房地產(chǎn)利潤(rùn)水平到底幾何

　　近期，國(guó)務(wù)院派出的八個(gè)樓市督查組赴各地進(jìn)行督查。盡管全國(guó)樓市成交陷入低迷，但房?jī)r(jià)依舊保持高位。有消息稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)一步升級(jí)。國(guó)家發(fā)改委也正在研究商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├��?guī)定，以使商品房價(jià)格能夠保持在合理水平。

　　樓市嚴(yán)控下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)，頻打優(yōu)惠牌，在房?jī)r(jià)“降與不降”之間徘徊。反商品房“暴利”之聲不絕于耳，房?jī)r(jià)“暴利”能否“止暴”?

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)暴利狀況如何?

　　到底房地產(chǎn)是否有暴利，相信答案是不言而喻。在中國(guó)大陸的各類富豪榜上，房地產(chǎn)富豪們始終名列前茅。“福布斯2005年中國(guó)富豪榜”上，前50人中有15人以房地產(chǎn)為主業(yè)或主業(yè)之一。

　　中國(guó)社科院2011《住房綠皮書(shū)》分析，眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)的一個(gè)重要原因就是相對(duì)較高的行業(yè)毛利率。2009年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55.72%。

　　全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究院副院長(zhǎng)陳寶存說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)并沒(méi)有像外界想象的那種暴利，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率也就在15%-20%之間。此前有媒體報(bào)道，國(guó)際上房地產(chǎn)利潤(rùn)合理區(qū)間通常不超過(guò)5%。

　　而商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院研究員梅新育表示，他幾年前對(duì)北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率進(jìn)行間接估算時(shí)發(fā)現(xiàn)，地處西四環(huán)和西五環(huán)之間的玉泉路周邊地區(qū)商品房銷售利潤(rùn)率大概為34.7%，投資收益率高達(dá)138.8%。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)這種高銷售利潤(rùn)率、高投資收益率已是眾所周知。

　　“我沒(méi)有調(diào)查你們每一個(gè)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)商作為社會(huì)的一個(gè)成員，你們應(yīng)該對(duì)社會(huì)盡到應(yīng)有的責(zé)任。你們的身上也應(yīng)該流著道德的血液。”溫家寶總理今年2月與網(wǎng)友交流時(shí)的一番話，引發(fā)社會(huì)共鳴。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，各項(xiàng)目成本和利潤(rùn)情況不同，即便是相鄰地塊，定位不同，開(kāi)發(fā)商投資成本也不一樣。土地成本也許可比，但設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)成本等環(huán)節(jié)差異很大，“暴利”界定還有難度。

　　多年來(lái)，盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源部、全國(guó)工商聯(lián)等部門(mén)或者機(jī)構(gòu)都調(diào)查過(guò)房?jī)r(jià)成本構(gòu)成，但因?yàn)橛械恼{(diào)查結(jié)果一直沒(méi)有公布，已公布的不同部門(mén)的很多數(shù)據(jù)相差較多，因此，房?jī)r(jià)的真實(shí)成本對(duì)于公眾來(lái)說(shuō)始終是難解之謎，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)是否存在暴利也因此眾說(shuō)紛紜。

　　“國(guó)家反對(duì)開(kāi)發(fā)商謀取暴力是為老百姓著想，”一買(mǎi)房者則認(rèn)為，“高房?jī)r(jià)便是開(kāi)發(fā)商‘暴利’存在的最好證明。”

　　房地產(chǎn)業(yè)有暴利?地產(chǎn)商“叫屈”

　　就在公眾責(zé)怨高房?jī)r(jià)緣由開(kāi)發(fā)商“暴利”之時(shí)，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始為自己所背負(fù)的“暴利”“喊冤”。

　　萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事局主席王石稱沒(méi)有高利潤(rùn)，萬(wàn)通地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事局前主席馮侖早在2009年也曾公開(kāi)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%;華遠(yuǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也稱，過(guò)去幾年平均的行業(yè)利潤(rùn)率只有8%左右。任志強(qiáng)并在微博中回應(yīng)，“可以讓全社會(huì)公正的了解誰(shuí)是暴利，別總被埋在欺騙之中�，F(xiàn)在被壟斷的是土地”。華潤(rùn)置地副總李光翌也在微博中叫屈“開(kāi)發(fā)商怎都成了不法之徒?”

　　“在中國(guó)，小到日用品，大到汽車，惟獨(dú)房地產(chǎn)價(jià)格‘不透明’，標(biāo)價(jià)依據(jù)不清，大多僅公布平均價(jià)，起步價(jià)。至于一套房子應(yīng)值多少錢(qián)，也只有開(kāi)發(fā)商自己算得清。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴人民網(wǎng)記者，“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，隨意性很大，甚至市場(chǎng)好時(shí)，一天一個(gè)價(jià)格。這樣非常容易產(chǎn)生哄臺(tái)價(jià)格，開(kāi)發(fā)商隨機(jī)謀暴利的行為。”

　　“住房定價(jià)過(guò)高就會(huì)被認(rèn)為是暴利。” 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究員曹建海接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，“開(kāi)發(fā)商的價(jià)格是不是定高了?只要超過(guò)正常的市場(chǎng)價(jià)格20%，就可以認(rèn)為是暴利。”

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