能繃得住。如果開發(fā)商資金有問題了，率先繃不住了，房價就會進入下降通道。這個周期有長有短，長的一年多，比如2008年那次，短的三四個月，比如去年通州房價的下跌。”

　　肖先生認(rèn)為，從某種意義上，這是雙方博弈最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。“有些購房人對政策的效果有些誤讀，認(rèn)為有效果就是房價應(yīng)聲而落，否則就是沒用，其實，價跌往往不會那么快顯現(xiàn)。”

　　其次，“房價進入下降通道就是進入了量跌價跌階段。”肖先生接著分析。價跌的第一塊多米諾骨牌，一般會是規(guī)模較大或是位于郊區(qū)的純新盤，表現(xiàn)為以明顯低于之前預(yù)期和周邊項目的價格入市，原因是這些新盤進入銷售之前都是投入，資金壓力、銷售壓力較大，急需資金回籠，會率先扛不住。另外，新盤也沒有老客戶退房的顧慮，降價在技術(shù)上也比較容易操作。

　　之后，如果市場預(yù)期繼續(xù)悲觀，成交量萎縮，開發(fā)商的老項目沒辦法，也會通過打折、促銷的方式加入到降價的行列中來。相對來講，二手房的價格是相對堅挺的，這是由于二手房的賣方是分散的個體，除非特殊原因，都不會有資金壓力，但當(dāng)一手房大規(guī)模降價后，一直以一手房為風(fēng)向標(biāo)的二手房也不會堅持多久，樓市會進入全面降價之中。至于降價幅度能有多少，會在哪個環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)入價跌量漲、量漲價升的回暖通道，就要看這個階段市場的博弈情況了。

　　扛價的根本原因 “即使降價，許多人也買不了”

　　“前兩天，有人告訴我，管莊一個項目降價了，由一平方米35000元降到28000元了，我當(dāng)時就不信，后來一打聽，這個項目還沒開盤呢，嚷嚷過均價35000元，現(xiàn)在又說28000元了，其實這只是開發(fā)商的一個銷售策略，不能算是真正降價，因為周邊項目均價不過26000元。在目前的市場觀望期，這樣的信號會很多，但從客觀規(guī)律上來講，可能會有‘假摔’，掃掃價格的浮沫兒，真正的降價一定不會這么快到來。選擇扛價，既是開發(fā)商出于角色的本能，也是規(guī)律使然。”肖先生坦言，在這方面，購房人明顯處于弱勢。

　　在記者隨后的采訪中，多位開發(fā)商向記者證實了肖先生的判斷：現(xiàn)在還沒有降價的計劃，至于原因則五花八門。東三環(huán)一位精裝修項目開發(fā)商的說法很有代表性：“現(xiàn)在什么成本都在上漲，開發(fā)商的利潤已經(jīng)不像前兩年那么高了。就拿以前都不在意的人工成本來說，不要說最貴的廣東技工，連浙江技工一天都300元了，成本在那兒擺著呢，肯定不愿意降呀。再說了，現(xiàn)在的政策是限制需求，降價了，許多人也買不了呀，弄不好，新客戶沒來，老客戶也跑了。”

　　通州項目是去年調(diào)控后的率先降價者，這一輪會不會繼續(xù)領(lǐng)跌呢?通州一項目的副總韓先生說：“經(jīng)過去年一輪的回調(diào)，通州房價已經(jīng)回歸到理性位置，金隅花石匠14000元，運河灣、海棠灣21000元左右，北京ONE26000元……與大興、順義等區(qū)域的項目比，都是有優(yōu)勢的，也得到了客戶的認(rèn)可，目前都還有成交，我不知道其他項目的情況，但我們公司去年年底的工作會上，已明確了今年不漲不降的調(diào)子。”

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）